Юридический центр на Соколиной горе Восточного административного округа Москвы

 

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Вступительная статья

I. Основные тенденции развития жилищного законодательства, формирования рынка жилья

С начала рыночной реформы 90-х гг. прошлого века резко упали объемы жилищного строительства, значительно снизились доходы большей части населения страны. При этом на основании нового законодательства очередникам на получение социального жилья стала выделяться только часть вновь построенных жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. Хроническое недофинансирование содержания и ремонта (в том числе капитального) жилищного фонда создавало угрозу выбытия значительного объема жилищного фонда и даже отказа от нового жилищного строительства. Преимущественно бюджетные средства были направлены на "латание дыр", т.е. на содержание и ремонт имеющегося жилья.
В связи с этим в 2000-х гг. государством были поставлены следующие основные задачи:
- изменение финансового механизма улучшения жилищных условий граждан, решение этого вопроса в основном за счет собственных доходов и заемных (кредитных) средств;
- разрушение монополизма на рынках строительства, который ведет к резкому росту стоимости жилья;
- обеспечение гарантий права собственности добросовестных приобретателей жилых помещений*(1).
Безусловно, для решения указанных выше задач требовалась законодательная база, в которой нашли бы отражение происшедшие в стране за последние 15 лет изменения. В короткие сроки был разработан и принят ряд основных федеральных законов, основная цель которых - формирование рынка доступного жилья.
В 2004 г. в качестве законодательной инициативы в Государственную Думу был внесен так называемый пакет 27 законов. В их числе проекты:
1. Жилищного кодекса Российской Федерации.
2. Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Федеральных законов:
3. О внесении изменений в часть первую статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
4. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации.
5. О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
6. О кредитных историях.
7. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О кредитных историях".
8. О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об организации страхового дела в Российской Федерации".
9. О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах".
10. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".
11. О внесении изменений в Федеральный закон "О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
12. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
13. О внесении изменений в статью 4 Закона Российской Федерации "О государственной пошлине".
14. О внесении изменения в статью 146 части второй Налогового кодекса Российской Федерации.
15. О внесении изменения в статью 284 части второй Налогового кодекса Российской Федерации.
16. О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса Российской Федерации.
17. О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации.
18. О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации.
19. О внесении изменений в статью 8 Закона Российской Федерации "О плате за землю".
20. О внесении изменения в статью 60 Бюджетного кодекса Российской Федерации.
21. О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации.
22. Об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального обслуживания.
23. О внесении изменений в статью 256 Налогового кодекса Российской Федерации.
24. Об общих принципах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса.
25. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об общих принципах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса".
26. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья.
27. О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан.
Указанные выше законы приняты практически одновременно с Жилищным кодексом РФ и в настоящее время являются действующими.
Вместе с тем следует отметить, что законодательная работа, конечно, не ограничивается этими 27 законами. Их принятие в свою очередь повлекло внесение поправок в другие законы и подзаконные акты. Необходимо также иметь в виду, что соответствующие правовые акты приняты не только на федеральном, но и на региональном и местном уровнях. Поэтому можно говорить о создании принципиально новой правовой базы для регулирования жилищных отношениях. Для выявления общей тенденции законотворческой (законодательной) работы рассмотрим некоторые примеры.
Гражданский кодекс РФ, в том числе ст. 130, не относил незавершенное строительство к объектам недвижимого имущества. Следовательно, данные объекты не подлежали государственной регистрации и не использовались в гражданском обороте, например, для ипотеки. Теперь незавершенное строительство, зарегистрированное в установленном порядке как недвижимость, может быть предметом ипотеки. Для этого были внесены изменения (дополнения) в ст. 130 Гражданского кодекса РФ, Федеральные законы от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". См. указанные Федеральные законы в приложении к данному Комментарию.
Пункт 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, в котором защищались интересы бывших членов семьи собственников (они сохраняли право пользования жилым помещением при переходе права собственности к другому лицу), в этой части уже не действует. Кроме того, в п. 4 этой же статьи сняты ограничения на сделки с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние (ранее требовалось обязательное согласие органа опеки и попечительства). Теперь такое согласие на сделку требуется лишь в случаях, когда несовершеннолетние находятся под опекой (попечительством) либо остались без родительского попечения.
В Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в целом упрощен порядок использования недвижимости, в том числе жилья для ипотеки. Например, исключена нотариальная форма ипотечного договора, предметом залога может быть незавершенное строительство, не требуется указания места жительства гражданина (необходимы только паспортные данные) и др. Вместе с тем в случае невыполнения финансовых обязательств со стороны должника (залогодателя) он вместе со всеми проживающими лицами подлежит выселению из жилого помещения. При этом резко сужается участие органов опеки и попечительства в деле защиты прав несовершеннолетних граждан.
Даже приведенные примеры свидетельствуют о том, что изменения, внесенные в законодательство, прежде всего обеспечивают интересы собственников жилья (ими являются не только граждане, но и другие лица), а также банков и других кредитных учреждений (для них существенно снижены риски невозврата кредитов (заемных средств)). Здесь беспокоит создание правовой базы для возможного лишения жилья граждан, в том числе несовершеннолетних, которые в лучшем случае могут быть переселены в маневренный фонд, предназначенный для временного проживания граждан, или вообще могут остаться без какого-либо жилья.
Касаясь данного вопроса, следует отметить, что, к сожалению, в новом Жилищном кодексе РФ предусмотрены случаи выселения граждан (нанимателей, собственников жилых помещений и членов их семей), совершивших виновные действия, без предоставления другого жилого помещения (ст. 29 и 91). Этот вопрос, на наш взгляд, следует уточнить, например, можно в этих случаях (если меры предупреждения не подействовали на правонарушителя) переселять гражданина во временное жилище или менее комфортное жилое помещение. Считаем, что предусмотренная ст. 29 и 91 ЖК РФ возможность лишении гражданина, который на законных основаниях проживает в жилом помещении, занимаемого жилья, не увязывается с закрепленным в Конституции РФ (ст. 40) правом граждан на жилище.

II. Новое жилищное законодательство и другие акты, содержащие нормы жилищного права

Жилищный кодекс РФ является базовым в системе актов жилищного законодательства. Другие нормативные правовые акты, содержащие нормы жилищного права, не должны противоречить данному Кодексу, принимаются в соответствии с его нормами и в их развитие. В частности, это нашло отражение в ст. 5 Жилищного кодекса РФ, которая посвящена именно жилищному законодательству.
Из теории права известно, что все российское право подразделяется на отрасли права и соответственно - на отрасли законодательства. В основе этого разграничения лежат предмет и метод (методы) правового регулирования тех или иных общественных отношений. Не следует смешивать понятия "жилищное законодательство" и "жилищное право". Жилищное законодательство включает в себя Жилищный кодекс РФ, другие акты жилищного законодательства, которые принимаются специально для регулирования жилищных отношений. Жилищное право как отрасль права можно представить как совокупность (систему) всех правовых норм, регулирующих жилищные отношения.
Нормы жилищного права (жилищные нормы) содержатся не только в актах жилищного законодательства, но и в других правовых актах, например в Конституции РФ (ст. 25, 27 и 40), Гражданском кодексе РФ (гл. 18 и 35), в Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Поэтому жилищное право, которое включает нормы жилищного законодательства и других актов, содержащих жилищные нормы, по своему составу (набору) правовых норм преобладает над жилищным законодательством.
Из теории права известно, что все российское право подразделяется на отрасли права (правовые акты) и соответственно - на отрасли законодательства. В основе этого разграничения лежат предмет и метод (методы) правового регулирования тех или иных общественных отношений. Не следует смешивать понятия "жилищное законодательство" и "жилищное право". Жилищное законодательство включает в себя Жилищный кодекс РФ, другие акты жилищного законодательства, которые принимаются специально для регулирования жилищных отношений. Жилищное право как отрасль права можно представить как совокупность (систему) всех правовых норм, регулирующих жилищные отношения.
Из теории права известно, что все российское право подразделяется на отдельные отрасли права и соответственно - на отрасли законодательства. В основе этого разграничения лежат предмет и метод (методы) правового регулирования тех или иных общественных отношений. Не следует смешивать понятия "жилищное законодательство" и "жилищное право". Жилищное законодательство включает в себя Жилищный кодекс РФ, другие акты жилищного законодательства, которые принимаются специально для регулирования жилищных отношений. Жилищное право как отрасль права можно представить как совокупность (систему) всех правовых норм, регулирующих жилищные отношения.
Нормы жилищного права (жилищные нормы) содержатся не только в актах жилищного законодательства, но и в других правовых актах, например в Конституции РФ (ст. 25, 27 и 40), Гражданском кодексе РФ (гл. 18 и 35), в Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Поэтому жилищное право, которое включает нормы жилищного законодательства и других актов, содержащих жилищные нормы, по своему составу (набору) правовых норм преобладает над жилищным законодательством.
Вместе с тем жилищное законодательство - это основной правовой массив данной отрасли права, нормами которого регулируются жилищные отношения. К сожалению, сказанное выше не учтено в ст. 5 Жилищного кодекса РФ, которая называется "Жилищное законодательство". На наш взгляд, следовало бы назвать указанную статью "Жилищное законодательство и иные акты, содержащие нормы жилищного права", как, например, это сделано в ст. 3 Гражданского кодекса РФ ("Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права") или в ст. 5 Трудового кодекса РФ ("Трудовое законодательство и иные акты, содержащие нормы трудового права").
Автору данного Комментария не хотелось бы вступать в дискуссию о месте жилищного права (как отрасли права) в системе российских отраслей права, поскольку это отдельная тема и в основном теоретического характера. Однако в ряде публикаций говорится о том, что жилищное право - комплексная отрасль права, которая содержит нормы гражданского, административного и других отраслей права*(2). На наш взгляд, такие суждения вообще противоречат теории права и не отражают действительности, поскольку отдельная отрасль права преимущественно состоит из своего отраслевого законодательства (в данном случае - жилищного законодательства). Некоторые авторы традиционно относят жилищное право к подотрасли гражданского права и даже считают, что жилищные отношения как бы самостоятельно не существуют. В этих изданиях отмечено, что "жилищное законодательство относится к числу комплексных правовых образований, включающих в свой состав нормы различной отраслевой принадлежности"*(3). При этом не учитывается, что жилищное законодательство более 25 лет назад выделилось в самостоятельную отрасль и отдельно упоминается в ст. 72 Конституции РФ.
В отличие от гражданского законодательства, которое находится только в ведении Российской Федерации, жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Поэтому соответствующие правовые акты принимаются как на федеральном, так и региональном уровне. Кроме того, жилищное законодательство включает в себя правовые акты муниципальных образований (акты местного значения). Даже с этой точки зрения нет необходимости искусственно увязывать гражданское и жилищное право, не считая последнее самостоятельной отраслью права, а подотраслью или институтом гражданского права. Между этими отраслями права должны существовать взаимосвязь и согласованность, а не зависимость одной отрасли от другой, даже входящей в число главенствующих отраслей российского права. На наш взгляд, одновременно с принятием нового Жилищного кодекса РФ следовало бы исключить из ст. 672 Гражданского кодекса РФ п. 3, поскольку он устанавливает определенную зависимость Жилищного кодекса от Гражданского. Речь идет о том, что к договору социального найма жилого помещения должны в обязательном порядке применяться правила ст. 674, 675, 678, 680 и 685 Гражданского кодекса РФ, которые посвящены форме договора найма жилого помещения, сохранению договора при переходе права собственности к другому лицу, обязанностям наймодателя и нанимателя, проживанию временных жильцов и поднайму жилого помещения. Теперь они нашли отражение соответственно в ст. 63, 65, 67, 76 и 80 Жилищного кодекса РФ и в более развернутом виде. Конечно, нормы Гражданского и Жилищного кодексов не должны противоречить друг другу. Однако в данном случае обращается внимание на то, что отношения, касающиеся договора социального найма жилого помещения, являются сферой правового регулирования именно жилищного законодательства*(4).

III. Право граждан на жилище и другие конституционные гарантии, касающиеся жилища

Жилищный кодекс РФ, как следует из его ст. 4, регулирует жилищные отношения с участием многих субъектов. Однако ясно, что центральное место в нем занимает гражданин (человек). Только гражданину нужно для проживания жилище, и указанное право закреплено в ст. 40 Конституции РФ. Это право согласно ч. 2 ст. 17 Конституции РФ, как и другие права и свободы, неотчуждаемо и принадлежит каждому от рождения, т.е. его нельзя передать другому лицу или отказаться от него. Такие права называют естественными, в частности, в некоторых источниках право на жилище относят к социально-экономическим правам.
Данный вопрос нашел отражение в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации": "Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (статья 11). При этом, как следует из пункта 1 статьи 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в статье 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.
С учетом положений международно-правовых актов в статье 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище.
Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (статьи 25, 40 Конституции Российской Федерации).
Основные принципы, формы и порядок реализации права граждан на жилище определены в Жилищном кодексе Российской Федерации, введенном в действие с 1 марта 2005 года"
Нужно отметить, что в юридической литературе по вопросу, что означает право на жилище, нет единого мнения. В этой связи существует проблема не только доктринального, но и законодательного определения "права граждан на жилище"*(5). Это необходимо, в частности, для того, чтобы внести ясность: что такое жилище и в чем заключается обязанность государства относительно реализации права граждан на жилище; и для обеспечения его неприкосновенности (непонятно, например, имеется ли такое право у лиц, проживающих в гостиницах, помещения в которых ст. 15 Жилищного кодекса РФ не относит к жилым).
В одном из комментариев по жилищному законодательству разъясняется следующее: "Право на жилище... нельзя понимать только в качестве обязанности государства предоставлять каждому, находящемуся на территории России, жилое помещение. Суть конституционной нормы видится в другом: никто в Российской Федерации не может быть вынуждаем к бродяжничеству, к жизни "на улице". Это связано с тем, что конституционное понятие жилища гораздо шире понятия жилого помещения. Важно отметить, что жилище в этом аспекте - место на территории России, где каждому гражданину постоянно или временно обеспечивается некий "домашний очаг", защищающий его от неблагоприятных воздействий внешней окружающей среды. С этой точки зрения в качестве жилища могут быть ночлежные дома и другие помещения, приспособленные для проживания граждан. Поэтому право на жилище может быть рассмотрено в качестве требования, сформулированного как нравственный принцип социального общества: каждый вправе иметь крышу над головой. Во-вторых, здесь закрепляется правовой принцип, обращенный ко всем ветвям власти и определяющий требования к должностным лицам и содержанию нормативных актов. В-третьих, конституционная норма включает в себя и субъективное право требования каждого обеспечить его жилищем способами, имеющимися как у государства, так и у юридических лиц (организаций). В России жилищем до сих пор является помещение, которое в некоторых развитых странах не признается таковым. Бараки, времянки, вагончики - повседневное явление нашего быта. Исходя из этого нельзя отождествлять жилище в России только с благоустроенным жилым помещением, а право на него - с правом проживания именно в таком помещении..."*(6).
Удивляет, что этот "нравственный принцип социального общества - каждый вправе иметь крышу над головой" - в какой-то мере нашел отражение в ст. 2 Жилищного кодекса РФ, где формулировки об обязанности органов государственной власти и местного самоуправления в части реализации права граждан на жилище страдают неопределенностью ("обеспечивают создание условий для осуществления права на жилище, содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, стимулируют жилищное строительство..."). Можно сказать, что редакция ст. 40 Конституции РФ не отличается конкретностью. Это так. Однако надо полагать, для того и принимался новый Жилищный кодекс, чтобы "снять" все вопросы. А из ст. 2 Жилищного кодекса РФ неясно, каким образом каждому гражданину должно быть обеспечено право на жилище (а не крыша над головой).
Представляется, что из Конституции РФ следует: государство в лице соответствующих органов (должностных лиц) должно позаботиться о каждом в зависимости от его имущественного, социального положения и иных обстоятельств. Иначе говоря, кто-то должен получить бесплатное (социальное) жилье, кто-то с частичной оплатой его стоимости, а кто-то (более состоятельный) должен решить задачу обеспечения жильем с помощью каких-либо льгот, например налоговых. Перекладывать эту важную (для многих "неподъемную") задачу на самих граждан нельзя.
В связи с этим, на наш взгляд, следовало бы уточнить редакцию некоторых статей ЖК РФ, в том числе ст. 2 и 49, где говорится о праве граждан на жилище и порядке признания граждан малоимущими в целях принятия их на учет и предоставления жилого помещения по договору социального найма. Нормы и положения названных статей создают почву для отказа многим гражданам в обеспечении их жильем по данному договору.
Кроме того, полагаем, что отождествление понятия "право на жилище" только с правом граждан быть обеспеченными жилым помещение является неполным и не соответствует его содержанию, определенному Конституцией РФ, хотя ранее традиционно под таким правом в основном понималось решение жилищного вопроса граждан с помощью государства. Это находило закрепление в предыдущих конституциях и жилищных законах, в том числе ст. 1 Жилищного кодекса РСФСР и ст. 2 Закона "Об основах федеральной жилищной политики".
Конституционное право на жилище, по нашему мнению, должно непосредственно увязываться с указанными ниже элементами, без которых оно не может быть на практике реализовано.
1. Осуществление гражданами права на передвижение, избрание места пребывания и жительства.
Право на жилище не может быть осуществлено без права граждан свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства (ч. 1 ст. 27 Конституции РФ). Законом РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" введен регистрационный учет граждан вместо прописки. Однако в правоприменительной практике по этому вопросу возникли сложности. Ранее действовавшее законодательство, в частности Жилищный кодекс РСФСР (ч. 1 ст. 54), право граждан на жилище (на вселение и проживание в жилом помещении) неразрывно связывало с пропиской лица на данной жилой площади. Аналогичную позицию занимали суды, руководствуясь постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства". Норма ч. 1 ст. 54 Жилищного кодекса РСФСР, где под записью о вселении в установленном порядке подразумевалась лишь прописка, была признана Конституционным Судом РФ неконституционной (постановление от 25.04.1995 N 3-П "По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой"). В указанном Постановлении отмечено, что регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод гражданина, в том числе права на жилище.
В ряде субъектов РФ вводились ограничения для иногородних граждан, прибывших на жительство в эти регионы. Например, действовал Закон г. Москвы от 14.09.1994 N 15-67 "О сборе за компенсацию затрат городского бюджета по развитию инфраструктуры города и обеспечению социально-бытовыми условиями граждан, прибывших в г. Москву на жительство". Этим Законом был установлен специальный сбор для иногородних граждан, прибывающих на постоянное жительство в г. Москву. В этой связи прописке (регистрации) в г. Москве подлежали только граждане, уплатившие этот сбор. Постановлением Конституционного Суда РФ от 04.04.1996 N 9-П "По делу о проверке конституционности ряда нормативных актов города Москвы и Московской области, Ставропольского края, Воронежской области и города Воронеж, регламентирующих порядок регистрации граждан, прибывающих на постоянное жительство в названные регионы"*(7) положения этого Закона, касающиеся установления указанного выше сбора с иногородних граждан, признаны неконституционными. Одновременно неконституционными были признаны и другие акты (или их отдельные положения) субъектов РФ.
В указанном Постановлении Конституционного Суда РФ было отмечено, в частности, следующее.
В Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией РФ (ч. 1 ст. 17). Согласно ч. 1 ст. 27 Конституции РФ каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. Свобода передвижения и выбора места жительства предусмотрена также Международным пактом о гражданских и политических правах (ст. 12), другими международными и международно-правовыми актами, в том числе протоколом N 4 к Европейской конвенции прав человека (ст. 2).
Нормативное содержание названного конституционного права включает: 1) свободу передвижения каждого по территории РФ; 2) свободу выбора места пребывания; 3) свободу выбора места жительства. Оспариваемые нормативные акты непосредственно затрагивают право на выбор места жительства. Это право предполагает свободу выбора гражданином жилого помещения, в котором он постоянно или преимущественно проживает либо являясь его собственником, либо по договору найма, аренды, либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.
Общим требованием Конституции РФ и международно-правовых норм является положение о том, что ограничения прав на свободный выбор места жительства могут быть установлены только законом. Конституция РФ конкретизирует это требование указанием на то, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только федеральным законом. При этом понятием "закон" охватываются исключительно федеральные законы, но не законы субъектов РФ, поскольку иначе названной норме придавался бы неконституционный смысл.
Реализация конституционного права на выбор места жительства не может ставиться в зависимость от уплаты или неуплаты каких-либо налогов и сборов, поскольку основные права граждан Российской Федерации гарантируются Конституцией РФ без каких-либо условий фискального характера. Таким образом, отказ в регистрации в связи с невыполнением гражданином обязанностей по уплате налогов и иных сборов противоречит Конституции РФ.
В связи с этим соответствующие изменения были внесены в действующие нормативные правовые акты, касающиеся порядка регистрации граждан. Поэтому в настоящее время со стороны полномочных органов не должны чиниться надуманные препятствия в регистрации граждан и, следовательно, в реализации их права на избрание места пребывания и жительства. Конечно, ограничения остаются, однако эти ограничения установлены законом и касаются территорий с определенным режимом: в пограничной зоне, в закрытых военных городках и т.п.
Данная правовая позиция судебных органов недавно подтверждена Верховным Судом РФ: положения нормативного правового акта субъекта РФ, ограничивающие право граждан Российской Федерации на регистрацию по месту жительства, признаны противоречащими федеральному законодательству (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.10.2007 N 5-Г07-76*(8)).
2. Неприкосновенность жилища.
Конституция РФ содержит специальную статью (ст. 25) о неприкосновенности жилища: "Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения". В основе этого конституционного положения лежит запрет на проникновение в жилище других лиц без согласия проживающих в нем граждан. Право на неприкосновенность жилища может быть ограничено федеральным законом или судом.
Понятие "жилище" непосредственно связано с понятиями "жилищный фонд" и "жилое помещение". В соответствии со ст. 19 Жилищного кодекса РФ жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности. Понятие "жилое помещение" определено в ст. 15 Жилищного кодекса РФ и ст. 673 Гражданского кодекса РФ. Жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Запись "пригодное для постоянного проживания" означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством.
Согласно ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением, т.е. для проживания граждан: в качестве собственника, члена жилищного кооператива, нанимателя, поднанимателя, временного жильца, члена семьи перечисленных граждан. Жилищный кодекс РФ расширил сферу использования жилья, согласно ст. 17 допускается использование жилых помещений для иных целей: осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. При этом не имеет значения, используется жилое помещение гражданами для постоянного или временного проживания. Однако необходимо иметь в виду, что правом на неприкосновенность жилища пользуются только лица, у которых правомерно возникло право собственности или право пользования занимаемым жилым помещением. Правоустанавливающими документами в таких случаях являются документы о праве собственности на данное жилое помещение, договор найма (поднайма) и т.п.
Однако, как указывалось выше, в законодательстве нет единого подхода относительно понятия "жилище" и его неприкосновенности. Например, ст. 139 Уголовного кодекса РФ предусматривает уголовную ответственность за нарушение неприкосновенности жилища. При этом под жилищем имеется в виду любое помещение, специально предназначенное или приспособленное для постоянного или временного проживания (индивидуальный дом, квартира, комната в общежитии или гостинице, дача, садовый домик и т.п.). К жилищу относятся такие составные части жилых домов, которые используются для отдыха, хранения имущества либо удовлетворения иных потребностей человека (коридор, ванная комната, кладовая, застекленная веранда, балкон и т.п.). То есть в УК РФ понятие "жилище" используется в более широком смысле. Иначе говоря, уголовный закон обеспечивает право граждан на неприкосновенность любого помещения, используемого легально в качестве жилища.
Кто и на каком основании может проникнуть в жилище помимо воли проживающих в нем граждан?
Таким правом наделены на основании федеральных законов сотрудники правоохранительных органов при проведении процессуальных следственных действий в связи с возбуждением уголовного дела (обыск или выемка), наложении ареста на имущество должника, преследовании лиц, подозреваемых в совершении преступлений, наличии достаточных данных полагать, что там совершено или совершается преступление или произошел несчастный случай. В иных случаях действия лиц, направленные на проникновение в жилище, должны рассматриваться как неправомерные, и законодательством предусмотрена уголовная и административная ответственность за такие действия. См. также ст. 3 ЖК РФ и коммент. к ней.
Здесь необходимо подчеркнуть, что право на неприкосновенность жилища может быть ограничено только федеральным законом, и, следовательно, законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, а также правовые акты органов местного самоуправления не могут содержать нормы, касающиеся ограничения права граждан на неприкосновенность их жилища.
Другим правовым основанием для проникновения в жилище против воли проживающих в нем лиц (наряду со случаями, предусмотренными федеральными законами) являются судебные решения (см.: постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.1993 N 13 "О некоторых вопросах, связанных с применением статей 23 и 25 Конституции Российской Федерации" (в ред. от 06.02.2007)*(9)). При этом следует иметь в виду, что ходатайство перед судом на осмотр жилого помещения должно быть возбужденно правомочным лицом (согласно ст. 165 УПК РФ - следователем). См. постановление президиума Верховного Суда Татарстана от 11 мая 2005 г. (БВС РФ. 2006. N 1).
3. Недопущение произвольного лишения граждан права на жилище.
Право на жилище также связано с конституционным положением о том, что "никто не может быть произвольно лишен жилища" (ч. 1 ст. 40 Конституции РФ). Это означает, что ни органы государственной власти, ни органы местного самоуправления, ни какие-либо должностные лица не вправе осуществлять действия, связанные с неправомерным лишением граждан права на жилище. Статьей 292 Гражданского кодекса РФ установлено, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Новым Жилищным кодексом РФ предусмотрен только судебный порядок выселения из жилых помещений, что является дополнительной гарантией защиты жилищных прав. Конечно, в большей степени понятие "лишение права на жилище" относится к выселению граждан из жилых помещений. Основания и порядок выселения граждан из жилых помещений определяются законом. Следует отметить, что действующие законы содержат соответствующие нормы, касающиеся прекращения права пользования жилым помещением. Конкретные нормы имеются не только в Жилищном, но и в Гражданском кодексе РФ.
Как уже отмечалось выше, исходя из конституционного права граждан на жилище, на наш взгляд, в современных условиях развития общества целесообразно вообще отказаться от выселения граждан из жилых помещений без предоставления другого жилья. В таких случаях, связанных с виновными действиями граждан, возможно их переселение в менее комфортное жилое помещение (как это предусмотрено ст. 90 ЖК РФ).
Настоящий Комментарий является постатейным, т.е. разъясняются нормы каждой статьи Кодекса, дается их юридическая характеристика, проводится сравнительно-правовой анализ. При этом указывается не только на правовое и научное значение соответствующих норм (положений), но и разъясняется практический механизм их применения, в том числе с учетом новейшей судебной правоприменительной практики; дается независимая экспертная оценка Кодекса и в целом нового жилищного законодательства.
Автор стремился сделать изложение доступным не только для специалистов-юристов, но и для всех граждан, интересующихся жилищными вопросами.

Раздел I. Общие положения

Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство

Статья 1. Основные начала жилищного законодательства
1. Комментируемая статья открывает ЖК РФ.
В ч. 1-3 комментируемой статьи излагаются основные начала жилищного законодательства. Они заключаются в следующем:
- со стороны органов государственной власти (на федеральном и региональном уровнях) и органов местного самоуправления должны быть обеспечены условия для осуществления права граждан на жилище, на неприкосновенность жилища и недопущение его произвольного лишения. При этом указанные органы должны руководствоваться прежде всего нормами Конституции: ст. 40, в которой закреплено право граждан на жилище и гарантируется, что никто не может быть лишен жилища; ст. 25 о неприкосновенности жилища; ст. 27 о свободе передвижения, избрания места пребывания и жительства;
- признается равенство участников жилищных отношений. Этими лицами, как следует из ч. 2 ст. 4 ЖК РФ, являются не только граждане Российской Федерации, но и юридические лица (организации), Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Наряду с общим правилом, закрепляющим равенство участников жилищных отношений (такие отношения имеют место между сторонами на основании договоров об использовании жилья), в комментируемой статье отмечается, что жилищное законодательство регулирует и иные отношения, не предусматривающие юридическое равенство их участников. В частности, такие отношения складываются между органами, осуществляющими учет нуждающихся в жилье граждан и предоставление им жилых помещений, и гражданами, желающими получить жилье на условиях договора социального найма (гл. 7 ЖК РФ);
- жилищные права обеспечиваются судебной защитой. Конституцией (ст. 11) установлено, что государственную власть осуществляют соответствующие государственные органы, в том числе суды РФ (см. коммент. к ст. 11).
В ч. 1 комментируемой статьи обращается внимание на необходимость обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению. В этой связи следует иметь в виду, что ЖК РФ не запрещает использовать жилые помещения для других целей, т.е. не для проживания (см. ст. 17 и коммент. к ней).
2. В ч. 2 комментируемой статьи отмечается, что жилищные права осуществляются в рамках законодательства, а также что граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Представляется, что данные критерии (условия) осуществления жилищных прав относятся не только к гражданам, но и другим лицам - участникам жилищных отношений.
Кроме того, из ч. 2 следует, что жилищные права могут быть ограничены только федеральным законом (к ним относится и ЖК РФ) и лишь в некоторых случаях (в частности, в целях защиты прав и законных интересов других лиц) допускаются ограничения прав граждан, в том числе жилищных.
Другие физические лица (иностранные граждане и лица без гражданства) могут участвовать в жилищных отношениях в соответствии с ч. 2 ст. 4 ЖК РФ. Положения ЖК РФ применяются к указанным лицам, если иное не установлено Кодексом или другим федеральным законом. Например, ЖК РФ им не предусмотрено предоставление вышеуказанным лицам жилых помещений по договору социального найма. Исключение из этого общего правила может быть установлено международным договором РФ (ч. 5 ст. 49 ЖК РФ).
3. В ч. 3 комментируемой статьи говорится о свободном выборе жилого помещения. Однако из указанной части неясно, в чем заключается возможность выбора жилого помещения и как может быть ограничено это право. В Конституции (ст. 27), например, закреплено право граждан свободно выбирать место пребывания и жительства, а не право свободного выбора жилого помещения. В большинстве случаев, касающихся решения гражданами жилищного вопроса, тезис "о свободе выбора жилого помещения" вообще не применим. Гражданин свободен в выборе жилого помещения только при заключении конкретного договора (купли-продажи, договора найма и т.п.), когда действует принцип свободы договора. Для других случаев эта запись не имеет правового значения, поскольку не может быть практически реализована. Основания возникновения жилищных прав граждан перечислены в ст. 10 ЖК РФ, в частности, они могут возникнуть из различных договоров. Это относится и к вопросу обеспечения граждан жилым помещением.
4. См. также коммент. к ст. 2 и 3 и Вступительную статью.

Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище
1. Комментируемая статья не содержит самого понятия "жилище", а также не определяет, в чем заключается конституционное право граждан на жилище и как оно может быть практически реализовано (обеспечено). Полагаем, что это следует отнести к недостаткам ЖК РФ. В комментируемой статье, на наш взгляд, названы не все элементы указанного конституционного права, гарантированного ст. 40 Конституции, в частности, его не следует отождествлять только с задачей соответствующих органов обеспечить граждан жилым помещением.
2. Следует отметить, что такой подход в законодательстве сложился исторически (традиционно). Право граждан на жилище закрепилось в Конституции СССР 1977 г. и Конституции РСФСР 1978 г. Текстуально содержание ст. 58 Конституции РСФСР было перенесено в ст. 1 ЖК РСФСР, и данная статья в течение 20 лет не изменялась. Конституция РСФСР 1978 г., устанавливая право граждан на жилище, гарантировала, что это право обеспечивается справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги. Конечно, такой подход к обеспечению права граждан на жилище был характерен для административно-командной системы, когда в основном все вопросы решались в централизованном порядке и строго регламентировались законодательством СССР и РСФСР. Это было возможно в прежней социально-экономической обстановке, когда государство было основным собственником имущества, в том числе жилья, в стране и соответственно брало на себя основные расходы по обеспечению граждан жильем. В этом состояло ее отличие от стран с рыночной экономикой, где доля частных средств, используемых на эти цели, является преобладающей.
В другом законодательном акте право на жилище также увязывалось с решением жилищного вопроса. В ч. 1 ст. 2 Основ право граждан на жилище предусматривалось обеспечить следующими способами:
1) путем предоставления жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищных фондов всем нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам на условиях договора найма;
2) путем предоставления в указанных жилищных фондах жилья на условиях аренды;
3) путем приобретения или строительства жилья за собственные средства с использованием предоставляемых государством систем компенсаций (субсидий и льгот).
При этом органы государственной власти и местного самоуправления должны были обеспечивать:
1) учет жилищного фонда, распределение и предоставление гражданам жилых помещений по договорам найма, аренды, а также продажу жилых помещений;
2) доступность для населения условий найма жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья;
3) жилищное строительство за счет государственных и местных бюджетов;
4) предоставление, продажу в установленном земельным законодательством порядке земельных участков застройщикам для жилищного строительства на территориях, определенных градостроительной документацией;
5) содержание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищную сферу;
6) возможность получения налоговых и финансово-кредитных льгот предприятиями, учреждениями, организациями, предпринимателями, осуществляющими строительство, содержание, ремонт жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства.
3. Действующая Конституция занимает главенствующее положение в правовой системе страны. Ее положения являются первичными по отношению ко всем правовым актам, принимаемым в Российской Федерации (ст. 15 Конституции). Это касается и правовых актов жилищного законодательства, в том числе ЖК РФ. Конституция содержит специальную статью (ст. 40), которая включена в гл. 2 "Права и свободы человека и гражданина". Она состоит из трех частей:
"1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами".
Как следует из ч. 1, Конституцией провозглашено право граждан на жилище, которое является юридической гарантией обеспечения граждан жильем. Однако содержание данного права изменилось. Теперь всем гражданам, нуждающимся в жилье, государство уже не может гарантировать "благоустроенное жилище", а также "невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги". Конституция закрепила принципы рыночной экономики, в том числе в жилищной сфере. Она изменила пути решения жилищного вопроса граждан, установив, что бесплатно (т.е. на условиях договора социального найма) или за доступную плату жилье предоставляется только двум категориям граждан: малоимущим и иным указанным в законе лицам. Другие граждане должны решать данный вопрос в основном самостоятельно, т.е. за счет собственных или заемных средств. В целях создания условий для осуществления права на жилище гражданам могут быть предоставлены определенные льготы: бесплатно выделены земельные участки для строительства жилого дома, сделаны налоговые вычеты и т.п. Важно понимать, что на практике многие граждане, не считающиеся малоимущими, не могут без помощи государства обеспечить себя жильем.
4. Как указывалось выше, отождествление права граждан на жилище с задачей обеспечения граждан жильем сужает содержание ст. 40 Конституции. Кроме того, не следует приравнивать понятие "жилище" к понятию "жилое помещение". Например, в индивидуальном домовладении в состав жилища включается не только жилой дом, но и различные хозяйственные постройки, расположенные на земельном участке. Это нашло отражение в судебной правоприменительной практике.

Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения
1. Комментируемая статья базируется на двух статьях Конституции: ст. 25 и ст. 40 (ч. 1). Статьей 25 установлено, что жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Согласно ч. 1 ст. 40 каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
2. В ч. 3 комментируемой статьи называются случаи, когда возможно проникновение в жилище других граждан помимо воли проживающих в нем лиц (работников жилищно-коммунального хозяйства, спасателей, сотрудников милиции и др.). К сожалению, конкретного правового механизма этого "проникновения" не установлено, т.е. неясно, кто (какие органы и лица), на основании каких документов вправе против воли проживающих в жилище граждан проникнуть в него. Такая неопределенность может привести к многочисленным нарушениям жилищных прав граждан, и потому данный вопрос должен быть регламентирован соответствующими федеральными законами. Отметим, что для ряда случаев, например для проникновения в жилое помещение работников милиции, имеются конкретные нормы в специальном федеральном законе, касающемся деятельности сотрудников милиции. См. также вступительную статью.
3. Представляется, что ч. 4 комментируемой статьи некорректно сформулирована по отношению к ч. 1 ст. 40 Конституции. В Конституции говорится о том, что никто не может произвольно быть лишен жилища. В ч. 4 говорится не только о выселении из жилища по определенным основаниям и в установленном порядке, но и об ограничениях в праве пользования жилищем (включая пользование коммунальными услугами). Такие ограничения возможны только в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами. В данной статье принцип недопустимости произвольного лишения жилища увязывается только с выселением из жилища. Но, например, гражданин может быть лишен права на жилище, если без решения полномочных органов снесен жилой дом, в котором он проживает. Комментируемая часть имеет в основном отсылочный характер, поэтому соответствующие нормы имеются в самом ЖК РФ (например, выселению посвящены ст. 84-91), а также в других федеральных законах.
Кроме того, нужно иметь в виду, что в ряде случаев этот вопрос не следует увязывать с правом граждан на жилище. Например, ст. 29 ЖК РФ предусмотрена продажа жилого помещения, находящегося в собственности, с публичных торгов по иску органа местного самоуправления и на основании судебного решения. Эта мера предусмотрена в отношении граждан, осуществивших самовольное переустройство и (или) самовольную перепланировку жилого помещения. Если гражданин проживал в данном помещении, то речь может идти о лишении права на жилище. А если он не проживал в нем (имел другое жилье), то - о лишении (принудительном изъятии) имущества (жилья).
См. также по данному вопросу вступительную статью.

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений
1. В комментируемой статье указываются:
а) какие отношения регулируются жилищным законодательством (т.е. настоящим ЖК РФ и другими правовыми актами) (ч. 1). В ч. 1 перечислены отношения, которые считаются "жилищными" (о жилищном законодательстве см. коммент. к ст. 5 и вступительную статью).
Традиционно к жилищному законодательству относили вопросы пользования жилыми помещениями, учета жилищного фонда, его содержания и ремонта. Необходимо отметить, что, несмотря на отсутствие в ЖК РСФСР аналогичного перечня, из содержания прежнего Кодекса было ясно, какие отношения относятся к жилищным, в частности, в ст. 3 подчеркивалось, что жилищное законодательство регулирует именно жилищные отношения. Здесь нужно обратить внимание на то, что жилищные отношения могут регулироваться разным законодательством, в том числе гражданским. Однако ЖК РФ и принятые в соответствии с ним другие правовые акты жилищного законодательства осуществляют свое действие лишь в сфере жилищных отношений, круг которых определен комментируемой статьей и содержанием ЖК РФ. В комментируемой статье названы и новые отношения, которые регулируются жилищным законодательством: пользование жилыми помещениями частного жилищного фонда, создание и деятельность жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья и др. Однако полагаем неудачной правовую конструкцию ч. 1 комментируемой статьи. Здесь следовало бы указать, что жилищным законодательством регулируются также другие отношения в данной сфере, т.е. этот перечень не следует делать закрытым. Кроме того, считаем, что в самом перечне отношений (вопросов) не все учтено, например, в отношении частного жилищного фонда говорится только о пользовании этим фондом, без учета других элементов права собственности (правомочий собственника): права владения и распоряжения принадлежащим собственнику жилым помещением. По данному вопросу см. коммент. к гл. 5 и 6 (ст. 30-48);
б) основные участники жилищных отношений, т.е. возможные субъекты жилищных отношений (ч. 2). По сути, это те лица, которые указаны в ГК РФ. К ним относятся граждане (физические лица), юридические лица (организации), Российская Федерация (государство), субъекты РФ (республики, края, области и др.), муниципальные образования (городские, сельские поселения и др.). Для того чтобы указанные лица могли стать участниками жилищных отношений, необходимо обладать определенным правовым статусом - правосубъектностью, которая включает в себя обязательные элементы: правоспособность и дееспособность. Эти вопросы регламентированы подразделом 2 "Лица" (ст. 17-127) ГК РФ. В частности, с точки зрения правоспособности все граждане равны независимо от возраста (ст. 17 ГК РФ), т.е. в равной мере способны иметь права и нести обязанности. С точки зрения дееспособности граждане, конечно, не равны. Дееспособность гражданина, т.е. способность своими действиями приобретать права и исполнять обязанности (ст. 21 ГК РФ), возникает по общему правилу с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста. Законом установлены исключения для несовершеннолетних супругов (п. 2 ст. 21 ГК РФ) и эмансипированных граждан (ст. 27 ГК РФ). Они наряду с совершеннолетними гражданами приобретают дееспособность в полном объеме. Если гражданин не обладает дееспособностью в полном объеме, то в соответствующих отношениях участвуют его законные представители: родители, усыновители или опекуны (попечители). Важно уяснить, что даже недееспособные граждане (ст. 29 ГК РФ) могут быть участниками жилищных отношений, но от их имени, например, сделки совершает опекун.
2. В ч. 2 комментируемой статьи называются и другие участники жилищных отношений: иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Представляется, что в этих отношениях могут участвовать не только указанные лица, в частности, в ст. 1116 ГК РФ названы еще иностранные государства и международные организации.
В отношении физических лиц (иностранных граждан и лиц без гражданства) прежде всего следует руководствоваться ч. 3 ст. 62 Конституции, из которой следует, что эти лица обладают правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ. В ЖК РФ, например, такое изъятие из общего правила (согласно международному праву указанный выше объем прав названных лиц считается "национальным режимом") установлено ч. 5 ст. 49: иностранные граждане и лица без гражданства не могут получить жилье по договору социального найма. Однако международным договором может быть установлено иное. По вопросу, касающемуся применения международных договоров РФ, см. коммент. к ст. 9.
3. Статус физических лиц определяют соответствующие федеральные законы:
- в отношении граждан Российской Федерации: Федеральный закон от 31.05.2002 N 62-ФЗ "О гражданстве Российской Федерации" (в ред. от 28.06.2009)*(10);
- в отношении иностранных граждан и лиц без гражданства: Федеральный закон от 25.07.2002 N 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" (в ред. от 28.06.2009)*(11).
4. Понятие и признаки юридического лица (организации) даны в ГК РФ. Из ст. 48 и 51 следует, что в жилищных отношениях могут участвовать только организации, обладающие определенными признаками, в частности зарегистрированные в установленном законом порядке. Они считаются созданными и, следовательно, правомочны быть участниками жилищных отношений с момента их государственной регистрации (внесения записи в соответствующий государственный реестр).
5. Публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования) в одних случаях могут участвовать в жилищных отношениях на равных началах (например, по договору найма жилого помещения), а в других случаях они, обладая властными полномочиями, должны принимать соответствующие решения по жилищным вопросам. В соответствии со ст. 125 ГК РФ от их имени приобретают права и несут обязанности соответствующие органы и лица в рамках их полномочий.
6. Наряду с субъектами (участниками) обязательный элемент жилищных правоотношений - объект жилищных прав (см. коммент. к ст. 15).

Статья 5. Жилищное законодательство
1. Наименование комментируемой статьи ("Жилищное законодательство") не охватывает все нормативные правовые акты, которые могут содержать нормы жилищного права (жилищные нормы). Нормы жилищного права могут быть (и имеются) в правовых актах, которые не относятся к жилищному законодательству (Конституция, федеральные законы, подзаконные акты, включающие нормы разной отраслевой принадлежности). Иначе говоря, наиболее полный объем (набор) жилищных норм содержит отрасль права - жилищное право, а не жилищное законодательство. Подробнее об этом см. Вступительную статью.
2. Жилищное законодательство представляет собой систему нормативных правовых актов, регулирующих определенный круг общественных отношений, связанных прежде всего с удовлетворением жилищной потребности граждан. Эти отношения называются "жилищными отношениями". Ранее в ст. 3 ЖК РСФСР делалась ссылка на Основы жилищного законодательства СССР и союзных республик 1981 г., в соответствии с которыми издавались другие акты жилищного законодательства, в том числе жилищные кодексы союзных республик. Теперь Основы жилищного законодательства не являются правовой базой российского жилищного законодательства. Они прекратили свое действие на территории РФ. Утратил силу с 1 марта 2005 г. и ЖК РСФСР (см. коммент. к Вводному закону).
3. Согласно Конституции (ст. 72) жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Поэтому следует руководствоваться как законодательными актами, принятыми федеральными органами государственной власти, так и актами, принятыми государственными органами субъектов РФ.
Термин "жилищное законодательство" в буквальном смысле должен означать только законы и другие акты, принятые законодательными (представительными) органами государственной власти. Однако на практике этот термин применяется в широком смысле: как совокупность всех актов жилищного законодательства (независимо от вида акта и его юридической силы). Если говорить о термине "законодательство", то необходимо иметь в виду, что он используется в Конституции только применительно к актам федерального и регионального уровней. То есть к актам местного самоуправления этот термин не относится. В комментируемой статье термин "жилищное законодательство" включает и местные акты (акты органов местного самоуправления), что, можно сказать, соответствует сложившемуся представлению в отношении актов жилищного законодательства. На федеральном уровне это следующие акты:
а) законодательные акты РФ - законы и другие нормативные правовые акты, принятые федеральным законодательным (представительным) органом: Федеральным Собранием - парламентом РФ. По форме это федеральные законы, но могут действовать и законы РСФСР и РФ. Последние могут применяться в части, не противоречащей Конституции и ЖК РФ;
б) нормативные указы Президента РФ (ст. 90 Конституции), а также утверждаемые указами положения (например, Указ Президента РФ от 10.06.1994 N 1180 "О жилищных кредитах" и Положение о жилищных кредитах, утв. этим Указом*(12));
в) постановления Правительства РФ (ст. 115 Конституции). Для примера можно указать постановления Правительства РФ от 22.06.1994 N 743 "О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства" (в ред. от 05.05.1995)*(13) и от 21.03.2006 N 153 "О некоторых вопросах реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы" (в ред. от 08.05.2009)*(14).
При этом нужно иметь в виду, что к жилищному законодательству относятся и действующие постановления, принятые предыдущими правительствами. Правительство РФ также утверждает различного рода нормативные акты типа правил или положений, которые содержат нормы жилищного права;
г) нормативные акты министерств, федеральных агентств, комитетов и других федеральных органов исполнительной власти, которые могут их издать на основании законов и иных нормативных правовых актов в рамках их полномочий. Они могут носить как отраслевой, так и межотраслевой характер и содержать нормы жилищного права. Например, Примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утв. решением Комитета по муниципальному хозяйству от 18.11.1993 N 4*(15).
Субъекты РФ принимают свои акты жилищного законодательства. Акты могут издаваться законодательными (представительными) органами и органами исполнительной власти. Они регулируют вопросы, касающиеся содержания жилых домов и их ремонта, оплаты жилья и коммунальных услуг, установления порядка учета нуждающихся в жилье граждан и др. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не должны противоречить федеральным законам.
Нормативные акты по жилищным вопросам, касающимся жилищной сферы, принимают органы местного самоуправления, в том числе в случае наделения законом этих органов государственными полномочиями.
Продолжают действовать некоторые нормативные акты государственных органов СССР, которые применяются до принятия соответствующих законодательных актов РФ в части, не противоречащей Конституции и законодательству РФ.
В теории права существует понятие "источники права". Ими для большинства отраслей служат различные правовые акты - формы внешнего проявления права. Для жилищного права это все вышеперечисленные акты, составляющие жилищное законодательство, а также Конституция РФ, конституции (уставы) субъектов РФ, другие правовые акты, содержащие жилищные нормы, международно-правовые акты.
Касаясь теоретических воззрений относительно самого понятия "жилищное законодательство", отметим, что жилищное законодательство - это отраслевое законодательство, нормы которого регулируют определенную область общественных отношений (в данном случае - жилищных отношений). Она (отрасль) не может состоять из "чужих" отношений (норм). Данная позиция высказана в связи с тем, что существует иная точка зрения, например, в одном из Комментариев к ЖК РФ разъясняется следующее: "ЖК, являясь комплексным нормативным актом, регулирует отношения, возникшие в жилищной сфере: собственно жилищные отношения, административные отношения и некоторые другие"*(16). На наш взгляд, такой подход не основывается на нормах ЖК РФ, в частности ст. 4 и 5, где говорится о том, что жилищное законодательство регулирует только жилищные отношения. Конечно, жилищные отношения не однородные, имеют комплексный характер, в зависимости от содержания их можно классифицировать. Однако это не означает, что ЖК РФ регулирует иные, например административные, отношения.
4. До принятия ЖК РФ наиболее значимыми актами жилищного законодательства были следующие.
ЖК РСФСР, несмотря на то, что отдельные его положения стали противоречить Конституции, был одним из основных актов жилищного законодательства. В нем наиболее полно были урегулированы вопросы, касающиеся предоставления жилых помещений и пользования ими, содержания и ремонта жилищного фонда. Он действовал с 1 января 1984 г. по 1 марта 2005 г.
Закон о приватизации, который установил основные принципы и условия осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории РФ, а также определил порядок обслуживания и ремонта приватизированного жилья. Теперь он имеет ограниченное действие (см. Вводный закон).
Основы - качественно новый этап в формировании правовой базы урегулирования жилищных отношений в условиях рыночных отношений. Основы были приняты в 1992 г. и содержали важные положения о новых подходах в решении жилищной проблемы, а также регулировали вопросы собственности и недвижимости в жилищной сфере. Они вышли за пределы вопросов, касающихся предоставления и использования жилищного фонда, что было характерно для прежнего жилищного законодательства, заложили не только общие направления применительно к жилищным отношениям, но и указали направления развития отношений собственности в жилищной сфере. Кроме того, Основы содержали нормы прямого действия, например, относительно нового порядка оплаты жилых помещений и коммунальных услуг, заселения освободившихся в коммунальных квартирах жилых помещений (комнат). С 1 марта 2005 г. данный Закон утратил силу (ст. 2 Вводного закона).
5. В связи с принятием и введением в действие ЖК РФ должны быть приняты многие законы и подзаконные акты, в том числе предусмотренные Кодексом. Некоторые из них приняты практически одновременно с ЖК РФ (см. Вступительную статью).
6. О действии и применении жилищного законодательства см. коммент. к ст. 6 и 7, а о полномочиях органов государственной власти и органов местного самоуправления в области жилищных отношений - коммент. к ст. 12-14.

Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени
1. В ч. 1 комментируемой статьи закреплено общее правило, которое применяется и в других отраслях законодательства: новые акты (в том числе и ЖК РФ) применяются только к отношениям, возникшим после введения их в действие (вступления в силу). Например, нормы ЖК РФ применяются к отношениям, возникшим не ранее 1 марта 2005 г. Это установлено Вводным законом. Этим же Законом предусмотрен и порядок применения актов прежнего законодательства (например, Закона о приватизации). В отдельных случаях, указанных в акте жилищного законодательства, нормы принятого акта применяются (распространяются) на ранее возникшие жилищные отношения. Как правило, в них устанавливаются наиболее благоприятные условия по сравнению с прежним законодательством.
2. В ч. 2 комментируемой статьи говорится о том, как применяются новые акты жилищного законодательства к уже возникшим жилищным отношениям (правам и обязанностям). О применении правил нового акта должно быть прямо указано в новом законодательном акте. Например, в соответствии со ст. 17 ЖК РФ теперь граждане могут использовать жилые помещения не только для проживания (как было предусмотрено ст. 10 ЖК РСФСР), но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. В этом случае о применении нового законодательства к уже заключенным договорам должно быть конкретно указано в новом акте жилищного законодательства.
3. В соответствии с Федеральным законом от 14.06.1994 N 5-ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" (в ред. от 22.10.1999)*(17) по общему правилу федеральные законы вступают в силу одновременно на всей территории Российской Федерации по истечении десяти дней после дня их официального опубликования в "Российской газете", "Парламентской газете" или "Собрании законодательства Российской Федерации". Вместе с тем дата введения в действие конкретного нормативного акта может быть указана в нем самом или в другом акте. Например, Федеральный закон от 29.12.2004 N 193-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" (в ред. от 27.07.2006)*(18) не содержит каких-либо указаний о введении его в действие, следовательно, к этому Закону применяется общее правило; Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред. от 17.07.2009)*(19), как следует из ст. 27 данного Закона, вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования, т.е. 1 апреля 2005 г. (Федеральный закон был опубликован 31 декабря 2004 г.); ЖК РФ введен в действие специальным законом (Вводным) с 1 марта 2005 г. Другие акты (указы Президента РФ, постановления Правительства и акты федеральных органов исполнительной власти) по общему правилу вступают в силу по истечении семи дней, а акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти - десяти дней после их официального опубликования (Указ Президента РФ от 23.05.1996 N 763 (в ред. от 28.06.2005))*(20).
4. Комментируемая статья касается лишь актов жилищного законодательства во "времени". Однако в ЖК РФ, в том числе в данной статье, не отражено действие этих актов в "пространстве". По общему правилу предполагается обязательность их применения и соблюдения в границах территории, на которую распространяется власть органа, принявшего соответствующий акт, т.е. на территории либо всей Российской Федерации, либо субъекта РФ, либо муниципального образования. Иначе говоря, федеральное законодательство действует в пределах Российской Федерации. Региональные нормативные правовые акты, содержащие нормы жилищного права, действуют в пределах территории соответствующего субъекта РФ.
Акты органов местного самоуправления, содержащие нормы жилищного права, действуют в пределах территории соответствующего муниципального образования.
5. См. также коммент. к ст. 5.

Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии
1. Статьи, касающейся применения жилищного законодательства по аналогии, в прежнем ЖК РСФСР не было. Это в принципе было невозможно в условиях функционирования так называемой административно-командной системы управления. В комментируемой статье говорится об аналогии закона и аналогии права. В данном случае законодатель исходит из того, что в повседневной практике складывающиеся общественные отношения (жилищные отношения) не всегда могут подпадать под действие определенного закона или иного нормативного правового акта. В таких случаях используется аналогия закона или аналогия права. Как будут применяться в правоприменительной практике эти правовые категории, можно будет судить по истечении определенного времени использования нового жилищного законодательства. Однако ясно, что любая аналогия может иметь место при применении диспозитивных (а не императивных) норм жилищного законодательства, позволяющих участникам жилищных отношений избрать (установить) свои условия поведения на базе законодательства. Например, аналогия закона возможна при применении норм ст. 44-48 ЖК РФ, касающихся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, к общему собранию членов жилищных кооперативов, поскольку ст. 117 ЖК РФ не содержит подробной регламентации. Это может иметь место при определении круга членов семьи поднанимателя для принятия данной семьи на учет (п. 1 ч. 1 ст. 51), имея в виду, что перечень этих лиц установлен законодательством только для собственника и нанимателя жилого помещения (ст. 31 и 69). Применение законодательства по аналогии характерно для гражданского законодательства. Она предусмотрена ст. 6 ГК РФ и базируется, в частности, на следующих основных началах: граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Эти "основные начала" нашли отражение в ст. 1 ЖК РФ.
2. О применении к жилищным отношениям актов другого законодательства см. коммент. к ст. 8.

Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства
1. Комментируемой статьей установлено правило, предусматривающее регулирование жилищных отношений актами, не относящимися к актам жилищного законодательства.
2. Статья 3 ЖК РСФСР имела по данному вопросу следующую запись: "отношения, связанные со строительством жилых домов, регулируются соответствующим законодательством...". Иными словами, подчеркивалось, что указанные отношения регулируются не жилищным законодательством, а соответствующим - градостроительным законодательством.
3. К сожалению, комментируемая статья не отличается ясностью и конкретностью:
- во-первых, в ней перечисляются вопросы, которые в принципе регулирует жилищное законодательство (см. ст. 4 ЖК РФ);
- во-вторых, непонятен механизм применения соответствующего (т.е. иного) законодательства к жилищным отношениям, которое должно применяться с учетом требований, установленных ЖК РФ;
- в-третьих, неясно, могут ли акты иного законодательства применяться по отношению к другим вопросам жилищных отношений, не названным в данной статье (например, нормы Градостроительного кодекса РФ или ЗК РФ). Полагаем, что это должно иметь место.
Если в целом касаться порядка применения законодательства, то следует иметь в виду, что приоритетными (главенствующими) являются нормы ЖК РФ не только по отношению к отраслевым правовым актам, но и актам других отраслей законодательства. Например, нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (в ред. от 25.12.2008)*(21) должны применяться к соответствующим отношениям с учетом норм ст. 157 ЖК РФ, посвященных коммунальным услугам. В частности, в ст. 19 названного ФЗ закреплено следующее: "плата за коммунальные услуги для граждан - нанимателей и собственников жилых помещений устанавливается в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации с учетом надбавок к ценам (тарифам) для потребителей, устанавливаемых в соответствии с настоящим Федеральным законом".

Статья 9. Жилищное законодательство и нормы международного права
1. В комментируемой статье установлен приоритет норм международного договора по отношению к национальному (в данном случае жилищному) законодательству. Иначе говоря, прежде всего участники (стороны) международного договора должны ориентироваться на нормы данного договора (в Российской Федерации он оформляется как федеральный закон). Указанный приоритет является общим правилом, вытекающим из ч. 4 ст. 15 Конституции. Законодательство разных государств имеет в настоящее время тенденцию к унификации (сближению), но сохраняет свои особенности (несмотря на то что действуют различные международные правовые документы (конвенции, декларации и др.)). Поэтому международный договор служит средством урегулирования международных (межгосударственных) отношений. В одних случаях международные договоры применяются к жилищным отношениям непосредственно, а в других случаях для применения международного договора требуется издание внутригосударственного акта.
2. В комментируемой статье, однако, не учтено, что в ч. 4 ст. 15 Конституции говорится и о том, что составной частью правовой системы Российской Федерации являются и общепризнанные принципы и нормы международного права (не только международные договоры РФ). Например, ст. 25 Всеобщей декларации прав человека*(22) установлено, что каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая жилище, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи. В Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод (1950 г.), Европейской социальной хартии (1961 г.) и других международных правовых документах говорится об обязанности государства обеспечить жилищные права граждан.
3. Международные договоры РФ являются источниками жилищного права, т.е. правовыми актами, регулирующими жилищные отношения (см. также ст. 5 и коммент. к ней).

Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей
1. Комментируемая статья сформулирована по аналогии со ст. 8 ГК РФ и устанавливает основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Они могут возникнуть у граждан, юридических лиц и других участников жилищных отношений. В ЖК РСФСР такой статьи не было. (О жилищных отношениях и участниках этих отношений см. ст. 4 и коммент. к ней.)
2. В теории права существует понятие "правоотношение" - урегулированное нормами права общественное отношение, субъекты (участники) которого являются носителями прав и обязанностей. Элементы любого правоотношения - объекты, субъекты и содержание (субъективные права и обязанности). Правоотношения возникают, изменяются и прекращаются на основании различных жизненных обстоятельств и фактов, с которыми право связывает определенные юридические последствия. Эти обстоятельства и факты именуются "юридическими фактами". Они классифицируются по различным критериям. В частности, это могут быть действия граждан или юридических лиц (например, заключение договора) и юридически значимые события (например, стихийные явления природы, смерть человека).
3. Перечисленные в комментируемой статье основания (юридические факты) возникновения жилищных прав и обязанностей находят закрепление в соответствующих главах и статьях ЖК РФ, в частности, о судебных решениях как основаниях возникновения прав и обязанностей (см. коммент. к ст. 11).

Статья 11. Защита жилищных прав
1. Комментируемая статья посвящена защите жилищных прав. Однако из самой статьи неясно, кто (какие участники жилищных отношений) подлежит защите. Из ст. 1 ЖК РФ следует, что жилищное законодательство основывается "на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты". В п. 2 ст. 4 ЖК РФ называются участники жилищных отношений: граждане, юридические лица и др., которые имеют (могут иметь) жилищные права. В связи с этим представляется, что комментируемая статья предусматривает защиту жилищных прав всех участников жилищных отношений (не только граждан). Что касается граждан, то защита их прав гарантирована Конституцией, ст. 46 которой установлено:
"1. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
2. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
3. Каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты".
2. В ч. 1 комментируемой статьи прежде всего называется судебная защита жилищных прав. В частности, ГК РФ установлено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (ст. 11).
3. В рамках гражданского судопроизводства (гражданского процесса) разрешаются споры, вытекающие из гражданских, жилищных, семейных, трудовых и иных правоотношений, если сторонами или одной из сторон в споре является гражданин (физическое лицо), и в некоторых иных случаях. Споры между юридическими лицами, как правило, разрешаются в порядке арбитражного судопроизводства. Однако процессуальное законодательство касается не только граждан и юридических лиц. Задачи гражданского судопроизводства гораздо шире - обеспечить защиту прав, свобод и интересов всех субъектов правоотношений. В настоящее время действуют ГПК РФ и АПК РФ.
4. Статьей 5 ГПК РФ установлено, что правосудие по гражданским делам, подведомственным судам общей юрисдикции, осуществляется только этими судами по правилам, установленным законодательством о гражданском судопроизводстве. Эти положения в полной мере относятся к жилищным вопросам.
В указанной статье нашел отражение и развитие принцип, закрепленный в ст. 118 Конституции, - правосудие в Российской Федерации осуществляется только судом (ч. 1). В ч. 2 ст. 118 также установлено, что судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства. Иначе говоря, гражданское судопроизводство является самостоятельным, и в рамках этого судопроизводства судами рассматриваются подведомственные им гражданские дела.
Нормы ст. 118 Конституции имеют императивный (обязательный для исполнения) характер. В этой связи никакие другие органы, в том числе государственные органы законодательной и исполнительной власти, не могут подменять судебные органы. В ст. 1 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе в Российской Федерации" (в ред. от 05.04.2005)*(23) (далее - Закон о судебной системе) по данному вопросу закреплено следующее:
"Судебная власть в Российской Федерации осуществляется только судами в лице судей и привлекаемых в установленном законом порядке к осуществлению правосудия присяжных, народных и арбитражных заседателей. Никакие другие органы и лица не вправе принимать на себя осуществление правосудия".
Необходимо отметить, что в ст. 5 ГПК РФ говорится лишь о "судах общей юрисдикции". К федеральным судам общей юрисдикции относятся районный суд, верховный суд республики, краевой (областной) суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа, Верховный Суд РФ, а также военные и специализированные суды (ст. 4 Закона о судебной системе). Мировые судьи - судьи общей юрисдикции субъектов РФ и рассматривают гражданские дела в пределах своих полномочий (ст. 23 ГПК РФ).
Полномочия судов общей юрисдикции также определены Законом о судебной системе (ст. 19-21). Районный суд в пределах своих полномочий рассматривает дела в качестве суда первой и второй инстанции. Районный суд - непосредственно вышестоящая судебная инстанция по отношению к мировым судьям, действующим на территории соответствующего судебного района. Верховный суд республики, краевой (областной) суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа в пределах своих полномочий рассматривают дела в качестве суда первой и второй инстанций, в порядке надзора и по вновь открывшимся обстоятельствам. Перечисленные суды являются непосредственно вышестоящими судебными инстанциями по отношению к районным судам, действующим на территории соответствующего субъекта РФ.
Верховный Суд РФ - высший судебный орган по гражданским делам, подсудным судам общей юрисдикции; осуществляет судебный надзор за деятельностью судов общей юрисдикции, включая военные и специализированные федеральные суды. В пределах своих полномочий Верховный Суд РФ рассматривает дела в качестве суда второй инстанции в порядке надзора и по вновь открывшимся обстоятельствам, а в случаях, предусмотренных федеральным законом, - и в качестве суда первой инстанции. Верховный Суд РФ - непосредственно вышестоящая судебная инстанция по отношению к верховным судам республик, краевым (областным) судам, судам городов федерального значения, судам автономной области и автономных кругов, военным судам военных округов, флотов, видов и групп войск.
Необходимо обратить внимание на обязательный характер судебных постановлений (решений). Вступившие в законную силу постановления федеральных судов, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ. Судебные решения (постановления, определения) могут быть отменены только вышестоящим судом (если решение не вступило в законную силу, то может быть отменено кассационной инстанцией, а если вступило в силу - надзорной инстанцией). Неисполнение постановления суда, а равно иное проявление неуважения к суду влекут ответственность, предусмотренную федеральным законом.
ГПК РФ предусмотрено (наряду с рассмотрением и разрешением дел судами общей юрисдикцией) рассмотрение гражданских дел третейскими судами. Передача спора на рассмотрение этого суда возможна по соглашению сторон в гражданском процессе (на основании третейского соглашения).
5. Статья 22 ГПК РФ касается подведомственности гражданских дел судам. Пунктом 1 данной статьи установлено, что суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам возникающим из гражданских (в том числе жилищных) правоотношений.
Указанная статья содержит общие положения, касающиеся подведомственности гражданских дел судам. Подведомственность в широком смысле означает отнесение вопроса или спора на рассмотрение и разрешение того или иного компетентного органа, в том числе суда. Институт подведомственности служит для разграничения полномочий различных органов (в данном случае - судов), исходя из их полномочий по защите прав, свобод и законных интересов граждан, организаций и других лиц. Понятие "подведомственность", т.е. отнесение круга гражданских дел к ведению судов общей юрисдикции, следует отличать от понятия "подсудность". Подсудность прежде всего означает пределы полномочий каждого суда общей юрисдикции по рассмотрению и разрешению конкретного гражданского дела (ст. 23-27 ГПК РФ). Кроме того, выбор соответствующего суда, которому подсудно дело, зависит от ряда обстоятельств (в частности, от места жительства ответчика, нахождения имущества организации и т.п. - ст. 28-32 ГПК РФ).
В ст. 22 ГПК РФ говорится о том, что суды рассматривают и разрешают "исковые дела". Это означает, что гражданское дело рассматривается и разрешается судом общей юрисдикции по правилам искового судопроизводства (подраздел II разд. I ГПК РФ).
Участниками гражданского процесса могут быть граждане, организации и другие лица, которые вправе обратиться с иском в суд о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов.
В порядке искового судопроизводства суды разрешают споры, возникшие из различных правоотношений, в том числе жилищных.
6. Об арбитражных судах и делах, отнесенных к их ведению, следует отметить следующее. Арбитражные суды в Российской Федерации являются федеральными судами (наряду с Конституционным Судом РФ и судами общей юрисдикции) и входят в судебную систему РФ.
Полномочия, порядок образования и деятельности арбитражных судов установлены Конституцией, федеральными конституционными законами. В их числе Закон о судебной системе и ФКЗ от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" (в ред. от 07.05.2009)*(24) (далее - Закон об арбитражных судах). Порядок судопроизводства в этих судах определен АПК РФ.
Согласно ст. 3 Закона об арбитражных судах систему арбитражных судов в Российской Федерации составляют Высший Арбитражный Суд РФ; федеральные арбитражные суды округов; арбитражные суды республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов (арбитражные суды субъектов РФ).
В соответствии с Законом о судебной системе (ст. 23) Высший Арбитражный Суд РФ - высший судебный орган по разрешению экономических споров и иных дел, рассматриваемых арбитражными судами, вышестоящая судебная инстанция по отношению к федеральным арбитражным судам округов и арбитражным судам субъектов РФ.
Высший Арбитражный Суд РФ рассматривает дела в качестве суда первой инстанции в порядке надзора и по вновь открывшимся обстоятельствам, осуществляет судебный надзор за деятельностью арбитражных судов, дает разъяснения по вопросам судебной практики (ст. 23).
Федеральный арбитражный суд округа в пределах своих полномочий рассматривает дела в качестве суда кассационной инстанции, а также по вновь открывшимся обстоятельствам. Федеральный арбитражный суд округа является вышестоящей судебной инстанцией по отношению к действующим на территории соответствующего судебного округа арбитражным судам субъектов РФ. Арбитражный суд субъекта РФ в пределах своих полномочий рассматривает дела в качестве суда первой и апелляционной инстанций, а также по вновь открывшимся обстоятельствам.
Соответствующие положения, касающиеся полномочий указанных арбитражных судов, содержатся и в ст. 10, 24 и 34 Закона об арбитражных судах.
7. АПК РФ содержит ряд статей (ст. 27-29), касающихся подведомственности дел арбитражному суду. В частности, арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Участники таких дел - это юридические лица, граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющие статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных АПК РФ и иными федеральными законами, - Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и должностные лица.
Арбитражные суды рассматривают дела, возникающие из гражданских правоотношений, экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности в порядке искового производства.
Экономические споры и другие дела, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства.
8. В административном порядке предусматривается защита жилищных прав путем обращения в различные органы исполнительной власти. Конкретные случаи определены ЖК РФ и другими федеральными законами. Важно отметить, что в п. 2 комментируемой статьи воспроизводится положение ст. 46 Конституции о том, что решение по жилищным вопросам, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд.
9. Жилищный спор может быть передан по соглашению сторон на разрешение третейского суда. Это предусмотрено ГПК РФ и соответствующим Федеральным законом от 24.07.2002 N 102-ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации"*(25).
В регионах действуют различные комиссии, инспекции и др., которые призваны обеспечить защиту жилищных прав граждан. Например, в Москве это городская межведомственная комиссия по решению жилищных вопросов детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (см.: распоряжение Правительства Москвы от 19.04.2002 N 547-РП (в ред. от 04.03.2008)*(26)).
10. Защита жилищных прав может осуществляться Конституционным Судом РФ (ст. 125 Конституции), а в случае если гражданином исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты, он вправе обратиться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, в частности в Европейский Суд по правам человека (ч. 3 ст. 46 Конституции).
11. Касаясь защиты жилищных прав граждан, Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 02.07.2009 N 14 отметил, что в соответствии со ст. 46 Конституции каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы ч. 1 ст. 11 ЖК РФ устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.
Защита жилищных прав в административном порядке путем обращения с заявлением или жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право, осуществляется только в случаях, предусмотренных ЖК РФ или другим федеральным законом (ч. 2 ст. 11 ЖК РФ). При этом судам необходимо учитывать, что право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке.
Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной ГПК РФ.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из жилищных правоотношений.
Дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании исковых заявлений (заявлений) заинтересованных лиц, по заявлению прокурора, поданному на основании и в порядке, предусмотренных ст. 45 ГПК РФ, либо по заявлению лиц, указанных в ст. 46 ГПК РФ.
Жилищные споры (о признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие) исходя из положений ст. 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.
Принимая во внимание, что жилое помещение законом отнесено к недвижимому имуществу (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, п. 1 ст. 130 ГК РФ), мировым судьям в силу п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ подсудны дела об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности нескольких лиц, если между ними не возникает спор о праве на это жилое помещение или если одновременно не заявлено требование, подсудное районному суду. Если спор об определении порядка пользования таким жилым помещением (жилым домом, квартирой) связан со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее выделе для владения и пользования), то его подсудность как имущественного спора мировому судье или районному суду зависит от цены иска (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).
Мировым судьям также подсудны дела по таким имущественным спорам, как взыскание с граждан и организаций задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, при цене иска, не превышающей суммы, установленной п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ (п. 1-3).

Статья 12. Полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений (в ред. Федерального закона от 18.10.2007 N 230-ФЗ)

Статья 13. Полномочия органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений (в ред. Федерального закона от 18.10.2007 N 230-ФЗ)

Статья 14. Полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений (в ред. Федерального закона от 18.10.2007 N 230-ФЗ)
1. В комментируемых статьях определены полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Иначе говоря, установлены предметы их ведения на федеральном, региональном и местном уровнях. По перечисленным в указанных статьях вопросам они вправе принимать законы и другие правовые акты.
2. После принятия Конституции понятием "органы государственной власти" охватываются все государственные органы: законодательные и исполнительные, а также органы судебной власти (ст. 10 и 11 Конституции); при этом термин "государственные органы управления" не употребляется. Органы государственной власти подразделяются на федеральные (Президент РФ, Федеральное Собрание (Совет Федерации и Государственная Дума), Правительство РФ и суды РФ) и на органы государственной власти субъектов РФ которые являются самостоятельными органами.
В Конституции названы федеральные органы государственной власти, в ней же определены их основные полномочия. Президент РФ (гл. 4, ст. 80-93) является главой государства, издает указы и распоряжения. Федеральное Собрание - парламент Российской Федерации является представительным и законодательным органом Российской Федерации (гл. 5, ст. 94-109). Государственная Дума принимает федеральные законы, которые впоследствии должен одобрить Совет Федерации. Правительство РФ осуществляет исполнительную власть в Российской Федерации (гл. 6, ст. 110-117), его деятельность также определена Федеральным конституционным законом от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" (в ред. от 30.12.2008)*(27).
Необходимо также иметь в виду, что соответствующие правовые акты в области жилищных отношений вправе принимать органы исполнительной власти (министерства, госкомитеты и др.). На федеральном уровне нормативно-правовое регулирование в области жилищно-коммунального хозяйства возложено на Министерство регионального развития РФ на основании Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 26.01.2005 N 40 (в ред. от 15.09.2009)*(28). Министерство является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства.
Министерство регионального развития РФ принимает нормативные правовые акты в установленной сфере деятельности:
- федеральные градостроительные нормативы и правила в области градостроительства, проектирования и инженерных изысканий в области градостроительства;
- порядок разработки, регистрации, утверждения, введения в действие и пересмотра государственных градостроительных нормативов и правил;
- порядок разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации;
- определение стоимости 1 кв.метра жилья, используемой при расчете средств федерального бюджета, направляемых на приобретение жилья для удовлетворения государственных нужд;
- методика расчета цен на услуги по содержанию и ремонту жилья, за наем жилых помещений, а также тарифов на коммунальные услуги.
Основные задачи Департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства*(29):
- разработка основ федеральной политики в области строительства, жилищно-коммунального хозяйства, архитектуры, градостроительства и землепользования, жилищной политики;
- разработка механизмов формирования рынка доступного жилья для реализации конституционного права на жилище;
- разработка механизмов формирования рынка жилищных и коммунальных услуг в рамках реформы жилищно-коммунального комплекса;
- разработка механизмов увеличения объемов и повышения безопасности строительства объемов жилищно-гражданского и промышленного назначения;
- выработка государственной политики в сфере технического регулирования в области строительства и промышленности строительных материалов, эксплуатации зданий, а также в сфере ценообразования и сметного нормирования в строительстве с подготовкой предложений по нормативному регулированию в данных сферах.
В связи с принятием ЖК РФ в субъектах РФ проводится работа по обновлению актов жилищного законодательства, а также создаются специальные органы. Например, в Москве создан Координационный совет при Правительстве Москвы по выработке единой городской политики в жилищной сфере города Москвы*(30), который служит "коллегиальным, совещательным экспертно-консультативным органом".
3. Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти (ст. 12 Конституции). К их полномочиям относятся вопросы местного значения. Вместе с тем в соответствии со ст. 132 Конституции органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств.
4. Следует иметь в виду, что перечни вопросов, отнесенных к полномочиям соответствующих органов в области жилищных отношений, не являются исчерпывающими. Они могут дополнятся в соответствии с Конституцией и законодательством.
5. Частью 2 ст. 14 ЖК РФ установлены особенности, касающиеся полномочий органов местного самоуправления в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге. Для этих органов местного самоуправления перечни вопросов, которые они решают в области жилищных отношений, определяются законами указанных субъектов РФ.
6. Перечисленные в комментируемых статьях вопросы нашли отражение и развитие в соответствующих главах и статьях ЖК РФ, а также в других актах законодательства. Например, по вопросу предоставления специализированных жилых помещений и пользования ими вправе принимать решения:
- федеральные органы государственной власти (определяют основания предоставления специализированных жилых помещений) (ст. 12 и 99 ЖК РФ);
- органы власти субъекта РФ (определяют порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда данного субъекта РФ) (ст. 13 ЖК РФ и законодательство субъекта РФ);
- органы местного самоуправления (определяют порядок предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда) (ст. 14 и правовые акты органов местного самоуправления).
Как видим, полномочия различных органов по названному вопросу разграничена, в частности, субъекты РФ и муниципальные образования не вправе самостоятельно устанавливать основания предоставления этих жилых помещений, поскольку данный вопрос передан на решение органов государственной власти Российской Федерации. Следовательно, нормы актов других органов, определяющие основания предоставления специализированного жилья по договорам найма, с 1 марта 2005 г. не должны применяться.
Однако процесс уточнения полномочий государственных органов и органов местного самоуправления находит отражение в законодательстве. В частности, Федеральным законом от 31.12.2005 N 199-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий" ч. 1 ст. 14 ЖК РФ дополнена п. 9.1, которым определены полномочия органов местного самоуправления по вопросу переустройства и перепланировки жилых помещений.
7. См. также ст. 5 и коммент. к ней по вопросам, касающимся принятия актов жилищного законодательства.

Глава 2. Объекты жилищных прав. жилищный фонд

Статья 15. Объекты жилищных прав
1. Комментируемой статьей в качестве объекта жилищных прав признается только жилое помещение. Оно является недвижимым имуществом и, следовательно, подлежит государственной регистрации в установленном порядке (по данному вопросу см. коммент. к ст. 18).
2. Следует отметить, что отнесение жилого помещения к недвижимости не является новеллой. В ст. 1 Основ было дано понятие "недвижимость в жилищной сфере". Это - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Иными словами, к недвижимому имуществу в жилищной сфере прежнее законодательство относило не только жилые помещения, но и другое имущество.
Понятие недвижимого имущества (недвижимости) дано в ст. 130 ГК РФ и, в развитие положений данной статьи, в ст. 1 ФЗ о государственной регистрации прав. Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Заметим, что недвижимость в жилищной сфере имеет одну отличительную особенность, которая необязательна для объектов в других сферах народного хозяйства: все объекты в жилищной сфере действительно являются недвижимыми, т.е. они "связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно". В других отраслях народного хозяйства к недвижимости отнесены и фактически перемещаемые вещи (воздушные и морские суда, автомобильный транспорт и др.), которые также подлежат государственной регистрации.
3. Жилым помещением является только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, т.е. должно соответствовать определенным требованиям. Аналогичные требования содержатся в ст. 673 ГК РФ. О видах жилых помещений см. коммент. к ст. 16.
4. В ч. 3 комментируемой статьи предусмотрено, что правовой базой для признания помещения жилым и установления требований, которым оно должно отвечать, служат ЖК РФ и другие федеральные законы. В соответствии с федеральными законами эти вопросы должны найти закрепление в актах Правительства РФ.
5. Порядок признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции определен Положением, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (в ред. от 02.08.2007)*(31). Данное положение устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу. Действие настоящего Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории РФ, и не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.
Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, установленные в разд. II вышеуказанного Положения, а также в жилых домах, расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, следует признавать непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.
Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.
Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, указанной в п. 26 Положения, следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.
Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.
Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:
- отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
- отсутствие в жилом доме свыше пяти этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
- несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действовавшей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.
Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их полномочиям, проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.
При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения.
Процедура проведения оценки соответствия помещения установленным в Положении требованиям включает:
- прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов;
- определение перечня дополнительных документов (заключения соответствующих органов государственного контроля и надзора, заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения, акт государственной жилищной инспекции субъекта РФ о результатах проведенных в отношении жилого помещения мероприятий по контролю), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в Положении требованиям;
- определение состава привлекаемых экспертов проектно-изыскательских организаций, исходя из причин, по которым жилое помещение может быть признано нежилым, либо для оценки возможности признания пригодным для проживания реконструированного ранее нежилого помещения;
- работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания;
- составление комиссией заключения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в Положении требованиям и пригодным (непригодным) для проживания и признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
- составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения. При этом признание комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование;
- принятие соответствующим федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления решения по итогам работы комиссии;
- передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией).
Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию вместе с заявлением следующие документы:
- нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;
- план жилого помещения с его техническим паспортом, а для нежилого помещения - проект реконструкции нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением.
Комиссия рассматривает поступившее заявление или заключение органа, уполномоченного на проведение государственного контроля и надзора, в течение 30 дней с даты регистрации и принимает решение (в виде заключения), указанное в п. 47 Положения, либо решение о проведении дополнительного обследования оцениваемого помещения.
В ходе работы комиссия вправе назначить дополнительные обследования и испытания, результаты которых приобщаются к документам, ранее представленным на рассмотрение комиссии.
По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:
- о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
- о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;
- о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;
- о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
6. В ч. 5 комментируемой статьи уточняется, что балконы, лоджии, веранды и террасы не включаются в общую площадь жилого помещения. Иначе говоря, общая площадь жилого помещения состоит из жилых комнат и подсобных помещений: кухни, коридора и др. Соответственно к жилой площади в жилых домах и квартирах можно отнести только площадь жилой комнаты (комнат).

Статья 16. Виды жилых помещений
1. Из ст. 15 ЖК РФ следует, что единственным объектом жилищных прав (жилищных правоотношений) является жилое помещение. Данное положение (о том, что других объектов в жилищных отношениях нет) представляется как минимум спорным, поскольку, закрепляя указанное положение, законодатель выводит из сферы регулирования жилищного законодательства другие объекты. Например, в ст. 22-24 ЖК РФ говорится о нежилых помещениях и об условиях и порядке их перевода в жилые помещения.
2. В ч. 1 комментируемой статьи указывается несколько видов жилых помещений, только непонятно, сколько этих видов (три или пять). Не вносят ясность и другие части комментируемой статьи. В частности, в отдельный вид жилого помещения выделяются комнаты (п. 3 ч. 1). В то же время комнаты признаются частью жилого дома или квартиры (ч. 4).
3. Обратимся к ЖК РСФСР и ГК РФ в части регламентации данного вопроса. Статьей 52 ЖК РСФСР было установлено, что предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения. Иначе говоря, в многоквартирном доме объектом договора найма могло быть только изолированное жилое помещение: отдельная квартира или комната (комнаты). Это положение нашло закрепление и в п. 1 ст. 673 ГК РФ, согласно которому объектом договора найма жилого помещения является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Кроме того, в ст. 52 ЖК РСФСР подчеркивалось, что самостоятельно (отдельно) по договору социального найма не могут быть использованы смежные комнаты (связанные общим входом, т.е. неизолированные комнаты), подсобные помещения (кухни, коридоры, ванные и др.). Конечно, не рассматривалась как жилое помещение, которым можно пользоваться по договору социального найма, часть комнаты. Вместе с тем разрешалась сдача в поднаем гражданам и части жилого помещения (ст. 76 ЖК РСФСР).
4. Следует сделать вывод, что жилым помещением может быть:
- жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;
- отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования);
- часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора;
- часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире.
Указанные четыре вида жилых помещений, в частности, упоминаются в ст. 62 ЖК РФ.
Из отдельных жилых помещений состоит жилищный фонд. О жилищном фонде и его видах см. ст. 19 и коммент. к ней.
5. См. также коммент. к ст. 15.

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
1. Комментируемая статья касается вопросов назначения жилого помещения и пределов его пользования (ч. 1-3). (О жилых помещениях и их видах см. ст. 15 и 16 и коммент. к ним.)
2. В ч. 1 комментируемой статьи подчеркивается, что жилое помещение прежде всего предназначено для проживания граждан (собственников и нанимателей, членов их семей и др.). Конечно, жилое помещение может быть использовано не только для личного проживания, но и для проживания иных лиц: нанимателей и поднанимателей (на основании договора), временных жильцов (на безвозмездной основе).
3. До мая 2002 г. жилищное и гражданское законодательство вообще не предусматривали использование жилых помещений для иных целей, т.е. не для проживания граждан. Использование жилья не по назначению влекло соответствующие последствия. Например, ст. 98 ЖК РСФСР и ст. 293 ГК РФ предусматривали выселение граждан из жилого помещения за данное правонарушение (здесь следует разъяснить - нормы ГК РФ продолжают действовать).
В мае 2002 г. ст. 10 ЖК РСФСР была дополнена двумя частями, которые предусматривали возможность размещения в жилом помещении адвокатского кабинета. Статьей 21 Федерального закона от 31.05.2002 N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации"*(32) закреплено право адвоката индивидуально учреждать адвокатский кабинет для осуществления адвокатской деятельности (как одну из форм адвокатских образований наряду с коллегией адвокатов и др.), а также право использовать для этих целей жилые помещения. Указанное дополнение в ЖК РФ не содержало конкретных указаний, какие жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи, могут использоваться под адвокатский кабинет. Следовательно, адвокатский кабинет стало возможно размещать не только в отдельной квартире, но и в комнате коммунальной квартиры, где проживают адвокат и члены его семьи, что существенно ухудшает условия их проживания, а также создает неудобства для соседей.
4. Теперь на основании ч. 2 комментируемой статьи использование жилья не для проживания стало не исключением, а общим правилом. По существу формулировка о возможности использования жилья для осуществления "профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности" вряд ли имеет какие-либо пределы. Единственным исключением является запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств - п. 3 комментируемой статьи. Под промышленностью подразумевается отрасль производства, охватывающая переработку сырья, разработку недр, создание средств производства и предметов потребления. Этот запрет содержится в законе в целях обеспечения соблюдения требований, которые предъявляются к жилым помещениям. Однако если руководствоваться формулировкой указанной выше части (не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств), то с учетом норм ст. 16 ЖК РФ (см. коммент. к ней) можно сделать вывод, что в многоквартирном доме в нежилом помещении можно разместить и промышленное производство. Иначе говоря, редакция ч. 3 комментируемой статьи является явно неудачной. Однако в ГК РФ сохранился такой запрет: согласно п. 2 ст. 288 размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Здесь также закреплено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
5. До принятия ЖК РФ политика государства была направлена на рациональное использование жилья, строго целевое его использование. Сейчас, с учетом упрощенного перевода жилых помещений в нежилые (см. ст. 23 и коммент. к ней), можно говорить, что правовая база по данному вопросу существенно изменилась.
6. В ч. 2 комментируемой статьи говорится о том, что при использовании жилья не по назначению не должны нарушаться права и законные интересы других граждан. В связи с этим следует отметить, что это пожелание имеет декларативный характер, а в реальности новый порядок использования жилья создает почву для многочисленных нарушений прав и интересов не только граждан, но и других лиц, например юридических лиц (организаций), иностранных граждан и лиц без гражданства.
7. В ч. 4 комментируемой статьи установлена обязанность проживающих граждан соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, которые распространяются на всех пользователей жилых помещений (нанимателей, собственников и т.п.). Данные Правила утверждены постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.

Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения
1. Комментируемая статья, касающаяся государственной регистрации жилых помещений как недвижимого имущества, имеет отсылочный характер, поскольку данный вопрос находится в сфере правового регулирования гражданского законодательства.
2. По вопросу регистрации недвижимости, в том числе жилья, следует иметь в виду следующее. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе на жилые помещения, их возникновение, переход, ограничение и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Регистрации подлежат следующие права на жилые помещения: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, а также ограничения (обременения) прав, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Законом о государственной регистрации прав предусмотрено, что регистрация недвижимости должна осуществляться государственными учреждениями.
Следует отличать государственную регистрацию недвижимости от государственного учета жилищного фонда. В соответствии со ст. 19 ЖК РФ государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для Российской Федерации системе в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него. В том числе: граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.
4. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
- правовая экспертиза и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).
Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.
В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.
В случае если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.
В случае если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию одной стороны, заявление о государственной регистрации прав подает одна из сторон договора или сделки.
В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об оплате регистрации. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции при регистрации прав.
Регистрационные действия начинаются с момента приема указанных документов. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.
5. Федеральным законом от 29.12.2004 N 196-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(33) впервые предусматривается государственная регистрация незавершенного строительства (ст. 25). Указанный Закон принят в рамках программы формирования рынка доступного жилья. Теперь незавершенное строительство (в том числе жилье) может быть зарегистрировано как недвижимое имущество и быть объектом гражданских (жилищных) прав, в частности использоваться для ипотеки.
6. См. также коммент. к ст. 15.

Статья 19. Жилищный фонд
1. Комментируемая статья посвящена жилищному фонду и его видам. Следует отметить, что развернутое определение понятия "жилищный фонд" содержали Основы. Согласно ст. 1 Основ:
"Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания".
Статьей 4 ЖК РСФСР было установлено следующее:
"Находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера".
Комментируемая статья (ч. 1) имеет очень лаконичное определение понятия "жилищный фонд", без какой-либо конкретизации. Жилищный фонд рассматривается как совокупность всех жилых помещений, находящихся в Российской Федерации.
В отличие от определений данного понятия в ЖК РФ и Основах это определение с правовой точки зрения не отвечает своему содержанию. В нем говорится о жилищном фонде, расположенном на территории страны. Между тем жилищный фонд образуется из жилых помещений разных видов (ч. 2 коммент. статьи), которые находятся в многоквартирных жилых домах и других строениях. При этом следует обратить внимание, что каждый субъект РФ и каждое муниципальное образование имеет свой жилищный фонд (как и другое имущество, принадлежащее на праве собственности).
По данным статистических органов, к 2004 г. жилищный фонд в Российской Федерации достигал 2 млрд. 912 млн. кв.м общей площади жилья, а средняя обеспеченность общей площадью составляла более 20,4 кв.м на человека*(34). В 2008 г. этот фонд составил 3 млрд. 60 млн. кв.м общей площади, а средняя обеспеченность жильем - 21,5 кв.м на человека*(35). Однако указанные показатели свидетельствуют о том, что жилья в стране недостаточно; например, в западноевропейских странах и США средняя обеспеченность граждан жильем в 2-3 раза превышает российский уровень. Следовательно, нужно больше строить жилья примерно в два раза (в 2008 г. объем ввода жилья составлял 61 млн. кв.м общей площади). То есть еще не достигнут уровень 1987 г. - 72,8 млн. кв.м.
2. В комментируемой статье называются виды жилищного фонда в зависимости от формы собственности (ч. 2) и в зависимости от целей использования (ч. 3).
Классификация жилищного фонда на основе форм собственности была в ЖК РСФСР (ст. 5) и Основах (ст. 7). Однако классификация жилищного фонда в указанных законах не соответствовала нормам Конституции (ст. 8) и ГК РФ (ст. 212), поскольку базировалась на прежних формах собственности.
3. В комментируемой статье жилищный фонд подразделяется в зависимости от формы собственности на следующие виды:
1) частный жилищный фонд:
а) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
б) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом;
2) государственный жилищный фонд:
а) находящийся в государственной собственности Российской Федерации, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной собственности;
б) фонд, находящийся в собственности субъектов РФ, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий или учреждений, относящихся к собственности субъектов РФ;
3) муниципальный жилищный фонд:
фонд, находящийся в собственности городского, сельского поселения, иного муниципального образования, в том числе находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.
Таким образом, жилищный фонд по принадлежности к форме собственности подразделяется на три вида, в том числе частный и государственный фонды имеют в своем составе по два подвида.
4. Правильная классификация жилищного фонда имеет принципиальное значение с точки зрения использования каждого его вида.
Так, в частном жилищном фонде владеют, пользуются и распоряжаются жилищным фондом (жилыми помещениями) сами собственники на основании соответствующих статей ГК РФ (см. ст. 209, 212-215, 288, 289 и др.). В жилых домах государственного и муниципального жилищного фонда применяется иной порядок использования жилых помещений. Например, в этих домах определенная часть жилых помещений предоставляется гражданам бесплатно (на условиях договора социального найма жилого помещения), что невозможно в частном жилищном фонде.
5. Отметим, что владение и пользование жилыми помещениями в жилищном фонде коммерческого использования осуществляется в соответствии с нормами гл. 35 "Наем жилого помещения" (ст. 671-688) ГК РФ.
Если говорить об индивидуальном жилищном фонде, то в нем предполагается безвозмездное пользование гражданами жилыми помещениями. В прежнем законодательстве индивидуальным жилищным фондом считались жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (ст. 5 ЖК РСФСР).
6. Частями 4 и 5 комментируемой статьи предусмотрен государственный учет жилищного фонда (в ЖК РСФСР этому вопросу была посвящена ст. 25). Учет осуществляется наряду с государственной регистрацией жилья как недвижимого имущества (см. коммент. к ст. 18). Если государственная регистрация жилья в качестве недвижимости является разовым актом, то государственный учет имеет постоянный (повседневный) характер.
По данному вопросу следует руководствоваться Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 (в ред. от 30.04.2009)*(36). Согласно указанному Положению основная задача государственного учета жилищного фонда - получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.
Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производится в соответствии с жилищным законодательством РФ.
Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.
Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные органы технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро, методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.

Статья 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в ред. Федерального закона от 18.10.2007 N 230-ФЗ)
1. В соответствии с комментируемой статьей предусматривается государственный контроль в области жилищных отношений со стороны органов исполнительной власти на федеральном и региональном уровнях. Такой контроль должен осуществляться по отношению ко всему жилищному фонду (независимо от его форм собственности). О полномочиях органов государственной власти в области жилищных отношений см. ст. 12 и 13 и коммент. к ним.
2. В частности, контроль за использованием жилищного фонда осуществляет жилищная инспекция. Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 N 1086 "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" (в ред. от 06.02.2006)*(37) утверждено Положение о жилищной инспекции. Государственная жилищная инспекция в Российской Федерации состоит из Главной государственной жилищной инспекции и органов государственной жилищной инспекции субъектов РФ.
Главная задача государственной жилищной инспекции в Российской Федерации - контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от его принадлежности в части обеспечения прав и законных интересов граждан и государства.
Государственная жилищная инспекция осуществляет контрольные функции в формах и способами, предусмотренными законодательством РФ, с учетом закрепленного в Конституции права местного самоуправления обеспечивать самостоятельное решение населением вопросов местного значения, а также вопросов владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.
Главная государственная жилищная инспекция выполняет следующие основные функции:
- координирует и организует работу государственной жилищной инспекции по контролю за использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- анализирует отчетные, статистические данные, результаты проверок на местах, другие информационные материалы и на их основе подготавливает предложения по обеспечению сохранности и улучшению использования, содержания и ремонта жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- разрабатывает нормативно-методическую документацию по вопросам деятельности государственной жилищной инспекции;
- осуществляет контроль за разработкой, совершенствованием и изданием ведомственных нормативных документов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- осуществляет работу по подбору, профессиональной подготовке и переподготовке кадров органов государственной жилищной инспекции;
- участвует в разработке нормативно-правовых документов, определяющих порядок использования, ремонта и содержания жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль:
- за использованием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий;
- за техническим состоянием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами;
- за обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;
- за санитарным состоянием помещений жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля;
- за осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме к сезонной эксплуатации;
- за рациональным использованием в жилищном фонде, общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме топливно-энергетических ресурсов и воды;
- за соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами (отоплением, электро-, водо-, газоснабжением и т.д.);
- за соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;
- за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые.
Органы государственной жилищной инспекции имеют право:
- проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов в соответствии с задачами и функциями, определенными данным Положением;
- давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;
- давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности юридическими и физическими лицами, допускающими грубые нарушения жилищного законодательства, правил и нормативов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- выносить заключения о пригодности домов и помещений для проживания;
- привлекать должностных лиц и граждан к ответственности в соответствии с законодательством;
- в порядке и на условиях, устанавливаемых органами исполнительной власти субъектов РФ, применять финансовые санкции за несоблюдение нормативно-технических требований по использованию, содержанию и ремонту жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий и неисполнение предписаний об устранении выявленных недостатков.

Статья 21. Страхование жилых помещений
1. Комментируемая статья не содержит конкретных норм относительно страхования жилых помещений в целях возмещения убытков, связанных с утратой (гибелью) или повреждением этого имущества, поскольку данный вопрос урегулирован нормами ГК РФ (гл. 48, ст. 927-970). При этом обязательное страхование жилья гражданское законодательство не устанавливает.
2. В настоящее время практикуется добровольное страхование жилых помещений во многих субъектах РФ. Правовой базой на федеральном уровне служит приказ Госстроя России от 28.06.2000 N 149 "Об утверждении Рекомендаций по дальнейшему развитию страхования в жилищно-коммунальном комплексе"*(38), предусматривающий следующие виды страхования жилых помещений (или сочетание нескольких):
- страхование жилищного фонда или жилого помещения его собственником;
- страхование жилого помещения его владельцем;
- страхование жилых помещений нанимателями;
- страхование ответственности собственника (владельца, пользователя) жилищного фонда (жилого помещения) за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
- страхование ответственности предприятий и организаций, выполняющих функции управления жилищным фондом и объектами коммунальной инфраструктуры от лица или по поручению собственника, осуществляющих ремонт и обслуживание жилищного фонда (подрядчиков), за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
- страхование ответственности собственников (владельцев, пользователей) нежилых помещений, расположенных в жилищном фонде, в случае нанесения ими ущерба третьим лицам;
- страхование ответственности коммунальных предприятий, поставляющих ресурсы, необходимые для обеспечения жилищного фонда коммунальными услугами, за ущерб перед третьими лицами (значительное кратковременное повышение давления в системах водо- и теплоснабжения может стать причиной аварий, а резкие скачки напряжения в сетях электроснабжения - возможной причиной пожаров и т.п.);
- страхование рисков, связанных с возможностью потери жилья в результате утраты права собственности.
В качестве страхователей могут выступать не только собственники жилых помещений, но и другие лица (наниматель, члены семьи нанимателя и другие лица, проживающие в этом помещении на законном основании).

Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
1. Комментируемые статьи предусматривают перевод жилого помещения в нежилое (ч. 1 и 2 ст. 22) и наоборот - нежилого помещения в жилое (ч. 3 ст. 22). О жилых помещениях, их видах и назначении, а также о жилищном фонде см. коммент. к ст. 15-19.
Понятие "нежилое помещение" в комментируемых статьях не раскрывается. Это понятие содержалось в ЖК РСФСР: ч. 2 ст. 4 было установлено, что нежилые помещения - это помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Как правило, такие помещения находятся на первых этажах и (или) в подвальных (цокольных) этажах. Однако нужно иметь в виду, что на балансе жилищно-эксплуатационной организации могут находиться отдельно стоящие строения, которые теперь, как следует из ст. 22, можно перевести в жилые помещения.
2. При изменении статуса (режима использования) помещения должны соблюдаться требования, установленные ст. 22 и 23 ЖК РФ, а также требования законодательства о градостроительной деятельности. Новый Градостроительный кодекс РФ вступил в действие с 1 января 2005 г. В частности, при осуществлении реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, если при их проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов, ст. 54 Градостроительного кодекса предусмотрен государственный строительный надзор со стороны соответствующих органов исполнительной власти субъектов РФ.
3. Статья 22 ЖК РФ содержит случаи запрета перевода жилого помещения в нежилое. Такой перевод не допускается:
- если невозможен отдельный доступ к нежилым помещениям (без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям);
- если помещение является частью жилого помещения (о видах жилых помещений см. коммент. к ст. 16) или используется для постоянного проживания;
- если жилое помещение обременено правами каких-либо лиц, например является предметом залога;
- если в многоквартирном доме жилое помещение не располагается непосредственно над нежилыми помещениями. Иными словами, такой перевод, как правило, возможен на первом этаже дома или на втором этаже, если на первом уже располагаются нежилые помещения.
Перевод нежилого помещения в жилое также возможен, если ему не препятствуют обстоятельства, перечисленные в ч. 4 ст. 22. В ЖК РСФСР данный вопрос вообще не регламентировался. В ГК РФ говорится только о переводе жилых помещений в нежилые (п. 3 ст. 288).
4. Следует отметить, что прежнее законодательство не допускало перевода жилых помещений (т.е. жилья, пригодного для постоянного проживания граждан) в нежилые. Это могло иметь место только в исключительных случаях по решению органов исполнительной власти субъектов РФ (ст. 9 ЖК РСФСР).
Новый порядок, установленный ЖК РФ, предусматривающий такой перевод не как исключение, а как общее правило, может привести к значительному выбытию жилых помещений из состава жилищного фонда, а также к многочисленным нарушениям прав и интересов граждан, вызванных "соседством" жилых помещений с нежилыми. Сказанное относится и к ст. 17 ЖК РФ, которой предусматривается использование жилых помещений не только для проживания, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности (см. коммент. к ст. 17).
В целом нормы ст. 17 и 23 ЖК РФ ухудшают положение граждан, использующих жилые помещения по назначению (для проживания), по сравнению с прежним жилищным законодательством.
5. Статьей 23 ЖК РФ установлен упрощенный перевод жилого помещения в нежилое, а также нежилого помещения в жилое. Решение об этом принимает орган местного самоуправления на основании заявления и документов, перечисленных в ч. 2 ст. 23, которые должен представить в указанный орган собственник или уполномоченное им лицо. Участники жилищных отношений (они могут быть собственниками жилых помещений) указаны в ч. 2 и 3 ст. 4 (см. коммент. к ст. 4, а также к ст. 30, касающейся прав и обязанностей собственника жилого помещения). В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2008 г. отмечено, что перечень документов, предусмотренный ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, является исчерпывающим. Однако для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях - согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме*(39).
Непосредственно процедура решения данного вопроса определена ч. 3-5 ст. 23, а случаи отказа в изменении статуса помещения перечислены в ст. 24 ЖК РФ. При этом полагаем, что такой отказ в связи с "представлением документов в ненадлежащий орган" (п. 2 ч. 1 ст. 24) вряд ли может на практике иметь место, поскольку в принципе такой подход неверен: орган, который не полномочен рассматривать данный вопрос (т.е. ненадлежащий орган), не вправе решать его по существу. Он должен вернуть документы заявителю, переслать (передать) его в надлежащий орган, а не принимать формальное решение, требующее обжалования в соответствующих органах, в частности в суде. Аналогичное замечание относится к п. 2 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ, который касается отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
6. Перепланировка и переустройство жилого помещения по общему правилу не связаны с переводом его в нежилое помещение (см. ст. 25-29 и коммент. к ним). Однако ст. 23 ЖК РФ предусмотрены и эти виды работ в качестве средства изменения статуса (режима использования) соответствующего помещения. Отметим, что перевод нежилых помещений в жилые помещения возможен без проведения переустройства и (или) перепланировки, если ранее помещение использовалось как жилое.
7. Частью 5 ст. 23 предусмотрено, что решение органа местного самоуправления о переводе помещения оформляется соответствующим документом, форма и содержание которого устанавливается Правительством РФ*(40). Таким документов является уведомление о переводе (отказе в переводе) помещения.
8. До принятия ЖК РФ действовало соответствующее законодательство субъектов РФ. Например, Закон Московской области от 16.04.2004 N 55/2004-ОЗ "О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые" предусматривал такой перевод по решению Правительства Московской области в течение месяца после представления документов межведомственной комиссией. Основаниями для перевода, как правило, были объективные причины (признание жилого помещения непригодным для проживания, изменение его функционального назначения и др.).
Теперь нормы о переводе жилого помещения в нежилое (и нежилого в жилое) непосредственно установлены ЖК РФ (ст. 22-24). В частности, условия перевода помещения не могут быть иными, чем те, которые установлены ст. 22 ЖК РФ.
Принятие же решений о переводе конкретных жилых помещений в нежилые помещения и нежилых в жилые входит в полномочия органов местного самоуправления (п. 6 ст. 14). Что касается субъектов РФ - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, они вправе отнести к своим полномочиям принятие решений о переводе помещений (см. ч. 2 ст. 14 ЖК РФ). В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 15.05.2007 N 382-ПП "Об утверждении Регламента подготовки в режиме "одного окна" выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение"*(41) контроль за соблюдением норм и правил производства работ по переустройству и (или) перепланировке переводимых помещений в соответствии с распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы возложен на Государственную жилищную инспекцию г. Москвы.
В соответствии с ч. 9 ст. 23 ЖК РФ акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства или перепланировки, направляется в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в ред. от 17.07.2009)*(42). Согласно данному Закону ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией. В настоящее время таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (см. Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457)*(43). См. также ст. 12-14 и коммент. к ним.
9. Нарушение порядка перевода жилых помещений в нежилые влечет административную ответственность, предусмотренную ст. 7.22 КоАП РФ: налагается административный штраф на должностных лиц в размере от 4 тыс. до 5 тыс. руб.; на юридических лиц - от 40 тыс. до 50 тыс. руб.

Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
1. В ст. 25 ЖК РФ даны определения двух понятий:
- переустройство - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования в жилом помещении;
- перепланировка - это изменение конфигурации жилого помещения.
Проведение указанных видов работ требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении помещения в состав жилищного фонда. Порядок оформления технического паспорта определен Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ от 04.08.1998 N 37 (в ред. от 04.09.2000)*(44)).
В соответствии с ранее действовавшим законодательством (ст. 84 ЖК РСФСР) эти работы производились "только в целях повышения благоустройства квартиры". Теперь указанное условие (о повышении благоустройства) законодательством, в частности ст. 26 ЖК РФ, не установлено. Более того, из ст. 23 ЖК РФ следует, что перевод помещения для использования в качестве соответственно жилого или нежилого может осуществляться с условием проведения переустройства и (или) перепланировки.
2. Для осуществления данных работ требуется согласование и решение органа местного самоуправления. Заявление и соответствующие документы представляет собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (ст. 26).
Случаи отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки перечислены в ст. 27 ЖК РФ.
3. Завершение переустройства и (или) перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии (ст. 28 ЖК РФ). Произведенные изменения в жилом помещении, как следует из ст. 25 ЖК РФ, вносятся в технический паспорт жилого помещения (о государственном учете жилищного фонда см. ч. 4 и 5 ст. 19 и коммент. к указанной статье).
4. Статьей 29 ЖК РФ предусмотрены последствия (ответственность) в случаях самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения, в частности возможна продажа жилого помещения с публичных торгов (по иску органа местного самоуправления и на основании решения суда). Касаясь этого вопроса, Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики за II квартал 2006 г. отметил, что жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. Решение суда является основанием для внесения изменений в техническую документацию на жилое помещение. Данный вопрос также могут решить положительно по заявлению гражданина органы местного самоуправления, руководствуясь ст. 14, 26-28 ЖК РФ*(45). Предусмотрена и административная ответственность за указанные неправомерные действия: самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб. (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).
5. Данной главой (ст. 24-28) определены основания и условия переустройства и перепланировки жилых помещений на федеральном уровне, что следует из п. 10 ст. 13 ЖК РФ. В связи с этим должны быть признаны утратившими силу (пересмотрены) действующие акты, принятые субъектами РФ и муниципальными образованиями. Например, в Москве принято постановление Правительства РФ от 08.02.2005 N 73-ПП "О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы" (в ред. от 25.09.2007)*(46), которое, как и другие правовые акты, принимаемые на региональном и местном уровнях, не может определять вопросы, отнесенные к полномочиям федеральных органов государственной власти, в частности предусматривать дополнительный (иной) перечень документов, которые обязан представлять заявитель (ч. 2 ст. 26).
6. На основании ч. 5 ст. 26 Правительство РФ приняло постановление от 28.04.2005 N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" (в ред. от 21.09.2005)*(47).
7. Следует иметь в виду, что согласно п. 9.1 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений, отнесено к полномочиям органов местного самоуправления.

Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения, а также иных граждан, проживающих в принадлежащем ему помещении

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
1. Комментируемая статья начинает разд. II "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения".
В данной статье закреплено жилищно-правовое правомочие собственника по отношению к жилому помещению: он владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Статьей 17 ЖК РФ установлено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан, а также может быть использовано для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности.
Следует отметить, что в жилищных отношениях граждане и другие участники могут иметь как вещные права, т.е. права, связанные с использованием имущества (жилья), так и права, основанные на обязательствах, например договоре найма жилого помещения и др.
В комментируемой статье делается ссылка на гражданское законодательство: прежде всего имеется в виду ГК РФ, в частности ст. 209, которая определяет содержание права собственности. Указанной статьей установлено:
"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом".
Основные нормы, касающиеся вещных прав, содержатся в разд. II (ст. 209-306) ГК РФ. Конечно, среди вещных прав центральное место занимает право собственности на имущество. Основания приобретения права собственности на любое имущество (в том числе на жилье) определены ст. 218 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Положения о приобретении права собственности на имущество в полной мере распространяются на жилые помещения. Объектами сделок в этих случаях являются жилые дома и квартиры или части домов, квартир. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Сделки признаются действительными при условии соблюдения требований, установленных гл. 9 (ст. 153-165) и другими статьями ГК РФ. Эти требования касаются содержания и формы сделки, правоспособности и дееспособности сторон и т.п.
2. Рассмотрим виды договоров, которые применяются при приобретении права собственности на жилые помещения.
Купля-продажа жилых помещений - одна из наиболее распространенных сделок. По таким договорам следует руководствоваться гл. 30 ГК РФ, в том числе ст. 549-558. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550). Однако стороны вправе предусмотреть и нотариальное удостоверение сделки (ст. 163 ГК РФ), хотя, как следует из ст. 550, обязательного нотариального оформления этого договора не требуется. В то же время государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение обязательна (ст. 551). Только с момента государственной регистрации договора купли-продажи он считается заключенным и возникает право собственности у покупателя на приобретенное жилое помещение (ст. 558).
Статьей 558 ГК РФ предусмотрены особенности продажи жилых помещений. Установлено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В условиях рыночных отношений расширилось применение договора мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. При этом собственник жилого помещения может получить по такому договору не только жилье, но и иное имущество, например автомобиль. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ); каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Не следует смешивать данную сделку с обменом жилых помещений, порядок совершения которого установлен жилищным законодательством.
В соответствии со ст. 20 Основ наниматель жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда имел право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Кроме того, наниматель имел право (с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи) передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). Иными словами, собственник жилого помещения (гражданин) мог обменять его на жилое помещение, занимаемое гражданином по договору социального найма. Теперь такой обмен запрещен (см. ст. 72 ЖК РФ и коммент. к ней).
Граждане могут передавать в собственность других лиц жилые помещения по договору дарения. В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу (одаряемому) жилье. Одаряемый вправе в любое время отказаться от передачи ему дара, и в этом случае договор дарения считается расторгнутым (ст. 573 ГК РФ). При этом отказ от подаренного жилого помещения, как следует из п. 2 ст. 573, должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Статьей 575 ГК РФ установлено, что не допускается дарение: от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, а также супругами и родственниками этих граждан; государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; в отношениях между коммерческими организациями.
Государственные и муниципальные предприятия и учреждения вправе подарить жилье, но только с согласия собственника (ст. 576 ГК РФ). В соответствии со ст. 578 ГК РФ даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. В договоре дарения может быть установлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения. Согласно ст. 580 ГК РФ вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренного жилого помещения, подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи жилого помещения одаряемому и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.
В соответствии с ГК РФ (гл. 33) имущество, в том числе жилье, может передаваться другому лицу в собственность. В обмен на полученное имущество новый собственник обязан выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Такая передача имущества осуществляется на основании договора ренты (ст. 583 ГК РФ). Рентный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). При заключении рентного договора относительно жилья, как следует из указанной статьи, необходимы и нотариальное удостоверение, и государственная регистрация, поскольку жилье относится к недвижимому имуществу.
Жилье, которое передается на основании договора ренты, может быть приобретено новым собственником: 1) за плату: в этих случаях к отношениям сторон договора применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ); 2) бесплатно: в этих случаях к отношениям сторон применяются правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ).
Для обеспечения выполнения обязательств со стороны плательщика ренты ст. 587 ГК РФ предусмотрено, что получатель ренты приобретает право залога на переданное имущество, а за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ, если иной процент не установлен договором. Если существенные условия договора не выполняются (п. 2 ст. 587 ГК РФ), а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обязательствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
В соответствии со ст. 589 ГК РФ получателями ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности, закрепляемой в учредительных документах данных организаций. Права получателя ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Рента может быть постоянной и пожизненной.
Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (ст. 590 ГК РФ).
Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. В этом случае отказ заявляется плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Стороны договора могут предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (ст. 592 ГК РФ).
Статьей 593 ГК РФ установлены следующие случаи выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты: если плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год (если иное не предусмотрено договором постоянной ренты); нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты; признан неплатежеспособным либо возникли иные обязательства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; если имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; в других случаях, предусмотренных договором.
Согласно ст. 594 ГК РФ выкуп постоянной ренты производится по цене, установленной в договоре. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому жилье передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена жилого помещения, которая обычно взимается за аналогичное имущество.
Пожизненная рента (ст. 596 ГК РФ) может быть установлена на период жизни гражданина, передающего жилье под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается.
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении минимального размера оплаты труда соответственно увеличивается и размер пожизненной ренты (ст. 597 ГК РФ).
Пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором. Согласно ст. 599 ГК РФ при существенном нарушении договора плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты имущество отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены. Случайная гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождает плательщика ренты от обязательств, возложенных на него договором.
Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) - разновидность договора пожизненной ренты. По этому договору получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость другому лицу, которое обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
К этому договору применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено ст. 601-605 ГК РФ.
Предоставление содержания с иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним. Договором может быть предусмотрена и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (ст. 602 ГК РФ). Статьей 604 ГК РФ предусмотрен ограничительный порядок распоряжения имуществом новым собственником. Он вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Прекращение этого договора осуществляется по основаниям, установленным ст. 605 ГК РФ, а именно: в случае смерти получателя ренты; при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств.
Перечисленные выше договоры, конечно, не исчерпывают весь перечень сделок, которые могут совершаться с жилыми помещениями, они являются наиболее распространенными в практике гражданского оборота.
3. В ч. 2 комментируемой статьи установлено, что собственник жилого помещения может предоставлять его гражданам по договору найма и другим договорам жилое помещение, а юридическим лицам - по договору аренды. Из п. 2 ст. 671 ГК РФ следует, что данный договор может применяться только в отношениях с юридическими лицами, которые могут использовать жилое помещение для проживания граждан.
При этом комментируемой частью установлены требования (условия) предоставления жилья другим лицам, в том числе условие о соблюдении нормы жилой площади.
4. Собственник несет бремя содержания жилого помещения, а также бремя содержания общего имущества многоквартирного дома или коммунальной квартиры (ч. 3 комментируемой статьи). Данная норма базируется на положениях ст. 210 ГК РФ, которой установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Кроме того, ст. 211 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу и риск случайной гибели (повреждения) имущества несет собственник.
5. Частью 4 комментируемой статьи на собственника жилого помещения возложены обязанности (они сформулированы в общем виде). В частности, он не должен допускать бесхозяйного обращения с жильем, нарушать права и интересы соседей. В этой связи следует обратить внимание, что ст. 293 ГК РФ установлена ответственность собственника жилого помещения. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведен необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
6. За нарушение правил пользования жилыми помещениями ст. 7.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1 тыс. до 1,5 тыс. руб.
Статьей 7.22 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений. Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4 тыс. до 5 тыс. руб.; на юридических лиц - от 40 тыс. до 50 тыс. руб.
7. В комментируемой статье определяется "собственник" жилого помещения, т.е. подразумевается одно лицо, в том числе гражданин. Между тем необходимо иметь в виду, что жилое помещение может находиться в общей собственности (долевой или совместной). Наличие нескольких собственников одного жилого помещения предполагает их совместное участие в осуществлении прав и исполнении обязанностей по отношению к данному жилому помещению (см. ст. 253 ГК РФ).

Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
1. Комментируемая статья посвящена правам и обязанностям членов семьи собственника жилого помещения (о правах и обязанностях самого собственника жилья см. ст. 30 и коммент. к ней). По общему правилу указанные лица пользуются правами, касающимися пользования жилым помещением, наравне с собственником. Однако может быть установлен иной режим пользования ими жилым помещением. По соглашению собственника с членами его семьи их права могут быть ограничены в части пользования жильем, например, может быть достигнута договоренность о пользовании членом семьи не всем жилым домом (квартирой), а одной из комнат жилого помещения и т.п.
2. Члены семьи собственника должны использовать жилое помещение (как и сам собственник) по назначению, а также обеспечивать его сохранность.
3. В ч. 3 комментируемой статьи закреплено, что дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, возникшим из пользования жилым помещением. Это означает, что, например, задолженность по техническому обслуживанию жилого помещения может быть взыскана не только с собственника, но и с члена его семьи.
В статье приведен традиционный перечень граждан, которые могут быть членами семьи собственника: дети, родители, супруг, а также другие граждане, вселенные в жилое помещение в качестве члена семьи собственника.
Ранее указанный перечень содержался в ст. 53 ЖК РСФСР и касался членов семьи нанимателя жилого помещения. Понятие "член семьи" применялось также по отношению к собственникам индивидуальных жилых домов (квартир) (ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР). Вместе с тем данный перечень сужен по сравнению с прежним. В комментируемой статье говорится только о детях и родителях самого собственника, без учета детей и родителей другого супруга. К сожалению, в комментируемой части имеется без какого-либо правового уточнения формулировка "граждане могут быть признаны членами семьи собственника". Ранее этот вопрос в случае спора решался с учетом того, что эти лица проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство. О членах семьи нанимателя по договору социального найма, их правах и обязанностях см. коммент. к ст. 69.
4. В ч. 4 и 5 комментируемой статьи регламентируются вопросы, касающиеся условий пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника. По общему правилу в случае прекращения семейных отношений право пользования жилым помещением не сохраняется. Конечно, данное положение ухудшает положение этих лиц по сравнению с прежним порядком, установленным ст. 127 ЖК РСФСР и ст. 292 ГК РФ. Ранее такие лица сохраняли право пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений. Вместе с тем законодательство не содержало конкретных норм относительно того, на каких условиях бывшие члены семьи собственника вправе продолжать пользоваться жилым помещением. Теперь данный вопрос нашел закрепление в ч. 4 и 5 комментируемой статьи. Установлено, что иные условия (по сравнению с общим порядком) могут быть предусмотрены между собственником и бывшими членами его семьи, а также право пользования жилым помещением за этими гражданами может быть сохранено на определенный срок по решению суда.
5. Для бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения ст. 19 Вводного закона установлено исключение: на них действие положений ч. 4 комментируемой статьи не распространяется, если в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. Следует иметь в виду, что такой подход относительно прав бывших членов семьи отражен в п. 18 постановления Пленума от 02.07.2009 N 14.
6. В ч. 4 комментируемой статьи предусмотрена обязанность собственника (на основании решения суда) обеспечить другим жилым помещением бывших членов семьи, в пользу которых собственник имеет алиментные обязательства. В соответствии с СК РФ алиментополучателями являются несовершеннолетние дети, совершеннолетние дети, нуждающиеся в помощи, нетрудоспособный, нуждающийся бывший супруг и другие категории граждан.
7. В настоящее время сформирована судебная правоприменительная практика, которая базируется на нормах ЖК РФ, в частности ст. 30 и 31. Эти вопросы нашли отражение в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 г. (дано разъяснение в форме вопросов и ответов)*(48):
"...Вопрос 17: Сохраняется ли право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника - супруга в случае фактического прекращения семейных отношений без расторжения брака, когда какое-либо соглашение между ними отсутствует, но возник жилищный спор?
Ответ: В ч. 1 ст. 31 ЖК РФ предусмотрено, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.
Поскольку указанная норма относит супруга к членам семьи собственника, то до расторжения брака прекращение права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, невозможно.
Вопрос 18: Становится ли ребенок бывшим членом семьи собственника жилого помещения по правилам ст. 31 ЖК РФ, если после расторжения брака его родители стали проживать раздельно, а он - с тем из родителей, который в собственности жилья не имеет?
Ответ: В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.
Из положений указанной нормы следует, что членом семьи собственника является лицо, проживающее совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.
В п. 3 ст. 65 СК РФ место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей.
Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого родителя возникли алиментные обязательства в отношении его, то ребенок уже не может считаться членом семьи собственника.
В силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Таким образом, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с родителем, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренных ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.
Вопрос 19: Применяются ли положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае, если семейные отношения с собственником жилого помещения прекращены до введения в действие ЖК РФ, поскольку до 1 марта 2005 г. действовали нормы ЖК РСФСР, согласно которым право на пользование жилым помещением за бывшим членом семьи собственника сохранялось (ст. 127 ЖК РСФСР)?
Ответ: В ст. 127 ЖК РСФСР предусматривалось, что право пользования помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры.
Согласно норме ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, регулирующей отношения между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения не сохраняется право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
При этом применение положений ст. 31 ЖК РФ не ставится в зависимость от момента прекращения семейных отношений между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи.
Учитывая, что жилищные правоотношения носят длящийся характер, то по общему правилу к ним применяется закон, действующий в настоящее время, т.е. применению подлежат положения ЖК РФ независимо от того, когда были прекращены семейные отношения, до или после его введения в действие.
В связи с этим положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ применяются при решении вопроса о выселении бывших членов семьи собственника жилого помещения и в том случае, если семейные отношения между ним и бывшим членом его семьи были прекращены до введения в действие ЖК РФ.
Вопрос 20: Какой минимально и максимально возможный срок сохранения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения может в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ определить суд? Возможно ли продление истекшего установленного срока по обращению в суд заинтересованного лица с заявлением о сохранении за ним права временного пользования жилым помещением? Возможно ли сокращение этого срока по требованию собственника жилого помещения при наличии к тому оснований?
Ответ: В ч. 4 ст. 31 ЖК РФ предусмотрено, что при наличии определенных обстоятельств право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
При определении срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением, суд должен исходить из конкретных обстоятельств по каждому делу, учитывая в том числе основания, которые предусмотрены в указанной статье.
По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений ч. 4 указанной выше статьи, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Статья 31 ЖК РФ не содержит запрета на обращение в суд за продлением установленного решением суда срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением.
Таким образом, при наличии обстоятельств, не позволяющих бывшему члену семьи собственника жилого помещения обеспечить себя иным жилым помещением, суд может продлить указанный срок.
Из ч. 5 ст. 31 ЖК РФ следует, что право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника может быть прекращено по требованию собственника до истечения срока, указанного в судебном решении, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.
Вопрос 21: Должен ли в случае сохранения по решению суда права пользования жилым помещением учитываться сложившийся порядок пользования этим помещением или возможны отступления от него, например, по требованию собственника? Может ли собственник выделить жилое помещение по своему усмотрению?
Ответ: В ч. 4 ст. 31 ЖК РФ предусмотрено, что при наличии определенных обстоятельств право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено на определенный срок за бывшим членом его семьи на основании решения суда.
Из положений данной нормы следует, что если собственником жилого помещения заявлен иск о выселении бывшего члена его семьи, то суд решает только вопрос о сохранении права на жилое помещение, но не о порядке пользования указанным помещением".
Как видим, в ответе на вопрос N 18 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ содержались положения, существенно ограничивающие жилищные права несовершеннолетних. Однако впоследствии в Обзоре судебной практики за III квартал 2007 г. Верховный Суд РФ дал иное разъяснение (на вопрос, сохраняется ли за ребенком право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, после расторжения родителями брака): "...в силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Вместе с тем в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется его родителями (п. 1 ст. 56 СК РФ). Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей (п. 1 ст. 63 Кодекса)".
Приведенные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка. Исходя из этого лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей - собственника этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка. Поэтому в силу требований Семейного кодекса Российской Федерации об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями*(49). В связи с этим ответ на вопрос 18 в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 г. признан утратившим силу.
8. По вопросам, касающимся жилищных прав бывших членов семьи собственника жилого помещения, также дано разъяснение в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г.*(50)
Порядок и условия выселения граждан из приватизированных жилых помещений разъяснены в постановлении от 24.08.1993 N 8, а о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения при переходе права собственности на это жилое помещение к другому лицу разъяснено в Определении судебной коллегии Верховного Суда РФ от 19.08.2008 N 5-В08-75*(51).
9. О праве собственности и других вещных правах на жилищные помещения дано подробное разъяснение в постановлении Пленума от 02.07.2009 N 14, где, в частности, отмечено, что при рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных ч. 2 и 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ.
Нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, например административной в виде предупреждения или штрафа (ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ), гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ).
Вопрос о признании лица членом семьи собственника жилого помещения судам следует разрешать с учетом положений ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, исходя из следующего:
а) членами семьи собственника жилого помещения являются проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. При этом супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в органах записи актов гражданского состояния (ст. 10 СК РФ). Для признания названных лиц, вселенных собственником в жилое помещение, членами его семьи достаточно установления только факта их совместного проживания с собственником в этом жилом помещении и не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства с собственником жилого помещения, оказания взаимной материальной и иной поддержки;
б) членами семьи собственника жилого помещения могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие) и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака), если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи. Для признания перечисленных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется не только установление юридического факта вселения их собственником в жилое помещение, но и выяснение содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно: вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его семьи или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным основаниям (например, в безвозмездное пользование, по договору найма). Содержание волеизъявления собственника в случае спора определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных документов (например, договора о вселении в жилое помещение) и других доказательств (ст. 55 ГПК РФ).
При этом необходимо иметь в виду, что семейные отношения характеризуются, в частности, взаимным уважением и взаимной заботой членов семьи, их личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, общими интересами, ответственностью друг перед другом, ведением общего хозяйства.
При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 17.12.2001 N 173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации", в которых дается перечень нетрудоспособных лиц, а также устанавливаются признаки нахождения лица на иждивении (находится на полном содержании или получает от другого лица помощь, которая является для него постоянным и основным источником средств к существованию).
Судам также необходимо иметь в виду, что регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения, так как согласно ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией, федеральными законами и законами субъектов РФ. Наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом помещении является лишь одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.
В силу ч. 2 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Таким соглашением, в частности, в пользование членам семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определен размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и т.д.
В связи с тем, что ЖК РФ не устанавливает специальных требований к порядку заключения такого соглашения, а также к его форме и условиям, то исходя из норм ч. 1 ст. 7 ЖК РФ к таким соглашениям применяются правила ГК РФ о гражданско-правовых сделках (ст. 153-181 ГК РФ).
Эти же правила следует применять и к соглашению собственника жилого помещения с членами его семьи об ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, возможность заключения которого предусмотрена ч. 3 ст. 31 ЖК РФ, а также к соглашению между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи о сохранении права пользования жилым помещением (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).
Разрешая споры, связанные с осуществлением членами семьи собственника жилого помещения права пользования жилым помещением, необходимо иметь в виду, что ч. 2 ст. 31 ЖК РФ не наделяет их правом на вселение в данное жилое помещение других лиц. Вместе с тем, учитывая положения ст. 679 ГК РФ о безусловном праве нанимателя по договору найма и граждан, постоянно с ним проживающих, на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей, а также ч. 1 ст. 70 ЖК РФ о праве родителей на вселение в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без обязательного согласия остальных членов семьи нанимателя по договору социального найма и наймодателя, по аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей за членами семьи собственника жилого помещения может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение.
По общему правилу, в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
По смыслу ч. 1 и 4 ст. 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.
Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения при возникновении спора решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.
При этом, учитывая положения ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, следует иметь в виду, что поскольку ведение общего хозяйства между собственником жилого помещения и лицом, вселенным им в данное жилое помещение, не является обязательным условием признания его членом семьи собственника жилого помещения, то и отсутствие ведения общего хозяйства собственником жилого помещения с указанным лицом либо прекращение ими ведения общего хозяйства (например, по взаимному согласию) само по себе не может свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения. Данное обстоятельство должно оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами по делу (ст. 67 ГПК РФ).
Судам также необходимо иметь в виду, что в соответствии с п. 4 ст. 71 СК РФ ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право пользования жилым помещением.
В силу положений СК РФ об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (п. 1 ст. 55, п. 1 ст. 63 СК РФ), в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.
При рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о прекращении права пользования жилым помещением и выселении суду в случае возражения ответчика против удовлетворения иска в целях обеспечения баланса интересов сторон спорного правоотношения надлежит исходя из положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им встречного иска об этом.
Принятие судом решения о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи на определенный срок допускается ч. 4 ст. 31 ЖК РФ при установлении следующих обстоятельств:
а) отсутствие у бывшего члена семьи собственника жилого помещения оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением (то есть у бывшего члена семьи собственника не имеется другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования другим жилым помещением по договору найма; бывший член семьи не является участником договора долевого участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданского правового договора на приобретение жилья и др.);
б) отсутствие у бывшего члена семьи собственника возможности обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья, наличие нетрудоспособных иждивенцев, потеря работы, учеба и т.п.).
При определении продолжительности срока, на который за бывшим членом семьи собственника жилого помещения сохраняется право пользования жилым помещением, суду следует исходить из принципа разумности и справедливости и конкретных обстоятельств каждого дела, учитывая материальное положение бывшего члена семьи, возможность совместного проживания сторон в одном жилом помещении и другие заслуживающие внимания обстоятельства.
При решении вопроса о сохранении на определенный срок права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения суд, согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, также вправе по требованию бывшего члена семьи собственника одновременно возложить на собственника жилого помещения обязанность по обеспечению другим жилым помещением бывшего супруга или иных бывших членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства.
Круг алиментообязанных лиц, основания возникновения алиментных обязательств определены п. 4 ст. 30, ст. 80-105 СК РФ.
Решая вопрос о возможности возложения на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению другим жилым помещением бывшего члена его семьи, суду необходимо исходить из конкретных обстоятельств дела, учитывая, в частности: продолжительность состояния супругов в браке; длительность совместного проживания собственника жилого помещения и бывшего члена его семьи в жилом помещении; возраст, состояние здоровья, материальное положение сторон; период времени, в течение которого собственник жилого помещения исполнял и будет обязан исполнять алиментные обязательства в пользу бывшего члена своей семьи; наличие у собственника жилого помещения денежных средств для приобретения другого жилого помещения бывшему члену своей семьи; наличие у собственника жилого помещения помимо жилого помещения, в котором он проживал с бывшим членом своей семьи, иных жилых помещений в собственности, одно из которых может быть предоставлено для проживания бывшему члену семьи, и т.п.
Если суд придет к выводу о необходимости возложения на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению бывшего члена его семьи другим жилым помещением, то в решении суда должны быть определены: срок исполнения собственником жилого помещения такой обязанности, основные характеристики предоставляемого другого жилого помещения и его местоположение (исходя из требований ч. 2 ст. 15 и ч. 1 ст. 89 ЖК РФ), а также на каком праве собственник обеспечивает бывшего члена своей семьи другим жилым помещением. С согласия бывшего члена семьи собственника жилого помещения предоставляемое ему собственником другое жилое помещение может находиться и в другом населенном пункте. Что касается размера жилого помещения, предоставляемого собственником бывшему члену семьи, то суду с учетом материальных возможностей собственника и других заслуживающих внимания обстоятельств следует определить лишь его минимальную площадь.
Принимая во внимание, что в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ отсутствует указание на то, в каком порядке, на каких условиях и праве собственник жилого помещения должен обеспечить бывшего члена своей семьи, в отношении которого он исполняет алиментные обязательства, иным жилым помещением (на праве собственности, праве найма, праве безвозмездного пользования), суду надлежит решать данный вопрос, исходя из конкретных обстоятельств каждого дела, руководствуясь принципами разумности, справедливости, гуманизма, реальными возможностями собственника жилого помещения исполнить судебное решение. Поэтому суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить бывшего члена его семьи другим жилым помещением как по договору найма или безвозмездного пользования, так и на праве собственности (т.е. купить жилое помещение, подарить, построить и т.д.).
В резолютивной части решения суда по иску собственника жилого помещения о прекращении права пользования бывшего члена семьи собственника этим жилым помещением и его выселении должны содержаться исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств дела, об удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска полностью или в части (ч. 5 ст. 198 ГПК РФ). В ней должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд как по первоначально заявленному иску собственника жилого помещения, так и по встречному требованию бывшего члена семьи (ответчика), если оно было заявлено (ст. 138 ГПК РФ). Судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало затруднений при его исполнении (ч. 5 ст. 198, ст. 204-207 ГПК РФ).
Судам следует учитывать, что если правоотношения по пользованию жилым помещением носят длящийся характер, то положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в силу ст. 5 Вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие ЖК РФ.
Вместе с тем при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 19 Вводного закона действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно ч. 2 и 4 ст. 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 г. - ст. 53 ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.
К названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона о приватизации), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.
По смыслу положений ч. 5 ст. 31 ЖК РФ собственник жилого помещения не лишен возможности по собственному усмотрению распорядиться принадлежащим ему жилым помещением (например, продать, подарить) и в том случае, если не истек срок права пользования этим жилым помещением бывшего члена семьи собственника, установленный судом на основании ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.
Если в период действия установленного судом срока права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника право собственности этого собственника на жилое помещение прекращено по тем или иным основаниям (например, в связи со смертью собственника жилого помещения, в результате совершения собственником гражданско-правовых сделок), право пользования данным жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности до истечения указанного срока и он обязан освободить жилое помещение (ч. 5 ст. 31, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).
Если бывший член семьи собственника не освобождает жилое помещение, новый собственник этого жилого помещения вправе требовать его выселения из данного жилого помещения в судебном порядке (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ) (п. 10-19).

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
1. В комментируемой статье регламентируются вопросы, связанные с изъятием жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В ч. 1 говорится, что жилое помещение "может быть" изъято у собственника в указанных выше целях. По существу, речь идет о принудительном изъятии имущества, в данном случае жилого помещения. Однако этот вопрос предлагается решать в основном путем выкупа имеющегося у гражданина жилья, ориентируясь на рыночную стоимость изымаемого жилья. При этом собственнику должны быть возмещены другие убытки (расходы), перечисленные в ч. 7 комментируемой статьи, а решение вопроса об обеспечении его другим жильем "перекладывается" на него самого. Спорные вопросы подлежат разрешению в судебном порядке, если не достигнуто соглашение между собственником и публично-правовым образованием (Российской Федерации, субъектом РФ или муниципальным образованием), в интересах которого изымается земельный участок и соответственно жилое помещение (ч. 9 комментируемой статьи).
2. Следует отметить, что ч. 3 ст. 35 Конституции установлено, что "принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения". Статьей 49.3 ЖК РСФСР было предусмотрено предоставление собственнику в этих случаях равноценного жилого помещения (т.е. выделение жилья в натуре либо иной компенсации). Согласно ранее действовавшему законодательству и правоприменительной практики данный вопрос решался с согласия собственника (гражданина) и, как правило, путем предоставления равноценного жилого помещения. Правда, содержание понятия "равноценное жилое помещение" за истекшие 14 лет (статья была внесена в ЖК РСФСР в 1991 г.) существенно изменилась. Первоначально под ним понималось такое же жилье по площади, количеству комнат и т.п., а в последние годы исходной точкой стала служить и стоимость квартиры. К сожалению, эти принципы, в частности о решении данного вопроса путем выделения другого (равноценного) жилья, не нашли отражения в комментируемой статье, что существенно ограничивает жилищные права граждан.
3. Касаясь вопроса, связанного с принудительным изъятием у граждан жилых помещений, необходимо обратить внимание, что данные отношения являются сферой правового регулирования гражданского законодательства (ст. 235, 239 ГК РФ) и должны регламентироваться федеральными законами. Однако на практике конкретный порядок компенсации за жилье стал определяться законодательством субъектов РФ, что не вытекает из их полномочий, определенных Конституцией (ст. 71) и федеральным законодательством (ст. 3 ГК РФ).
4. Частью 10 комментируемой статьи вводится новый порядок, устанавливающий обязанность собственников жилых помещений (ими могут быть граждане и другие лица) самостоятельно (своими силами или за свой счет) осуществить снос или реконструкцию аварийного жилого дома. В противном случае жилое помещение будет изъято с выплатой соответствующей компенсации. Конечно, граждане, пользующиеся правом на социальное жилье, имеют возможность получить в установленном порядке другое жилое помещение. Другим же гражданам предлагается выселиться из аварийного жилья. Где указанные граждане в дальнейшем будут проживать, они также должны решить самостоятельно. Иными словами, нормы комментируемой статьи не предусматривают каких-либо реальных гарантий со стороны государства в части обеспечения права граждан на жилище.
В ч. 11 и 12 этой статьи установлен срок (шесть месяцев) для подачи жильцами дома заявления в соответствующие органы на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию жилого дома. Досрочное изъятие в этих случаях земельного участка и жилых помещений возможно только с согласия собственников.
5. Данные вопросы нашли отражение в п. 20-22 постановления Пленума от 02.07.2009 N 14, где указано, что судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее:
а) нормы, содержащиеся в ст. 32 ЖК РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;
б) решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (ст. 279-283 ГК РФ, ст. 9-11, 49, 55, 61, 63 ЗК РФ);
в) обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (ст. 49, 55 ЗК РФ, п. 1 ст. 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, ч. 10-11 ст. 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.
Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов РФ, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений);
г) соблюдение предусмотренной ч. 2-4 ст. 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).
При этом исходя из положений ч. 4 ст. 32 ЖК РФ юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.
Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения;
д) иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения;
е) если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ, ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (ст. 47 ГПК РФ);
ж) принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения, к участию в деле исходя из норм ч. 3 ст. 45 ГПК РФ должен быть привлечен прокурор;
з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.
Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ);
и) требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.
Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.
По смыслу ч. 8 ст. 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения);
к) выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения допускается в силу ч. 4 ст. 32 ЖК РФ только с согласия собственника;
л) резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
Судам надлежит иметь в виду, что государственная регистрация решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд не ограничивает правомочий собственника по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться данным жилым помещением и не снимает с собственника обязанности нести бремя содержания жилого помещения (ст. 209 ГК РФ, ч. 2-4 ст. 30, ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).
Судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. 1-3, 5-9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Необходимо обратить внимание судов на то, что ЖК РФ не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм ч. 1 ст. 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Статья 33. Пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу
1. Комментируемая статья определяет порядок пользования жилым помещением на основании завещательного отказа. Возникновение указанного права предусмотрено ст. 1137 ГК РФ. Установлено следующее:
"Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Завещательный отказ должен быть установлен в завещании. Содержание завещания может исчерпываться завещательным отказом. Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства. В частности, на наследника, которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу".
Из данной статьи ГК РФ следует, что завещательный отказ - это такое распоряжение, которым завещатель возлагает на наследника по завещанию исполнение за счет наследства какого-либо обязательства имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), например обязательство передать в собственность или во временное владение (пользование) какое-либо имущество. В качестве завещательного отказа специально выделена возможность возложить на наследника, к которому переходит по наследству жилой дом, квартира или иное жилое помещение, обязанность предоставить отказополучателю пожизненное или на определенный срок право пользования этим помещением или его частью. Таким образом, между наследником и отказополучателем возникает обязательство, в котором отказополучатель выступает как кредитор, а наследник - как должник. На основании завещания завещательным отказом могут быть обременены как наследники по завещанию, так и наследники по закону.
Необходимо отметить также другое важное положение ст. 1137 ГК РФ, согласно которому в случае последующего перехода прав собственности на имущество, обремененное завещательным отказом, право пользования этим имуществом отказополучателем сохраняет силу.
Это означает, что, например, если на наследника, к которому переходит жилое помещение, возложено обязательство о предоставлении отказополучателю пожизненного пользования этим помещением, то при последующем переходе права собственности на жилье право пожизненного пользования продолжает действовать.
Необходимо иметь в виду, что право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам. Однако закон не исключает возможности подназначения другого отказополучателя, о чем должно быть указано в завещании. Завещателем при этом учитываются случаи, если назначенный отказополучатель: умрет до открытия наследства или одновременно с завещателем; откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на его получение; лишится права на получение завещательного отказа как недостойный отказополучатель (ст. 1117 ГК РФ).
2. Условия пользования жилым помещением определяются завещанием, в их числе безвозмездный характер пользования жилым помещением (без оплаты за проживание). Комментируемая статья, приравнивая дееспособного и ограниченного судом гражданина к собственнику в части пользования жилым помещением (ч. 1), возлагает на него солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Данная часть сформулирована с учетом положений п. 1 ст. 292 ГК РФ: "...дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением".
3. Солидарная ответственность предусмотрена ст. 322 ГК РФ: солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору.
Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками, то:
- должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;
- неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников (ст. 325 ГК РФ).
4. О государственной регистрации вещных прав см. коммент. к ст. 18.

Статья 34. Пользование жилыми помещениями на основании договора пожизненного содержания с иждивением
1. Комментируемая статья посвящена пользованию на основании гражданско-правового договора: пожизненного содержания с иждивением (ст. 601-605 ГК РФ). Речь идет о пользовании жилым помещением, предоставленным плательщиком ренты для обеспечения потребности в жилище получателя ренты (или) указанного им в договоре третьего лица (лиц). Подробнее о договоре пожизненного содержания с иждивением см. коммент. к ст. 30.
2. На лиц, пользующихся жилым помещением, предоставленным новым собственником жилья (плательщиком ренты), распространяются по общему правилу условия, установленные ст. 33 ЖК РФ. Если договором пожизненного содержания с иждивением предусмотрены иные условия, то должны соблюдаться условия заключенного договора, а не положения комментируемой статьи.

Статья 35. Выселение граждан, право пользования жилым помещением которых прекращено или нарушающих правила пользования жилым помещением
1. Комментируемой статьей определен порядок прекращения пользования жилым помещением двух категорий граждан:
а) лиц, которые утратили законные основания пользоваться данным жилым помещением (ч. 1);
б) лиц, которые продолжают сохранять право пользования жилым помещением, однако допускают нарушения правил пользования жилыми помещениями (ч. 2).
Указанные лица по иску собственника жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения на основании решения суда (о судах общей юрисдикции см. коммент. к ст. 11).
2. О выселении граждан из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, см. также ст. 91 и коммент. к ней.
Согласно разъяснению Верхового Суда РФ "в случае спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 35 ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствую как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения"*(52).

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание данных собственников

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. В комментируемой статье речь идет о многоквартирных жилых домах, т.е. о домах, состоящих из двух и более квартир (многие из этих жилых домов являются и "многоэтажными"). Указанное понятие впервые введено в ГК РФ (ст. 289-291). Кроме того, необходимо иметь в виду, что в целом данная глава базируется на нормах гл. 18 ГК РФ (ст. 288-293) и ранее действовавшего Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (в ред. от 21.03.2002)*(53), в частности его гл. II (ст. 5-19). Федеральный закон утратил силу в связи с введением в действие ЖК РФ, т.е. с 1 марта 2005 г. (см. Вводный закон).
О товариществах собственников жилья см. коммент. к ст. 135-152, а также Вводный закон (п. 19 ч. 1 ст. 2) и коммент. к нему.
2. В комментируемой статье говорится о помещениях. В первую очередь подразумеваются жилые помещения в виде отдельных квартир, особенности для коммунальных квартир установлены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.
Помещения могут быть жилыми и нежилыми (о жилых помещениях и их видах см. коммент. к ст. 15 и 16).
Собственниками помещений (жилых и нежилых) могут быть граждане, юридические лица (организации) и другие лица (см. коммент. к ч. 2 ст. 4 и ст. 30).
3. В ч. 1 комментируемой статьи указан перечень имущества, которое относится к "общему", т.е. находится в долевой собственности всех собственников. Это имущество находится за пределами квартир: коридоры, технические этажи и др., крыши, оборудование, а также земельные участки.
Необходимо иметь в виду, что соответствующие нормы, касающиеся общей собственности, содержатся в гл. 16 ГК РФ (ст. 244-259). Понятие и основания возникновения общей собственности определены ст. 244 ГК РФ. Указанной статьей установлено следующее:
"1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц". Данные вопросы разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в ред. от 06.02.2007 N 6)*(54).
Следует также обратить внимание, что относительно земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, ст. 16 Вводного закона предусмотрены конкретные нормы, которые, в частности, закрепляют переход их в собственность (на безвозмездной основе) собственников помещений в многоквартирном доме (см. Вводный закон и коммент. к нему).
6. В ч. 1 комментируемой статьи делается ссылка на земельное и градостроительное законодательство. Основу названных отраслей законодательства составляют ЗК РФ и Градостроительный кодекс РФ.
7. В ч. 2-5 комментируемой статьи содержатся нормы, касающиеся режима использования общего имущества многоквартирного дома. Установлено, что:
- право собственности общим имуществом осуществляется в соответствии с нормами ЖК РФ и ГК РФ (ч. 2);
- уменьшение размера этого имущества возможно только с согласия собственников помещений в доме путем его реконструкции (ч. 3);
- по решению общего собрания собственников помещений часть общего имущества может быть передана в пользование иным лицам (ч. 4);
- земельный участок, на котором расположен жилой дом, может быть передан в ограниченное пользование другим лицам (ч. 5).

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
1. В ст. 37 установлены общие правила, которые базируются на представлении, что доля каждого собственника в общем имуществе в многоквартирном доме подразумевается (строительная стоимость жилого дома складывается из стоимости жилых и нежилых помещений), но ею нельзя распорядиться: нельзя продать часть лифта, крыши и т.п.
Доля каждого собственника в праве общей собственности пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения, т.е. это доля непосредственно зависит от общей площади помещения (ч. 1 ст. 37). (О понятии "общая площадь" см. коммент. к ст. 15.)
Учитывая специфику данного имущества, ч. 2-4 ст. 37 предусмотрено, что оно следует судьбе права собственности, т.е. при переходе права собственности на помещение к другому лицу передается и доля в общем имуществе дома (как указывалось выше, подразумеваемая доля). При этом данная доля не должна уменьшаться. Особо подчеркивается, что ее нельзя выделить в натуре, а также передавать другим лицам, в том числе отчуждать (например, продавать), отдельно от помещения в многоквартирном доме.
2. В ч. 1 ст. 38 ЖК РФ подтверждается, что новый собственник помещения в многоквартирном доме должен в обязательном порядке получить долю в общем имуществе жилого дома (из ч. 3 ст. 37 следует, что она должна быть равна доле предшествующего собственника). Если указанные выше условия на основании договора об отчуждении помещения нарушаются, то с момента совершения такой сделки они являются ничтожными, т.е. условия договора в этой части являются недействительными (не влекут юридических последствий). При рассмотрении по требованию заинтересованного лица (или по инициативе суда) данного вопроса суд принимает решение лишь о применении последствий недействительности сделки. Сам факт недействительности сделки явствует из обстоятельств дела, которое рассматривает суд (ст. 166 и 167 ГК РФ).
3. В ст. 39 ЖК РФ изложены общие правила, касающиеся обязанностей собственника имущества. Об этом см. коммент. к ст. 30.
Частью 3 комментируемой статьи предусмотрено, что уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти устанавливает (утверждает) правила содержания общего имущества многоквартирного дома. В настоящее время действуют Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
1. Комментируемая статья касается изменения границ помещений (жилых и нежилых), которые находятся в собственности отдельных лиц (граждан и др.).
Из ст. 15 ЖК РФ следует, что этим объектом жилищных прав могут быть только жилые (причем - изолированные) помещения. Однако в ЖК РФ имеются статьи, и в частности комментируемая статья, в которых объектом жилищных прав (жилищных отношений) являются не только жилые, но и нежилые помещения, в том числе смежные (связанные общим входом).
Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на несколько помещений без согласия других собственников, если эти изменения (разделения) касаются данных помещений и не затрагивают другие помещения и общее имущество жилого дома (ч. 1). В указанной части делается ссылка на гл. 4 ЖК РФ, которая посвящена переустройству и перепланировке помещений и регламентирует порядок осуществления этих работ.
2. В ч. 2 комментируемой статьи установлено обязательное правило, касающееся присоединения к отдельным помещениям части общего имущества. Это возможно при проведении реконструкции, переустройства и (или) перепланировки только с согласия всех собственников помещения. О переустройстве и перепланировке помещений см. ст. 25-29 и коммент. к ним.

Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
1. Комментируемые статьи устанавливают особенности для помещений (комнат) в квартире, где жилые помещения принадлежат нескольким собственникам. Речь идет о так называемых коммунальных квартирах. Эти особенности установлены в связи с тем, что общее имущество имеется как в жилом доме, так и в самой коммунальной квартире (к общему имуществу в такой квартире относится все имущество, находящееся за пределами жилых помещений - комнат, в т.ч. коридоры и кухни).
2. Частью 2 ст. 41 ЖК РФ установлено, что изменение размера общего имущества допускается только с согласия всех собственников (других собственников) комнат путем переустройства и (или) перепланировки. (О проведении этих работ см. коммент. к ст. 25-29. Об изменениях границ помещений в многоквартирном доме см. ст. 40 и коммент. к ней.)
3. В ст. 42 ЖК РФ закреплено, что доля каждого собственника комнаты в общем имуществе квартиры и жилого дома зависит от общей площади комнаты (пропорциональна площади комнаты). Здесь нужно обратить внимание на то, что в собственности одного лица может быть несколько комнат.
4. В ч. 3-5 ст. 42 установлены правила, касающиеся режима общего имущества в коммунальной квартире. Они аналогичны правилам, установленным ст. 37 по отношению к общему имуществу жилого дома (см. коммент. к указанной статье).
5. Частью 6 ст. 42 предусмотрено правило, которое как бы основывается на ст. 250 ГК РФ: право преимущественной покупки жилого помещения предоставлено другим участникам (сособственникам) долевой собственности. Это может иметь место в случаях, когда жилое помещение (комната) находится в собственности нескольких лиц и одно из них продает свою долю. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности, а они в течение месяца должны принять решение относительно приобретения данной доли. В случае отказа от покупки доля может быть продана постороннему лицу.
Поэтому правило, установленное ч. 6 ст. 42, определено без учета того, что комнаты в коммунальной квартире не находятся в общей долевой собственности всех собственников этих комнат (соседей по квартире), а принадлежат каждому из них, т.е. выделены в натуре. Иначе говоря, в ЖК РФ, несмотря на ссылку на ГК РФ, предусмотрено право преимущественной покупки жилого помещения не участниками общей долевой собственности (ст. 244-246 ГК РФ), а соседями по коммунальной квартире.
6. В ст. 43 говорится об обязанности собственника комнаты участвовать в содержании общего имущества квартиры с учетом его доли в общем имуществе, которая зависит от площади комнаты (определяется пропорционально площади комнаты). По данному вопросу см. также коммент. к ст. 39.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования

Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
1. Комментируемые статьи посвящены общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме и подробно регламентируют все вопросы, касающиеся функционирования этого органа управления многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ "Управление многоквартирным домом" собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления жилым домом. Они вправе: непосредственно управлять им (самостоятельно); образовывать товарищество, жилищный кооператив или иное объединение; передавать жилой дом управляющей организации.
Вопрос о способе управления многоквартирным домом решается на общем собрании собственников помещений (ч. 2 и 3 ст. 161 ЖК РФ).
2. Однако из ст. 44 ЖК РФ неясен статус общего собрания как органа управления, поскольку согласно гражданскому законодательству (ст. 53 ГК РФ) органы управления имеются у юридического лица. При этом порядок назначения и избрания органов юридического лица определяется федеральными законами и учредительными документами.
В этой связи, по-видимому, общее собрание следует рассматривать как общественное объединение (объединение собственников помещений) в форме органа общественной самодеятельности.
3. Если вообще рассматривать общественные объединения, то необходимо отметить, что вопросы, касающиеся деятельности общественных объединений, урегулированы в Конституции (ст. 30 и 32) и Федеральном законе от 19.05.1995 N 82-ФЗ "Об общественных объединениях" (в ред. от 23.07.2008)*(55).
В частности, согласно ст. 5 и 7 названного Федерального закона общественное объединение - любое добровольное объединение граждан, созданное по их инициативе для реализации общих уставных целей. Общественные объединения могут создаваться в одной из следующих организационно-правовых форм: общественная организация; общественное движение; общественный фонд; общественное учреждение; орган общественной самодеятельности; политическая партия.
Для осуществления уставных целей общественное объединение, в частности, имеет право:
- участвовать в выработке решений органов государственной власти и органов местного самоуправления;
- представлять и защищать свои права, законные интересы своих членов и участников, а также других граждан в органах государственной власти, местного самоуправления и общественных объединениях;
- выступать с инициативами по различным вопросам общественной жизни, вносить предложения в органы государственной власти.
Безусловно, закрепленные права общественных объединений распространяются и на жилищную сферу. Формы участия могут быть разнообразными: домовые комитеты, уличные и квартальные комитеты, добровольные ремонтные дружины и др. Например, в соответствии с Законом г. Москвы "О территориальном общественном самоуправлении в городе Москве" жители кварталов, улиц, домов вправе избирать комитеты (советы) на учредительном собрании или сходе граждан для представительства их интересов в органах власти и поддержания общественного порядка на своей территории.
4. Положение о домовом комитете в государственном жилищном фонде утверждено постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 09.08.1968 N 548*(56). Его, конечно, следует применять с учетом нового законодательства. Согласно указанному Положению домовый комитет образуется в целях широкого привлечения населения к управлению государственным жилищным фондом и для содействия жилищно-эксплуатационной организации по обеспечению сохранности жилищ и др.
Домовый комитет избирается на общем собрании жильцов или их представителей от домов, корпусов, подъездов открытым голосованием сроком на два года в составе не менее семи человек.
Основная задача домового комитета - активно участвовать в управлении жилищным фондом, содействовать жилищно-эксплуатационной организации в улучшении эксплуатации и содержания жилищного фонда.
5. Если общее собрание является общественным объединением, к нему неприменимы императивные нормы. Это нормы об обязательности функционирования общего собрания; о проведении годовых общих собраний (ст. 44 и 45 ЖК РФ); о том, что собрание вправе рассматривать только вопросы, включенные в повестку дня, и принятое решение является обязательным для всех собственников (ст. 46 ЖК РФ). По отношению к общественным объединениям с точки зрения их создания и деятельности в законе могут содержаться только нормы рекомендательного характера.
Для "снятия" различных недоразумений было бы целесообразным не указывать в ст. 44 ЖК РФ, что общее собрание является органом управления. Следовало бы записать, что общее собрание собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах решает лишь определенные вопросы, отнесенные законом к ее компетенции.

Раздел III. Жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма

Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма
1. Комментируемая статья посвящена порядку предоставления жилого помещения по договору социального найма.
Впервые понятие "договор социального найма жилого помещения" появилось в ст. 672 ГК РФ. Указанной статьей установлено, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Позднее новый термин стал использоваться в Законе о приватизации и в Основах.
2. Ранее действовавшим жилищным законодательством было предусмотрено предоставление бесплатного жилья (по договору найма) всем гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Жилые помещения предоставлялись гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте (ст. 28 ЖК РСФСР).
ЖК РСФСР (ст. 10 и 28) был установлен одинаковый порядок принятия на учет и обеспечения жилыми помещениями граждан независимо от вида жилищного фонда, в котором они проживают. Нуждающиеся в жилье члены жилищно-строительных кооперативов и граждане, имеющие в собственности жилой дом (квартиру), имели право на общих основаниях получить жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
3. Комментируемая статья, как и вся гл. 7 ЖК РФ, содержит принципиально новые положения:
- жилые помещения предоставляются гражданам только в государственном и муниципальном жилищном фонде (о видах жилищного фонда см. коммент. к ст. 19), как правило, по месту их жительства (ч. 1 ст. 49 и ч. 3 ст. 52 ЖК РФ);
- учет нуждающихся в жилье осуществляют органы местного самоуправления; непосредственно порядок ведения этого учета устанавливается законом субъекта РФ (ст. 52 ЖК РФ). При этом следует обратить внимание, что ЖК РФ не предусмотрено осуществление учета нуждающихся в жилом помещении граждан по месту их работы: на государственных и муниципальных предприятиях (в учреждениях). Конечно, данный вопрос в связи с отсутствием соответствующих норм требует уточнения, в частности, организации должны обеспечить очередников, которые были приняты на учет до 1 марта 2005 г. (см. ст. 6 Вводного закона);
- обеспечению социальным жильем подлежат только малоимущие и иные граждане, определенные федеральным законом и законом субъекта РФ. Малоимущим гражданам оно предоставляется в муниципальном жилищном фонде (ч. 2-4 комментируемой статьи);
- по договору социального найма не обеспечиваются жилыми помещениями иностранные граждане и лица без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (ч. 5 комментируемой статьи);
- граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г., сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилого помещения (ч. 2 ст. 6 Вводного закона).
В этой связи принципиальное значение имеет урегулирование законодательством вопроса, каким "малоимущим" гражданам в настоящее время жилое помещение должно предоставляться на условиях договора социального найма (в жилищном фонде социального использования по договору социального найма жилого помещения). Из ч. 2 комментируемой статьи следует, что этот вопрос передан на решение субъектов РФ и органов местного самоуправления.
В прежнем законодательстве ориентировались на один критерий - душевой доход членов семьи. Например, законодательством Москвы этот критерий составлял 5 тыс. руб. на человека (попутно отметим, что в 2005 г. официальный прожиточный минимум для Москвы превышала 4 тыс. руб.). Теперь ч. 2 ст. 49 предусматривает решение этого вопроса "с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению". ЖК РФ передал разгадку этого "ребуса" на местный и региональный уровни (ч. 2 ст. 49 и ч. 2 ст. 14). Отметим, что в 2009 г. (первый квартал) величина прожиточного минимума, установленного на душу населения г. Москвы, составила 7386 руб., в том числе для работающего населения - 8377 руб.; величина прожиточного минимума в целом по Российской Федерации составила 5083 руб., в том числе для трудоспособного населения - 5497 руб. (постановление Правительства РФ от 19.08.2009 N 666*(57)).
Орган местного самоуправления устанавливает размер дохода, приходящийся на члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в их собственности и подлежащего налогообложению. Порядок признания граждан малоимущими устанавливается законом соответствующего субъекта РФ. В субъектах РФ - Москве и Санкт-Петербурге в целом данный вопрос может решаться органами государственной власти этих субъектов РФ (ч. 2 ст. 14)*(58).
При принятии соответствующих нормативных актов ориентацией может служить постановление Правительства РФ от 20.08.2003 N 512 "О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи" (в ред. от 01.12.2007)*(59), которым установлено, что при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи учитываются все виды доходов, полученные каждым членом семьи или одиноко проживающим гражданином в денежной и натуральной форме, в частности:
- все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, учитываемые при расчете среднего заработка;
- средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым законодательством;
- компенсация, выплачиваемая государственным органом или общественным объединением за время исполнения государственных или общественных обязанностей;
- выходное пособие, выплачиваемое при увольнении, компенсация при выходе в отставку, заработная плата, сохраняемая на период трудоустройства при увольнении в связи с ликвидацией организации, сокращением численности или штата работников;
- социальные выплаты из бюджетов всех уровней, государственных внебюджетных фондов и других источников (выплаты неработающим трудоспособным лицам, осуществляющим уход за нетрудоспособными гражданами, ежемесячное пожизненное содержание судей, вышедших в отставку, стипендии, пособия по безработице и т.п.);
- доходы от имущества, принадлежащего на праве собственности семье или отдельным ее членам (доходы от реализации и сдачи в аренду недвижимого имущества, транспортных и иных средств, доходы от реализации плодов и продукции личного подсобного хозяйства).
Названным выше постановлением из состава дохода семьи исключаются:
- государственная социальная помощь, оказываемая в соответствии с законодательством РФ о государственной социальной помощи в виде денежных выплат и натуральной помощи;
- единовременные страховые выплаты, производимые в возмещение ущерба, причиненного жизни и здоровью человека, его личному имуществу и имуществу, находящемуся в общей собственности членов его семьи, а также ежемесячные суммы, связанные с дополнительными расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию в соответствии с решением учреждения государственной службы медико-социальной экспертизы;
- сумма уплаченных алиментов.
При расчете стоимости имущества, находящегося в собственности граждан, в целях признания гражданина малоимущим могут учитываться нормы Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (в ред. от 05.04.2009)*(60), которым предусмотрены определенные виды налогооблагаемого имущества: жилые дома, квартиры, дачи и другие строения.
4. Касаясь вопроса предоставления жилых помещений "иным категориям граждан", необходимо отметить следующее:
- перечень этих категорий определяется федеральными законами и законами субъектов РФ (например, Федеральными законами от 12.01.1995 N 5-ФЗ "О ветеранах" (в ред. от 24.07.2009)*(61), от 27.05.1998 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" (в ред. от 24.07.2009)*(62), а также другими законами, определяющими указанные категории граждан;
- указанным категориям жилые помещения предоставляются из государственном жилищного фонда РФ либо жилищного фонда субъекта РФ. Однако такая обязанность может быть возложена законом на органы местного самоуправления с последующей компенсацией средств из соответствующего бюджета (например, данный порядок предусмотрен для судей Законом РФ от 26.06.1992 N 3132-1 "О статусе судей в Российской Федерации" (в ред. от 17.07.2009)*(63));
- основания признания этих лиц нуждающимися в жилых помещениях предусмотрены ст. 51 ЖК РФ (см. коммент. к ст. 51) и могут устанавливаться другим законодательством (ч. 3 комментируемой статьи).
5. Об основаниях признания граждан нуждающимися в жилом помещении см. коммент. к ст. 51.
6. Норма предоставления и учетная норма используются и в других случаях, не связанных с предоставлением жилого помещения по договору социального найма, например при вселении в жилое помещение других членов семьи (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ), при поднайме жилого помещения (ч. 1 ст. 76) или вселении временных жильцов (ч. 1 ст. 80).

Статья 50. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения

Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма
1. Статья 50 касается вопросов установления нормы предоставления жилого помещения (ч. 1-3) и учетной нормы (ч. 4 и 5).
Норма предоставления жилого помещения, а также учетная норма устанавливаются органом местного самоуправления. Для субъектов РФ - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга может быть сохранен порядок установления указанных норм в целом на территории этих субъектов РФ (ч. 2 ст. 14). В последние десять лет в федеральном законодательстве и законодательстве субъектов РФ при выделении безвозмездной субсидии на строительство или приобретении жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг применялось понятие "социальная норма площади жилья", которая составляла 18 кв.м общей площади жилья на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек, 42 кв.м - на семью из двух человек, 33 кв.м - на одиноко проживающего гражданина. Данные нормы позволяли обеспечить граждан отдельными квартирами.
В ЖК РФ предусмотрена возможность установления другой нормы предоставления жилого помещения для "иных категорий граждан" (ч. 3 ст. 49 и ч. 3 ст. 50). Кроме того, в отдельных случаях ч. 2 ст. 58 разрешено увеличивать норму предоставления жилья для одиноко проживающих граждан или граждан, страдавших тяжелой формой хронического заболевания.
Учетная норма жилого помещения не может превышать размер нормы предоставления жилья и предназначена для определения нуждаемости граждан, исходя из уровня обеспеченности их общей площадью жилого помещения.
2. Основания признания граждан нуждающимися перечислены в ч. 1 ст. 51. При этом ч. 2 данной статьи установлено, что при принятии решения о принятии гражданина на учет учитывается вся имеющаяся у них площадь (у него самого и членов его семьи).
В ст. 51 ЖК РФ перечислены только четыре основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, которые обобщенно повторяют многие основания ЖК РСФСР. Однако не следует думать, что здесь приведен исчерпывающий перечень. Он прежде всего установлен для малоимущих граждан (п. 3 ст. 12), а для других категорий граждан, подлежащих обеспечению жилыми помещениями по договорам социального найма, эти основания могут быть дополнены федеральным законом или законом субъекта РФ (ч. 3 ст. 49).
3. Статьей 29 ЖК РСФСР нуждающимися в улучшении жилищных условий признавались граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектом РФ. В среднем по Российской Федерации размер учетной нормы составлял от 6 до 8 кв.м жилой площади на человека.
В ряде регионов эта норма была установлена по общей площади. Так, в Москве согласно Закону города Москвы от 14.06.2006 N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" (в ред. от 24.09.2008)*(64) нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, занимающие на одного человека менее 10 кв.м общей площади для отдельных квартир и менее 15 кв.м общей площади для коммунальных квартир.
При определении размера учетной нормы прежде всего учитывается уровень обеспеченности граждан общей площадью, объем жилищного строительства, число граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сроки обеспечения жилой площадью и другие обстоятельства.
4. Возникают вопросы относительно признания нуждающимися в улучшении жилищных условий граждан, проживающих в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям.
Жилые помещения (жилые дома) признаются не отвечающими санитарным и техническим требованиям по следующим показателям:
- аварийное состояние помещений; непригодность, неисправность внутренних инженерных и санитарно-технических систем, устройств и оборудования (водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, санитарно-технических приборов), если эти неисправности неустранимы; неудовлетворительное техническое состояние конструктивных элементов и отделки помещений;
- размещение жилого дома, квартиры в непосредственной близости или в санитарно-защитной зоне предприятия, являющегося интенсивным источником шума, загрязнения воздуха и других неблагоприятных факторов, подтвержденных результатами лабораторных данных; наличие в непосредственной близости других вредных источников, оказывающих отрицательное влияние на здоровье жильцов или угрожающих их здоровью; размещение жилой квартиры в нежилом здании;
- неблагоприятное расположение жилой квартиры, комнаты в жилом доме: расположение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах; примыкание жилых комнат и спален к санузлам, а также к кухням соседних квартир посредством стен, на которых закреплены сантехнические приборы, являющиеся источником повышенного шума; недостаточная изоляция жилых помещений коммунальной квартиры от санузла и кухни; размещение в примыкающих к жилым помещениям соседних помещениях, а также в подвальных помещениях под жилой квартирой производственного, инженерного оборудования и коммуникаций, являющихся источниками повышенного шума, загазованности, влажности и других неблагоприятных факторов;
- наличие факторов, способствующих или вызывающих существенные отклонения микроклимата от нормативных показателей: промерзание стен, потолков, наличие влаги, плесени на стенах, потолках, протечек на стенах, потолках; загрязнение воздушной среды жилых помещений или недостаточный воздухообмен: загазованность жилой квартиры от внешних и внутренних источников, отсутствие естественной вентиляции в санузлах и кухнях; проникающий в жилые помещения интенсивный шум (вибрация): от внутренних источников (инженерного оборудования), от внешних источников постоянного действия, бытовой шум.
По данному вопросу действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (в ред. 02.08.2007)*(65); Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утв. постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 N 378*(66).
5. О принятии граждан на учет см. коммент. к ст. 52.

Статья 52. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Статья 53. Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий

Статья 54. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Статья 55. Сохранение за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Статья 56. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях
1. Частью 1 ст. 52 установлено общее правило: по договорам социального найма обеспечиваются жилыми помещениями только лица, принятые на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Категории граждан, которые вправе получить социальное жилье, перечислены в ст. 49 ЖК РФ (это малоимущие и иные граждане, названные в федеральном законе или законе субъекта РФ). Из ч. 2 ст. 52 следует, что они могут быть одновременно приняты на учет по нескольким основаниям.
Случаи внеочередного предоставления жилых помещений перечислены в ч. 2 ст. 57.
2. Принятие на учет осуществляется органом местного самоуправления на основании заявления гражданина с приложением необходимых документов (ч. 3 ст. 52). Порядок учета устанавливается законом субъекта РФ (ч. 7 ст. 52).
3. Гражданин, обратившийся по вопросу улучшения жилищных условий, получает расписку, подтверждающую представление соответствующих документов в орган, осуществляющий принятие на учет, который обязан в срок до 30 рабочих дней принять решение (о принятии на учет либо об отказе в принятии на учет). Гражданину, принятому на учет, выдается (направляется) в трехдневный срок соответствующее решение (ч. 4-6 ст. 52). В такой же срок получает указанное решение гражданин, которому отказано в принятии на учет (ч. 3 ст. 54). Данное решение он вправе обжаловать в судебном порядке.
4. Решение о принятии на учет или об отказе в таком принятии принимает орган местного самоуправления по месту жительства гражданина (ч. 3 ст. 52).
5. Как следует из комментируемых статей, непосредственно порядок учета нуждающихся в жилье граждан теперь определяется законом субъекта РФ. Поэтому ЖК РФ не содержит конкретных норм по этим вопросам.
Прежним законодательством (ст. 31 ЖК РСФСР и разд. III Примерных правил учета граждан) было установлено следующее. Для принятия на учет гражданином подавалось заявление. К заявлению прилагались: выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета и, в необходимых случаях, справки бюро технической инвентаризации, учреждений здравоохранения и другие документы, имеющие значение для решения вопроса о постановке на учет. Заявление регистрировалось в Книге регистрации заявлений граждан о принятии на учет. Поступившее заявление гражданина проверялось в органах местного самоуправления общественной комиссией по жилищным вопросам, а на предприятиях, в учреждениях - жилищно-бытовой комиссией. По результатам обследования составлялся акт проверки жилищных условий по установленной форме. В акте должно было быть указано, в частности, в каком доме находится жилое помещение, размер занимаемого жилого помещения, количество комнат, степень благоустройства дома (жилого помещения). В акте указывались все граждане, постоянно проживающие в помещении.
После этого соответствующая комиссия рассматривала заявление и материалы проверки жилищных условий и вносила предложение о принятии гражданина на учет или отказе в постановке на учет соответственно органу местного самоуправления или администрации и профсоюзному комитету предприятия, учреждения. Иначе говоря, предложения указанных комиссий имели рекомендательный характер. Принятие же на учет производилось по месту жительства решением органа местного самоуправления, а по месту работы - совместным решением администрации и профкома предприятия, учреждения.
Заявления о принятии на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, рассматривались в течение одного месяца. О принятом решении сообщалось гражданам в письменной форме. Принятые на учет граждане включались в книги учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, которые имелись в органах местного самоуправления и на предприятиях, в учреждениях. На каждого гражданина, принятого на учет, заводилось учетное дело, которое содержало все необходимые документы, являющиеся основанием для постановки на учет.
Рассматривая вопрос о перечне документов, которые должен представить гражданин для принятия на учет, следует отметить, что в Москве введен единый жилищный документ (см.: постановление Правительства Москвы от 02.08.2005 N 575-ПП "О едином жилищном документе" (в ред. 11.11.2008)*(67)), который заменяет выдаваемые ранее документы: выписку из домовой книги, справку о проверке жилищных условий, копию финансово-лицевого счета на жилую площадь.
6. Статья 53 впервые на федеральном уровне предусматривает отказ в принятии на учет для улучшения жилищных условий в течение пяти лет гражданам, которые совершили действия, дающие им основания для признания их нуждающимися. В данном случае используется практика некоторых регионов. В частности, Законом г. Москвы "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" установлено:
"Жители города Москвы признаются нуждающимися в жилых помещениях по истечении пяти лет после совершения ими действий, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. При предоставлении жилых помещений жителям города Москвы из жилищного фонда города Москвы или помощи города Москвы в приобретении жилых помещений жителями города Москвы в собственность учитываются действия, повлекшие ухудшение жилищных условий, и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению, за пять лет, предшествующих предоставлению жилых помещений или помощи города Москвы.
2. К действиям, повлекшим ухудшение жилищных условий, относятся:
1) изменение порядка пользования жилыми помещениями путем совершения сделок;
2) обмен жилыми помещениями;
3) невыполнение условий договоров о пользовании жилыми помещениями, повлекшее выселение граждан в судебном порядке;
4) изменение состава семьи, в том числе в результате расторжения брака;
5) вселение в жилое помещение иных лиц (за исключением вселения временных жильцов);
6) выдел доли собственниками жилых помещений;
7) отчуждение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого помещения или частей жилого помещения.
3. Действиями, повлекшими ухудшение жилищных условий, не являются:
1) вселение несовершеннолетних детей по месту жительства любого из родителей;
2) вселение супруга (супруги), нетрудоспособных родителей, иных граждан в установленном порядке в жилые помещения в качестве членов семьи, если до вселения указанные лица были приняты на жилищный учет в городе Москве;
3) расторжение договора ренты по инициативе получателя ренты с возвратом жилого помещения получателю ренты;
4) признание сделки с жилым помещением недействительной в судебном порядке;
5) вселение нетрудоспособных родителей, если до вселения они:
а) обладали по предыдущему месту жительства в городе Москве самостоятельным правом пользования жилым помещением, признанным в установленном порядке непригодным для постоянного проживания и ремонту или реконструкции не подлежащим;
6) безвозмездно передали жилое помещение по предыдущему месту жительства в городе Москве органам государственной власти города Москвы;
б) отказ от принятия дара одаряемым, отказ дарителя от исполнения договора дарения".
Конечно, отказ в принятии граждан на учет, вызванный указанными выше обстоятельствами, может иметь во многих случаях спорный характер и, следовательно, граждане вправе его обжаловать в судебном порядке.
7. В ст. 54 перечислены случаи отказа в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Решение органа местного самоуправления по данному вопросу может быть обжаловано гражданином в судебном порядке (см. коммент. к ст. 11). Исходя из положений ст. 254 ГПК РФ, гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что его права нарушены*(68).
8. В ст. 55 установлено, что граждане сохраняют право состоять на учете до получения жилого помещения или до выявления оснований для снятия их с учета (см. ст. 56). И в таких случаях граждане вправе обжаловать решение соответствующего органа в суд. Гражданин снимается с учета только в том случае, если будет установлено, что он действительно не нуждается в улучшении жилищных условий.
9. В ст. 56 определены случаи снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях. В основном они не требуют какого-либо пояснения. Однако в п. 4 ч. 1 данной статьи основанием для снятия граждан с учета является предоставление им земельного участка для строительства жилого дома. Здесь можно говорить о незавершенности решения жилищного вопроса (выделен только земельный участок, а жилой дом не построен). Было бы целесообразнее увязать снятие граждан с квартирного учета с завершением строительства жилого дома, поскольку по объективным причинам он может быть не построен (резкое уменьшение дохода семьи в связи со смертью кормилица и т.п.).
Перечень случаев снятия граждан с учета, установленный ст. 56, является исчерпывающим и не подлежит дополнению (расширению) другими правовыми актами.

Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Статья 58. Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма

Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире
1. В ст. 57 сохранен принцип, установленный ст. 33 ЖК РСФСР о том, что граждане обеспечиваются жилыми помещениями в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет для улучшения жилищных условий. В ч. 2 данной статьи перечислены категории граждан, которым жилое помещение предоставляется вне очереди. В этой связи следует иметь в виду, что теперь новым Кодексом не предусмотрено первоочередное предоставление жилых помещений.
2. В ЖК РСФСР случаи первоочередного предоставления жилья были перечислены в ст. 36. В первую очередь жилые помещения предоставлялись нуждающимся в улучшении жилищных условий:
"1) инвалидам Великой Отечественной войны и семьям погибших или пропавших без вести воинов (партизан) и приравненных к ним в установленном порядке лицам;
2) Героям Советского Союза, Героям Социалистического Труда, а также лицам, награжденным орденами Славы, Трудовой Славы, "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР" всех трех степеней;
3) лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством Союза ССР порядке;
4) лицам, пребывавшим в составе действующей армии в период Гражданской и Великой Отечественной войн и во время других боевых операций по защите СССР, партизанам Гражданской и Великой Отечественной войн, а также другим лицам, принимавшим участие в боевых операциях по защите СССР;
5) инвалидам труда I и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих;
6) семьям лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении долга гражданина СССР по спасению человеческой жизни, по охране социалистической собственности и правопорядка либо погибших на производстве в результате несчастного случая;
7) рабочим и служащим, длительное время добросовестно проработавшим в сфере производства;
8) матерям, которым присвоено звание "Мать-героиня" многодетным семьям (имеющим троих и более детей) и одиноким матерям;
9) семьям при рождении близнецов;
10) учителям и другим педагогическим работникам общеобразовательных школ и профессионально-технических учебных заведений;
11) спасателям профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных формирований...".
Перечень категорий граждан, пользующихся правом на первоочередное предоставление жилых помещений, не был полным. Имелись и другие категории граждан, которым федеральными законами или подзаконными актами было предоставлено право на первоочередное получение жилого помещения.
Так, согласно Закону РФ от 18.10.1991 N 1761-I "О реабилитации жертв политических репрессий" (в ред. от 01.07.2005)*(69) право на первоочередное предоставление жилья имели реабилитированные граждане. Федеральным законом от 17.01.1992 N 2202-I "О прокуратуре Российской Федерации" (в ред. от 17.07.2009)*(70) право на первоочередное предоставление жилого помещения было установлено в отношении прокуроров и следователей. Кроме того, в ряде законов были установлены конкретные сроки обеспечения их жильем.
Перечисленные в ст. 36 ЖК РСФСР граждане должны были включаться в отдельные списки на предоставление жилых помещений. Пунктом 22 Примерных правил учета граждан было установлено, что конкретный порядок предоставления жилых помещений указанным категориям граждан определяется в действующих на территории субъектов РФ правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений.
Отметим, что прежнее законодательство не предусматривало предоставление жилой площади в льготном порядке лицам только единожды. Правом на первоочередное обеспечение жилой площадью они могли пользоваться неоднократно (по мере возникновения нуждаемости в жилье).
В настоящее время возникает вопрос о сохранении за указанными лицами права на получение жилья. Данный вопрос должен решаться с учетом положений ч. 2 ст. 6 Вводного закона (см. коммент. к нему).
3. Список заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади, утвержден приказом Министерства здравоохранения СССР от 28.03.1983 N 330 (в ред. от 06.06.1991)*(71). Медицинское заключение о заболевании, дающем право больному на первоочередное получение жилой площади, выдается врачебно-консультационными комиссиями (ВКК) лечебно-профилактических учреждений по месту жительства или по месту работы больного. При отсутствии такой комиссии в лечебно-профилактическом учреждении больному выдается медицинское заключение, подписанное лечащим врачом и главным врачом. Медицинское заключение выдается только в случае, если у больного имеется заболевание, предусмотренное списком заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади.
4. Конкретный порядок ведения учета граждан, имеющих право на внеочередное предоставление жилого помещения, и предоставления им жилья по договору социального найма определяется законодательством субъектов РФ с учетом требований ЖК РФ (ч. 5 ст. 57 и ст. 58). Согласно разъяснению Верховного Суда РФ "реализация гражданином права на внеочередное предоставление жилого помещения по договору социального найма предполагает незамедлительное обеспечение его соответствующим жильем"*(72). ЖК РФ не сохранил положение ст. 28 ЖК РСФСР о том, что, как правило, очередникам должны выделяться жилые помещения в виде отдельных квартир. Кроме того, снижены правовые гарантии относительно заселения в жилые помещения лиц разного пола. Теперь с согласия этих лиц их можно вселить и в одну комнату (ч. 1 ст. 58). Статья 41 ЖК РСФСР устанавливала, что при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов.
5. В ЖК РФ не сохранено право граждан на дополнительную жилую площадь. В какой-то мере это право осталось только для лиц, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний (ч. 2 ст. 58).
Статьей 39 ЖК РСФСР было предусмотрено предоставление отдельным категориям граждан дополнительной жилой площади, т.е. жилой площади сверх нормы - 12 кв.м на человека. В настоящее время предоставление жилья осуществляется по общей площади. Конкретного перечня всех категорий граждан, имеющих право на получение дополнительной площади, указанная статья не содержала, действовало постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28.02.1930 "О праве пользования дополнительной жилой площадью" (в ред. от 02.07.1981)*(73), отдельные законы и другие нормативные акты.
Однако императивная норма о предоставлении дополнительной площади не выполнялась. На практике вопрос о предоставлении дополнительной площади решался по усмотрению органов (организаций), которые предоставляли жилье гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в зависимости от имеющихся возможностей. Ссылаясь на отсутствие специального законодательного акта, определяющего порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади, указанные органы зачастую отказывали гражданам в ее предоставлении.
6. Следует обратить внимание, что новым ЖК РФ не сохранен документ, дающий право на вселение граждан в жилое помещение (ордер), который был предусмотрен ст. 47 ЖК РСФСР. Его заменило решение местного самоуправления о предоставлении жилого помещения (см. ч. 3 и 4 ст. 57).
7. Статьей 59 определен порядок заселения комнат в коммунальных квартирах. Ранее он регламентировался ст. 46 ЖК РСФСР. Было установлено следующее: если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения, это помещение подлежит передаче в его пользование.
Вопросы заселения освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах были урегулированы и ст. 16 Основ. В частности, указанной статьей дополнительно была предусмотрена купля-продажа этих жилых помещений и др.
Статья 59 в целом сохранила ранее действовавший порядок. Вместе с тем следует иметь в виду, что таким правом (присоединить комнату на безвозмездной основе) пользуются только малоимущие, которые могут быть как нанимателями, так и собственниками жилых помещений.
8. Вопросы, касающиеся предоставления жилого помещения по договору социального найма, а также признания решения соответствующего органа о предоставлении такого жилого помещения недействительным, нашли отражение в постановлении Пленума от 02.07.2009 N 14, согласно п. 23 которого основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований ЖК РФ решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (ч. 3 и 4 ст. 57, ст. 63 ЖК РФ). Указанное решение может быть принято и иным уполномоченным органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ (п. 6 ст. 12, п. 5 ст. 13, ч. 3, 4 ст. 49 ЖК РФ).
Вместе с тем ЖК РФ не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.
В связи с этим судам следует исходить из того, что нарушение требований ЖК РФ при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений п. 2 ч. 3 ст. 11 и ч. 4 ст. 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц. Поскольку указанные требования связаны между собой, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения дела они подлежат рассмотрению судом в одном исковом производстве (ст. 151 ГПК РФ).
Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права (п. 2, 6 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ, абз. 5 ст. 12 ГК РФ, п. 2 ст. 166 ГК РФ), а также прокурор (ч. 1 ст. 45 ГПК РФ).
Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:
а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);
б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);
в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;
г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных ЖК РФ, федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъекта РФ.
Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Глава 8. Социальный наем

Статья 60. Договор социального найма жилого помещения

Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма

Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения

Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения

Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением
1. Глава 8 ЖК РФ посвящена использованию жилого помещения на условиях договора социального найма. При этом необходимо иметь в виду, что ЖК РФ предусмотрено использование жилого помещения не только для проживания граждан, но и для осуществления профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности (об этом см. коммент. к ст. 17; о видах жилых помещений и жилищном фонде см. также ст. 16 и 19 и коммент. к ним).
2. В настоящее время вопросы найма жилого помещения одновременно урегулированы нормами гражданского и жилищного законодательства.
В ГК РФ найму жилого помещения как гражданско-правовому договору посвящена гл. 35 "Наем жилого помещения" (ст. 671-688). Согласно ГК РФ договор найма жилого помещения может носить потребительский или коммерческий характер. В первом случае жилое помещение предоставляется по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде только гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий. Во втором случае наем жилого помещения осуществляется в домах (квартирах) граждан и организаций на коммерческих началах, т.е. с целью получения дохода от сдачи жилья, которое находится в их собственности.
Порядок владения и пользования жилым помещением, предоставляемым по договору коммерческого найма, в основном определяется по соглашению сторон (наймодателя - собственника жилого помещения и нанимателя-гражданина). Безусловно, по сравнению с договором социального найма жилого помещения в правовом отношении такой наниматель менее защищен. В частности, договор коммерческого найма носит срочный характер (может быть заключен на срок не более пяти лет), и обязательное сохранение за нанимателем занимаемого жилого помещения по окончании срока договора законодательством не предусмотрено. Кроме того, плата за жилье в домах частного жилищного фонда устанавливается по соглашению наймодателя и нанимателя, и она, как правило, значительно выше, чем по договору социального найма.
Следует также иметь в виду, что законодательством разрешается и в государственном, и муниципальном жилищном фонде выделять часть жилья для использования жилых помещений на условиях договора коммерческого найма. Однако заселение граждан в жилые помещения по договору коммерческого найма в основном характерно для частного жилищного фонда. Что касается самого названия "коммерческий наем", то оно употребляется только в юридической литературе, а в законодательстве этот договор называется "договором найма жилого помещения".
3. Согласно ст. 672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Ранее договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключался на основании ордера, т.е. административного акта. Ордер выполнял две функции: был основанием для вселения в жилое помещение и одновременно - для заключения договора социального найма жилого помещения.
В соответствии с п. 7 Правил пользования жилыми помещениями договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Правительством РФ от 21.05.2005 N 315*(74).
4. В ст. 60 дается понятие договора социального найма (ч. 1), в том числе указываются стороны данного договора. Прежде всего называется собственник жилого помещения. Им может быть Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование (ст. 212-215 ГК РФ). Конечно, указанные публично-правовые образования непосредственно не участвуют в этих договорных отношениях, в том числе не являются "наймодателями". Как правило, стороной и, следовательно, наймодателем по договору социального найма выступают соответствующие органы (государственные или муниципальные) или управомоченное им лицо.
В настоящее время низовыми звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством являются тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные конторы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационные участки (РЭУ) и др.
Указанные службы в основном являются государственными и муниципальными и по своему правовому статусу относятся к государственным и муниципальным унитарным предприятиям (ст. 113 ГК РФ). Однако имеются также организации, образованные на базе частной формы собственности. Имущество (жилищный фонд и другие объекты) закрепляется за ними собственником на праве хозяйственного ведения.
Жилищно-эксплуатационная организация является управляющей организацией, которая действует от лица собственника жилищного фонда или уполномоченной им организации на основании заключенного с ней договора. Управляющая организация должна исполнять функции заказчика на выполнение всех работ по содержанию и ремонту жилищного фонда и других объектов, обеспечению потребителей коммунальными услугами. Одна из основных функций жилищно-эксплуатационной организации - быть наймодателем по договору.
5. Нанимателем может быть только гражданин Российской Федерации, который получил жилое помещение как нуждающийся в улучшении жилищных условий.
Кроме того, впоследствии нанимателем жилого помещения может быть член семьи нанимателя (ст. 82) или гражданин, вселившийся в жилое помещение по обмену (ст. 72 ЖК РФ). См. также ст. 63 ЖК РФ, касающуюся формы договора социального найма. Иностранным гражданам и лицам без гражданства, как следует из ч. 5 ст. 49 ЖК РФ, жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются. Однако это не означает, что в конкретных случаях, например в случае смерти первоначального нанимателя, указанные лица не могут стать нанимателем жилого помещения, в котором они проживают.
6. Частью 2 ст. 60 установлено, что по данному договору жилые помещения предоставляются в бессрочное пользование (без установления определенного срока его действия). Ранее аналогичное положение содержала ст. 10 ЖК РСФСР.
7. В ч. 3 ст. 60 подчеркивается, что изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения, не является основанием для расторжения договора социального найма. Это означает, что изменение норм гл. 7 ЖК РФ (ст. 49-59) не повлечет прекращения данного договора.
8. В ст. 61 установлено, что пользование жилым помещением осуществляется на основании норм гл. 8 (ст. 60-91) и конкретного договора социального найма жилого помещения, который заключен на данное жилое помещение.
В ч. 2 ст. 61 указано, что наниматель жилого помещения в многоквартирном жилом доме вправе пользоваться общим имуществом жилого дома. Из ст. 69 ЖК РФ следует, что члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права. Следовательно, и они вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме (лестничные клетки, лифты и др.). Об общем имуществе жилого дома см. ст. 36-43 и коммент. к ним.
9. Статьей 62 определен предмет договора социального найма жилого помещения. Она изложена с учетом ст. 673 ГК РФ, п. 1 которой установлено, что объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
10. Статья 63 определяет форму договора социального найма - она должна быть письменной. Речь идет, конечно, о простой письменной форме (не нотариальной).
Ранее на практике письменная форма договора социального найма не всегда соблюдалась. Однако это не влекло каких-либо негативных последствий для граждан, поскольку основным документом, подтверждающим право на данное жилое помещение (наряду с решением органа, предоставившего жилое помещение), считался ордер на жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР).
Теперь основанием заключения договора социального найма является решение органа местного самоуправления о предоставлении конкретного жилого помещения (ч. 4 ст. 57 и ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Указанное решение и договор социального найма, оформленный в письменной форме, служат документами, подтверждающими право гражданина-нанимателя на вселение в данное жилое помещение. В частности, это следует из ч. 1 ст. 60: наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем, т.е. передача жилого помещения (вселение в него) осуществляется в соответствии с заключенным договором. Было бы нелишним практиковать передачу в этих случаях жилого помещения по акту. Во-первых, наличие такого документа исключило бы возможность передачи жилого помещения гражданину с какими-либо дефектами (недостатками), например, без санитарно-технического оборудования и т.п. Во-вторых, законодательством предусмотрена сдача жилого помещения по акту при его освобождении. Поэтому логично и принимать предоставленное гражданину жилое помещение с оформлением соответствующего акта.
11. Статья 64 предусматривает сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности (по данному вопросу см. ст. 30 и коммент. к ней), а также права хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение. Указанные режимы имущества, в том числе жилья, принадлежат соответственно государственным и муниципальным унитарным предприятиям (ст. 113 и 294 ГК РФ) и учреждениям (ст. 120 и 296 ГК РФ). Иными словами, названные юридические лица не являются собственниками жилищного фонда.
12. Вопросы, касающиеся социального найма жилого помещения, урегулированы данной главой (гл. 8, ст. 60-91). В ст. 12, которая посвящена полномочиям органов государственной власти РФ, предусмотрено, что многие вопросы: установление правил пользования жилым помещением, определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений и другие должны быть урегулированы на федеральном уровне. Однако эти положения не исключают принятия на региональном и местном уровнях своих правовых актов в соответствии с федеральным законодательством и в развитие его норм.

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма
1. В комментируемых статьях определены основные права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения: наймодателя и нанимателя.
2. В ст. 65 названы только некоторые права (ч. 1) и обязанности (ч. 2) наймодателя. Другие права и обязанности наймодателя содержатся в соответствующих статьях ЖК РФ, например в ч. 13 ст. 155 об обязанности наймодателя сообщать об изменении размера платы за жилье и коммунальные услуги, и непосредственно в договоре социального найма жилого помещения, который базируется на Типовом договоре социального найма жилого помещения.
Он имеет право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (об оплате жилищно-коммунальных услуг см. ст. 153-160 и коммент. к ним).
Что касается обязанностей наймодателя, то прежде всего он обязан передать нанимателю жилое помещение, "свободное от прав иных лиц". Здесь не указано, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания (как в ст. 676 ГК РФ). Данное требование предусмотрено ч. 2 ст. 15 и должно в обязательном порядке соблюдаться (см. также коммент. к ст. 63).
Формулировка о том, что наймодатель обязан "принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме" означает, что в доме могут проживать собственники жилых помещений. Они на основании ст. 30, 39, 154 и др. обязаны участвовать в таких расходах. Кроме того, и наниматели жилого помещения должны участвовать в содержании и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает плату за указанные услуги и работы (см. п. 2 ч. 1 и п. 1 ч. 2 ст. 154).
Капитальный ремонт жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме является обязанностью наймодателя (проводится за счет собственника жилищного фонда), а не нанимателя. Если жилое помещение находится в собственности гражданина или иного лица, то собственник, как указывалось выше, обязан участвовать в расходах по ремонту общего имущества дома, включая в расходы по капитальному ремонту (ст. 65 и 154).
Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, утвержден постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"*(75) и включает следующее:
- обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ);
- ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов);
- модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшение инсоляции жилых помещений, ликвидация темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов, крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа и угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в том числе с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сетям; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%;
- утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров);
- замена внутриквартальных инженерных сетей;
- установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей);
- переустройство невентилируемых совмещенных крыш;
- авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта зданий с частичной или полной заменой перекрытий и перепланировкой;
- ремонт встроенных помещений в зданиях.
3. В ст. 66 говорится об ответственности наймодателя жилого помещения, который не выполняет свои обязанности. Она установлена ч. 2 данной статьи, где предусмотрена гражданско-правовая (материальная) ответственность наймодателя, если он своевременно не проводит капитальный ремонт жилого помещения (жилого дома), соответствующих устройств. В таких случаях наниматель жилого помещения вправе потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением либо возмещения его расходов на устранение имеющихся недостатков либо возмещения убытков.
4. В ст. 67 перечислены основные права и обязанности нанимателя. Другие права и обязанности содержатся в соответствующих статьях ЖК РФ (например, о вселении других лиц в жилое помещение - в ст. 70, о его обмене - ст. 72 и т.п.), в иных федеральных законах и договоре социального найма жилого помещения. Его права не ограничиваются только жилым помещением, например наниматель имеет право пользования общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 61), заменить занимаемую площадь на меньшую (ст. 81) и др.
В соответствии со ст. 60 нанимателю передается жилое помещение во владение и пользование. Вместе с тем законодательством ему предоставлено право в определенных случаях распоряжаться жилым помещением (сдавать его в поднаем, обменивать), что является ограниченным правом по сравнению с правом собственности.
5. В ст. 68 в общей форме говорится об ответственности нанимателя жилого помещения. Его ответственность (как и ответственность наймодателя) может заключаться, например, в возмещении убытков за причиненный ущерб, связанный с разрушением или порчей жилого помещения (жилого дома), соответствующего оборудования и устройств. В таких случаях возможно выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ). Аналогичная статья, предусматривающая выселение граждан из жилого помещения, содержалась в ЖК РСФСР (ст. 98). Переселение на меньшую площадь предусмотрено в случае задолженности нанимателя по оплате за жилье и коммунальные услуги (ст. 90).
Административная ответственность предусмотрена ст. 7.21 КоАП РФ в форме штрафа, который может составлять от 1 тыс. до 1,5 тыс. руб.

Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
1. Комментируемая статья посвящена правам и обязанностям членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Наниматель и члены его семьи пользуются равными правами и обязанностями. При этом дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ч. 1). Например, задолженность по оплате за пользование жилым помещением может быть взыскана с члена семьи нанимателя, имеющего самостоятельный доход.
2. В ч. 2 комментируемой статьи определен перечень граждан, которые являются (могут быть) членами семьи нанимателя. Они подразделяются на следующие группы:
- дети, супруг и родители. Они считаются членами семьи нанимателя при условии проживания вместе с нанимателем (в одном жилом помещении);
- другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Для признания их членами семьи нанимателя необходимо, чтобы они были вселены нанимателем в жилое помещение в качестве члена семьи и вели с ним общее хозяйство;
- иные лица, признанные судом членами семьи нанимателя. Для них, как показала судебная практика, также в качестве доказательства семейных отношений необходимо ведение общего хозяйства.
Как следует из комментируемой статьи, к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица признаются членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Иными словами, наличие лишь родственных отношений для признания гражданина членом семьи нанимателя не обязательно. Пленум Верховного Суда СССР в постановлении N 2 разъяснил, что, разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц, суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, другими членами семьи, в частности установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.
Касаясь перечня членов семьи нанимателя, следует отметить установление в ЖК РФ некоторого преимущества для нанимателя: членами семьи являются его дети и родители (наряду с супругом). В ст. 53 ЖК РСФСР предусматривалось равенство супругов в данном вопросе. К членам семьи нанимателя первой группы относились супруг, их дети и родители.
3. На основании указанного выше положения о равенстве жилищных прав нанимателя и членов его семьи последние участвуют в решении многих вопросов, в частности дают согласие на вселение в жилое помещение других лиц (ст. 70); обмен занимаемого жилого помещения (ст. 72); сдачу жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ).
По требованию членов семьи нанимателя договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи (вместо первоначального нанимателя), а в случае смерти нанимателя или его выезда из жилого помещения этот договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (ст. 82 ЖК РФ).
4. Частью 3 комментируемой статьи установлено, что члены семьи нанимателя должны быть указаны в данном договоре. ЖК РСФСР такого положения не содержал: сведения о нанимателе и членах его семьи были в финансовом лицевом счете и домовой книге. Теперь вселение в жилое помещение других лиц влечет изменение договора социального найма (см. ст. 70 и коммент. к ней).
5. Частью 4 комментируемой статьи предусмотрено сохранение права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи нанимателя. Аналогичное положение имелось и в прежнем законодательстве (ч. 3 ст. 53 ЖК РСФСР).
Однако бывший член семьи нанимателя жилого помещения может быть признан судом утратившим право пользования этим жилым помещением, в частности в связи с выездом в другое место жительства (см. Определение судебной коллегии Верховного Суда РФ от 16.09.2008 N 5-В08-98*(76)).
6. Данные вопросы нашли отражение в п. 24, 25, 29 и 30 постановления Пленума от 02.07.2009 N 14, где указано, что согласно ч. 2 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии. Члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права: бессрочно пользоваться жилым помещением (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ); сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ); участвовать в решении вопросов: переустройства и перепланировки жилого помещения (п. 5 ч. 1 ст. 26 ЖК РФ), вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (ст. 70 ЖК РФ), обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), сдачи жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ), переселения в жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ), изменения договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ), расторжения договора социального найма (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ).
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (обязательства по сохранности жилого помещения и поддержанию его в надлежащем состоянии, по текущему ремонту жилого помещения, по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ).
Разрешая споры, связанные с признанием лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, судам необходимо учитывать, что круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен ч. 1 ст. 69 ЖК РФ. К ним относятся:
а) супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним;
б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей линии.
При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 17.12.2001 N 173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации", содержащими перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении.
Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.
Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (ст. 55 ГПК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.
В силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, в том числе: право бессрочно пользоваться жилым помещением (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ), право вселять в жилое помещение других лиц с соблюдением правил ст. 70 ЖК РФ, право требовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке (ст. 72 ЖК РФ), право заключать договор поднайма с соблюдением правил ст. 76 ЖК РФ и др.
Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).
Частью 4 ст. 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.
Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям ч. 4, 5 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ и ст. 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства.

Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов его семьи
1. Комментируемая статья касается порядка вселения в жилое помещение других граждан в качестве члена семьи нанимателя.
По общему правилу любое лицо, кроме несовершеннолетних детей (т.е. не достигших возраста 18 лет), вселяется нанимателем в жилое помещение с письменного согласия членов его семьи. При этом согласия наймодателя на вселение супруга, детей и родителей не требуется, а остальные граждане могут быть вселены в жилое помещение только с согласия наймодателя. Ранее ЖК РСФСР (ст. 54) не предусматривал согласование данного вопроса с наймодателем, который, как следует из ч. 1 комментируемой статьи, может запретить вселение других лиц, если общая площадь на каждого человека составит менее учетной нормы. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления (ч. 5 ст. 50 ЖК РФ).
2. Вселение в жилое помещение других лиц требует изменения договора социального найма, поскольку все члены семьи нанимателя должны быть указаны в данном договоре (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ).
3. В ЖК РСФСР по вопросу вселения в жилое помещение других граждан содержалась ст. 54, которой было установлено:
"Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.
Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами настоящей статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи (статья 53) и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.
Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя или предоставления им указанного помещения в установленном порядке".
4. Вопрос о соответствии Конституции положений ч. 1 и 2 ст. 54 ЖК РСФСР рассматривался Конституционным Судом РФ. Чем это было вызвано?
Законом РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (в ред. от 25.12.2008)*(77) вместо прописки был введен регистрационный учет граждан. Однако на практике существенных изменений в получении "вида на жительство" не происходило. Прежнее законодательство, в частности ЖК РСФСР (ч. 1 ст. 54), право граждан на жилище (на проживание в жилом помещении) неразрывно связывало с пропиской лица на данной жилой площади, которая и подразумевалась под записью о вселении в установленном порядке. В основном практика отказов гражданам в прописке имела место в городах Москве и Санкт-Петербурге.
Основанием к рассмотрению указанного дела в Конституционном Суде РФ явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли Конституции положения оспариваемых норм ст. 54 ЖК РСФСР о том, что наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других лиц "в установленном порядке", подразумевая под этим соблюдение правил прописки.
Норма ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР была признана Конституционным Судом РФ неконституционной (постановление от 25.04.1995 N 3-П "По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой"*(78)).
В постановлении Конституционного Суда РФ было отмечено следующее:
- положение ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР о праве нанимателя на вселение других граждан в занимаемое им жилое помещение "в установленном порядке" носит бланкетный характер. Неопределенность его юридического содержания не позволяет ответить на вопрос, какой орган и каким актом должен устанавливать этот порядок, и порождает произвольное понимание того, что он означает по своему существу;
- отсутствие указания на вид нормативного акта, который должен "устанавливать порядок" вселения в жилое помещение, позволяет законодательным и исполнительным органам государственной власти различных субъектов Российской Федерации устанавливать его по собственному усмотрению, что может привести к нарушению конституционного права граждан на жилище и произвольному лишению их жилья.
5. Вселенные нанимателем другие граждане в зависимости от условий поселения могут проживать в качестве членов семьи, пользующихся равными правами с нанимателем и другими членами семьи (ст. 70); поднанимателей или временных жильцов, не пользующихся самостоятельным правом на жилое помещение (ст. 76 и 80 ЖК РФ).
6. По вопросу вселения граждан в жилое помещение в своем постановлении от 02.07.2009 N 14 Пленум Верховного Суда РФ рекомендовал обратить внимание судов на то, что, по смыслу находящихся в нормативном единстве положений ст. 69 ЖК РФ и ч. 1 ст. 70 ЖК РФ, лица, вселенные нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов его семьи, приобретают равные с нанимателем права и обязанности при условии, что они вселены в жилое помещение с соблюдением предусмотренного ч. 1 ст. 70 ЖК РФ порядка реализации нанимателем права на вселение в жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи.
В соответствии с ч. 1 ст. 70 ЖК РФ наниматель вправе с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, детей и родителей. При этом не имеет значения, что обеспеченность общей площадью жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (ч. 5 ст. 50 ЖК РФ).
В то же время для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
С целью обеспечения права несовершеннолетних детей жить и воспитываться в семье (ст. 54 СК РФ) ч. 1 ст. 70 ЖК РФ установлено, что не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и наймодателя для вселения к родителям их несовершеннолетних детей (это могут быть дети как самого нанимателя, так и других членов его семьи, проживающих в жилом помещении).
Судам также следует иметь в виду, что ч. 1 ст. 70 ЖК РФ не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя.
Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным.
Вселение в жилое помещение новых членов семьи нанимателя, согласно ч. 2 ст. 70 ЖК РФ, влечет за собой необходимость внесения соответствующих изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения в ч. указания таких лиц в данном договоре. Вместе с тем несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного ч. 1 ст. 70 ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи.
Если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи нанимателя, а также согласия наймодателя, когда оно необходимо (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ), то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. В таком случае наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ), на которое исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, предусмотренным ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется. При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения (п. 26-28).

Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи
1. В комментируемой статье говорится о сохранении прав и обязанностей нанимателя жилого помещения и членов его семьи при временном отсутствии граждан по месту постоянного жительства. Иначе говоря, их права и обязанности по договору социального найма не изменяются. В частности, новым законодательством не предусмотрен какой-либо срок их временного отсутствия, т.е. граждане не теряют право на занимаемое жилое помещение независимо от длительности отсутствия по месту жительства.
2. Прежним законодательством (ст. 60 ЖК РСФСР) были предусмотрены конкретные сроки временного отсутствия граждан. Если наниматель или члены его семьи (бывшие члены семьи) отсутствовали сверх установленных сроков, то они в судебном порядке могли быть признаны утратившими право пользования жилым помещением.
Вопрос о соответствии положений ст. 60 ЖК РСФСР Конституции рассматривался Конституционным Судом РФ. Основанием к рассмотрению дела явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли Конституции положения ч. 1 ст. 60, предусматривающие, что жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими гражданами в течение шести месяцев, и положения п. 8 ч. 2 указанной статьи, которыми предусматривалось, что в случае осуждения лица к лишению свободы на срок свыше шести месяцев жилое помещение за ним сохраняется до приведения приговора в исполнение.
Постановлением от 23.06.1995 N 8-П "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука"*(79) Конституционный Суд РФ признал положения ч. 1 ст. 60 не соответствующими Конституции. Иными словами, было признано, что временное отсутствие граждан само по себе не является основанием для лишения их права пользования жилыми помещениями.
Итак, ограничений по срокам временного отсутствия в настоящее время нет. Вместе с тем в интересах граждан необходим правовой механизм сохранения права пользования жилым помещением при временном (особенно длительном) отсутствии граждан по месту жительства. Иначе говоря, должна быть конкретная процедура документального оформления этого факта, чтобы не возникало споров по данному вопросу.
3. В ЖК РФ не сохранен правовой институт "бронирования жилого помещения" (ст. 62-65 ЖК РСФСР).
Жилые помещения, занимаемые нанимателями и членами их семей по договору социального найма, бронировались:
а) при направлении на работу за границу, т.е. за пределы территории Российской Федерации, - на все время пребывания за границей;
б) при выезде на работу в районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности - на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством, - на все время пребывания в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях;
в) в других случаях, предусмотренных законодательством. Теперь отпала необходимость в бронировании жилого помещения при временном отсутствии граждан.
4. Временно отсутствующие наниматель и члены его семьи также несут обязанности, вытекающие из договора социального найма. За ними сохраняются обязанности по оплате жилья. В случае отсутствия отдельных жильцов свыше одного месяца от оплаты за жилье (квартплаты), телефон и отопление они не освобождаются. Однако оплата за коммунальные услуги (кроме центрального отопления) с них не взимается. Иначе говоря, оплата коммунальных услуг осуществляется только в случае их фактического потребления (что возможно лишь при проживании граждан).
Жилая площадь, которая находится в пользовании временно отсутствующих лиц, не может быть изъята, в это жилое помещение не могут быть вселены другие граждане и т.п. (т.е. она не является излишней и наниматель и члены его семьи не могут быть в чем-то ущемлены).
5. Данные вопросы наши отражение в постановлении Пленума от 02.06.2009 N 14. В п. 32 данного постановления разъяснено, что при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст. 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.
Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма

Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным
1. Комментируемые статьи посвящены обмену жилыми помещениями. Во многом сохранен действовавший ранее порядок обмена жилыми помещениями. Вместе с тем в законодательстве появилось много новых положений:
- запрещен так называемый родственный обмен жилых помещений, который был предусмотрен ст. 70 ЖК РСФСР ("совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временного отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения");
- требуется обязательное согласие наймодателя на обмен занимаемого гражданами жилого помещения (ч. 1 ст. 72 и ч. 4 ст. 74 ЖК РФ);
- нельзя обменять жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее гражданам на праве собственности, а также занимаемое в доме ЖК и ЖСК. Иначе говоря, обмен возможен только с другим нанимателем жилого помещения по договору социального найма (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ);
- обмен жилыми помещениями оформляется путем заключения (в письменной форме) соответствующего договора (ч. 2 ст. 74 ЖК РФ). Обменные ордера не выдаются.
Конечно, новый порядок в целом ухудшает положение граждан по сравнению с ранее действовавшим законодательством, поскольку существенно ограничивает права граждан относительно обмена жилых помещений.
В целом, касаясь данного вопроса, следует отметить, что сужение прав граждан при обмене жилых помещений связано с установленным режимом нового использования жилья по договору социального найма. Он заключается в том, что жилищный фонд социального использования не должен утрачиваться. Однако, на наш взгляд, следовало бы сохранить обмен жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, на частное жилье, поскольку в таких случаях происходит вселение в указанные жилые помещения других жильцов, которые будут проживать по договору социального найма, т.е. режим использования жилых помещений не изменяется.
В Положении об обмене жилыми помещениями в городе Москве, утв. постановлением Правительства Москвы от 26.05.2009 N 491-ПП*(80) установлено следующее:
"1.1. Гражданин, проживающий в жилом помещении жилищного фонда города Москвы по договору социального найма, найма, вправе с письменного согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное соответственно по договору социального найма, найма другому гражданину, а также произвести обмен занимаемого им жилого помещения на иное жилое помещение, принадлежащее иному лицу на праве собственности.
1.2. Обмен жилыми помещениями жилищного фонда города Москвы, занимаемыми гражданами по договорам социального найма, найма, производится с взаимной передачей прав и обязанностей, предусмотренных соответствующим договором.
1.3. Обмен жилыми помещениями жилищного фонда города Москвы, предоставленными по договорам социального найма, найма, может быть совершен с письменного согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы между гражданами, проживающими в жилых помещениях, находящихся как в одном, так и в разных домах, расположенных как на территории города Москвы, так и за ее пределами.
Обмен жилого помещения жилищного фонда города Москвы на иное жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда, расположенное в других населенных пунктах на территории Российской Федерации, осуществляется с согласия соответствующего органа местного самоуправления, в городе федерального значения Санкт-Петербурге - органа государственной власти данного субъекта Российской Федерации.
1.4. Обмен жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, на иное жилое помещение допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
1.5. Проживающие совместно с гражданином, занимающим жилое помещение по договору социального найма, члены его семьи вправе требовать от данного гражданина обмена этого жилого помещения на иное жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому гражданину.
1.6. Если между гражданами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.
1.7. Обмен жилыми помещениями осуществляется на основании договора об обмене жилыми помещениями.
1.8. При обмене жилого помещения жилищного фонда города Москвы на иное жилое помещение, принадлежащее на праве общей собственности нескольким сособственникам, необходимо согласие всех сособственников на обмен принадлежащего им жилого помещения".
В связи с изложенным напоминаем, что акты субъекта РФ не должны противоречить нормам ЖК РФ (см. ст. 5 и коммент. к ней).
2. Для защиты жилищных прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан сохранено требование закона об обязательном предварительном согласии органов опеки и попечительства на проведение обмена жилых помещений, в которых проживают указанные выше граждане (ранее ч. 3 ст. 67 ЖК РСФСР, теперь ч. 4 ст. 72 ЖК РФ). Данное положение основано на нормах ст. 292 ГК РФ:
"Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства".
3. Часть 3 ст. 72 ЖК РФ регулирует вопросы принудительного обмена жилой площади, осуществление которого возможно только в судебном порядке. (Аналогичную норму содержала ст. 68 ЖК РСФСР.) При рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения судам надлежит тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении.
В постановлении Пленума N 2 указано, что под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.
Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.
3. Статьей 73 установлены случаи, когда обмен жилых помещений не допускается. В частности, запрещено обменивать непригодное для проживания жилое помещение, а также подлежащее переоборудованию, переустройству (перепланировке). По данным вопросам см. ст. 17, 22 и 49 и коммент. к ним.
4. В соответствии со ст. 75 обмен жилых помещений может быть признан недействительным. Это может иметь место по основаниям, установленным ГК РФ для признания сделки недействительной (ст. 166-181) ГК РФ. В частности, ст. 166 ГК РФ установлено следующее:
"1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицам, указанным в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе".
Статья 167 ГК РФ касается последствий недействительности сделки и предусматривает общие положения по данному вопросу:
"1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время".
Их указанных выше статей ГК РФ вытекает, что сделки с жилыми помещениями могут быть оспоримыми, т.е. вопрос об их недействительности устанавливается судом, либо ничтожными, когда с момента совершения сделки (обмена) она является недействительной. В таких случаях суд, констатируя данный факт, принимает решение лишь о последствиях недействительности сделки (обмена жилых помещений).
Обмен жилыми помещениями будет оспоримым, если он совершен несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей или других законных представителей (ст. 175 ГК РФ), или ничтожным, если совершен гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК РФ).
Из ч. 1 ст. 75 следует, что обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным, если он совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. Это может иметь место, например, в случае оформления обмена без письменного соглашения наймодателя (ч. 1 ст. 72), без предварительного согласия на обмен жилого помещения органа опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72) и т.п.
Частями 2 и 3 ст. 75 предусмотрены последствия признания обмена жилых помещений недействительным: граждане, участвующие в обмене, подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. При этом виновная сторона, совершившая неправомерные действия, обязана возместить другой стороне соответствующие убытки, например стоимость переезда, произведенного ремонта и др. Нормы, касающиеся возмещения убытков (ущерба), содержит ст. 15 ГК РФ. Данной статьей установлено:
"1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньше, чем такие доходы".
О порядке рассмотрения споров судами общей юрисдикции см. также коммент. к ст. 11.
5. По вопросам, касающимся обмена жилых помещений, дано разъяснение в постановлении Пленума от 02.09.2009 N 14 (п. 33 и 34).

Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
1. Комментируемые статьи касаются вопросов поднайма жилого помещения. Здесь следует отметить, что термин "поднаниматель" относится к лицу, которое снимает жилое помещение (или его часть) у нанимателя, т.е. у лица, которое пользуется жилым помещением по договору социального найма. Если гражданин снимает жилье у собственника жилого помещения (им может быть не только гражданин, но и другие лица - см. ст. 30 ЖК РФ), то он называется "наниматель". Однако с точки зрения пользования жильем имеет одинаковый статус с поднанимателем, заключившим договор с нанимателем жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде. (О жилищном фонде и его видах см. ст. 19 и коммент. к ней.)
2. В основном в ЖК РФ сохранены ранее действовавшие положения, касающиеся поднайма жилого помещения (в ЖК РСФСР это ст. 76-80).
Однако предусмотрены новые нормы:
- при сдаче в поднаем на каждого проживающего должно приходиться не менее учетной нормы (в отдельной квартире) или нормы предоставления (в коммунальной квартире). Указанные нормы устанавливаются органами местного самоуправления (см. ч. 2 и 5 ст. 50 ЖК РФ). Кроме того, ч. 4 ст. 76 предусмотрены случаи запрета заключения этого договора, в частности, в связи с проживанием (вселением) лиц, страдающих тяжелыми хроническими заболеваниями;
- предусмотрена письменная форма договора поднайма жилого помещения и передача одного экземпляра наймодателю (ч. 2 ст. 77);
- договор поднайма, как правило, должен заключаться на определенный срок, а если он не установлен, то - на один год (ч. 3 ст. 77);
- не установлен предельный размер платы за поднаем - он устанавливается по соглашению сторон (ст. 78);
- установлены конкретные случаи расторжения договора поднайма (ч. 3 ст. 79);
- за определенные неправомерные действия, перечисленные в ч. 4 ст. 79, поднаниматель и другие проживающие могут быть выселены из жилого помещения. Данный вопрос решается в судебном порядке и, конечно, связан с досрочным расторжением договора поднайма жилого помещения. Аналогичные меры предусмотрены ст. 91 ЖК РФ по отношению к нанимателю жилого помещения;
- о прекращении договора поднайма, заключенного без указания срока, другая сторона должна быть предупреждена за три месяца (ч. 6 ст. 79), поскольку речь идет о прекращении договора в одностороннем порядке. По общему правилу, как известно, любой договор не может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон, а если договор не содержит конкретного срока, то, как правило, необходимо предварительное уведомление другой стороны о его прекращении.
3. Сдача жилого помещения в поднаем имеет возмездный характер (в отличие от проживания временных жильцов, см. ст. 80 ЖК РФ). Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. При этом необходимо иметь в виду, что ЖК РФ (как и прежнее законодательство) не использует понятие "член семьи поднанимателя", хотя фактически лица, указанные в договоре поднайма, таковым являются. Эти лица, вселенные в жилое помещение совместно с поднанимателем, также не приобретают самостоятельно права на данное жилое помещение. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
4. Статьей 79 предусмотрено выселение поднанимателей из жилых помещений в судебном порядке. При этом следует иметь в виду, что согласно постановлению Пленума N 2 срок исковой давности не применяется к требованиям о выселении из жилого помещения лиц, поселившихся в качестве временных жильцов или поднанимателей, поскольку они независимо от длительности проживания не приобретают права на жилую площадь.
В данной статье используются два близких по значению термина - "прекращение" и "расторжение" договора поднайма. Первый термин применяется в случаях, когда основанием для прекращения договора служит срок договора (его истечение) либо прекращается бессрочный договор. Второй термин применяется во всех других случаях, в том числе при невыполнении поднанимателем условий заключенного договора.
5. Необходимо иметь в виду, что не сдаются в поднаем жилые помещения специализированного жилищного фонда (служебные жилищные помещения, общежития и др.). Это следует из ч. 5 ст. 100 ЖК РФ. О видах жилых помещений специализированного жилищного фонда см. ст. 92 и коммент. к ней.

Статья 80. Временные жильцы
1. Наряду с поднанимателем и членами его семьи в жилых помещениях могут проживать временные жильцы. Указанные лица не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Различие заключается в том, что поднаниматели пользуются жилым помещением на возмездной основе (на основании соответствующего договора), а временные жильцы - безвозмездно, без заключения договора об использовании жилого помещения.
О поднанимателе и условиях пользования им жилым помещением см. ст. 76-79 и коммент. к ним.
2. Комментируемая статья базируется на положениях ст. 680 ГК РФ:
"...Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, - не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим".
3. ЖК РФ и ГК РФ предусматривают безвозмездное пользование жилыми помещениями временными жильцами. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что от оплаты за коммунальные услуги временные жильцы не освобождаются (см. коммент. к ст. 153 и 154).
Однако эта плата должна вноситься не временным жильцом, а нанимателем на основании дополнительного соглашения с наймодателем (ч. 12 ст. 155 ЖК РФ). Ранее такой конкретизации в законодательстве не было, поэтому формулировка о "безвозмездном проживании" воспринималась многими гражданами как проживание без какой-либо платы. Между тем у всех граждан - потребителей коммунальных услуг возникает эта обязанность. Как правило, плата за коммунальные услуги должна вноситься в одном месте (по месту фактического пользования предоставляемыми в жилое помещение услугами).
Порядок и условия, установленные данной статьей, применяются при проживании временных жильцов в домах ЖК и ЖСК (ст. 126).

Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого
1. Комментируемой статьей предусмотрено право нанимателя жилого помещения, занимающего данное помещение по договору социального найма, на предоставление ему жилого помещения меньшего размера путем обращения в соответствующие органы или организации (ч. 1). Для решения данного вопроса законом установлен трехмесячный срок (ч. 2). Также установлено, что законодательством (федеральным и региональным) могут быть предусмотрены другие условия замены имеющегося жилого помещения на жилое помещение меньшего размера. Например, Законом г. Москвы "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" предусмотрена замена жилого помещения по состоянию здоровья граждан.
2. Комментируемой статьей предусмотрена безвозмездная замена жилого помещения, занимаемого нанимателем, на жилое помещение меньшего размера. Зачастую замену жилого помещения на меньшее по размеру увязывают с трудностями граждан по оплате жилья. Однако, на наш взгляд, комментируемая статья на практике вряд ли будет применяться. В современных условиях эта статья нежизненна, так как гражданам выгодно самостоятельно решать вопрос о замене больших квартир на меньшие путем оформления договора обмена, а в случае приватизации жилого помещения - договора купли-продажи, мены и т.п., получив от этого существенную материальную выгоду.
3. Хотелось бы обратить внимание на неудачную, на наш взгляд, формулировку ч. 1 комментируемой статьи. Неясно, какое жилое помещение должен получить гражданин, имеющий площадь "сверх нормы предоставления". По-видимому, в таких случаях необходимо руководствоваться именно нормой предоставления, а не учетной нормой, поскольку гражданин станет нуждаться в улучшении жилищных условий (см. ст. 50 и коммент. к ней).

Статья 82. Изменение договора социального найма
1. Комментируемая статья посвящена изменению договора социального найма. Она касается лишь двух случаев:
- если жильцы коммунальной квартиры (соседи в этой квартире) объединяются в одну семью, то договор социального найма заключается на все занимаемые ими помещения (ч. 1);
- признания нанимателем (вместо первоначального нанимателя) дееспособного члена его семьи по инициативе такого члена семьи или в случае смерти нанимателя (ч. 2). При этом для признания члена семьи нанимателем необходимо согласие наймодателя.
Неясно, чем будет руководствоваться наймодатель, принимая соответствующее решение. Однако отказ наймодателя можно обжаловать в судебном порядке. (О защите жилищных прав, в том числе в судебном порядке, см. ст. 11 и коммент. к ней.) В комментируемой статье используется понятие (термин) "дееспособный" член семьи нанимателя. Речь идет о гражданах, имеющих дееспособность (способность своими действиями приобретать и осуществлять жилищные права) в полном объеме. Эта тенденция конкретизации правового статуса физического лица (гражданина) в законодательстве последних лет, на наш взгляд, не является оправданной. Прежде всего нужно иметь в виду, что гражданское и соответственно жилищное законодательство исходят из презумпции (предположения), что гражданин является дееспособным. Если он недееспособный или ограничен в дееспособности, то он самостоятельно не может участвовать в сделке (в данном случае совершать действия, касающиеся договора социального найма). Кроме того, ссылка в одной статье на "дееспособность" (ст. 82) и ее отсутствие в других статьях (например, ст. 60) создает неопределенность (путаницу) в части реализации гражданами своих жилищных прав. (О дееспособности граждан см. также коммент. к ст. 4.)
2. Новый порядок изменения договора социального найма вообще не предусматривает раздел занимаемой гражданами жилого помещения. Ранее в ЖК РСФСР содержалась ст. 86 "Изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя". Было предусмотрено следующее:
"Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям статьи 52 настоящего Кодекса.
Правила, установленные частью первой настоящей статьи, не применяются к найму жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций важнейших отраслей народного хозяйства, из домов которых допускается выселение в порядке, предусмотренном статьей 95 настоящего Кодекса, кроме случаев, когда наниматель и члены его семьи не могут быть выселены.
Споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора найма, разрешаются в судебном порядке".
3. Вопросы, касающиеся изменения договора социального найма, нашли отражение в руководящих разъяснениях судебных органов.
В постановлении Пленума N 2 было отмечено, что, разрешая спор о разделе жилых помещений по требованию нанимателя или члена его семьи, суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма.
Кроме того, было отмечено, что, рассматривая иски о разделе или обмене жилых помещений, суды должны исходить из равного права на пользование жилым помещением нанимателя и проживающих с ним членов семьи. Если между нанимателем и членами семьи, вселившимися одновременно либо в разное время, было достигнуто соглашение, определяющее иной порядок пользования жилым помещением, суд может учесть это обстоятельство.
4. Таким образом, изменения, предусмотренные ЖК РФ, существенно ограничивают жилищные права граждан по сравнению с ранее действовавшим законодательством. Они могут порождать для граждан различные проблемы и неудобства. Например, в случае прекращения семейных отношений между супругами раздел жилого помещения (даже при наличии необходимой площади - изолированных комнат), как указывалось выше, не допускается. Выходом из данной ситуации может быть обмен, в том числе принудительный, занимаемого жилого помещения или переезд одного из проживающих (бывшего члена семьи) в другое жилое помещение.
5. О разделе жилого помещения в жилищных и жилищно-строительных кооперативах см. ст. 127 и коммент. к ней.

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма

Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма

Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома

Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания

Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома

Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением

Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма

Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения
1. Статьей 83 предусмотрены случаи расторжения договора социального найма (ч. 1-4). Расторжение договора может осуществляться:
- по соглашению сторон, т.е. нанимателя и наймодателя, без предварительного предупреждения об этом (ч. 1), а также по инициативе нанимателя (ч. 2);
- по инициативе наймодателя (ч. 4).
Частью 3 этой статьи установлена норма, предусматривающая самостоятельное основание для расторжения договора социального найма - выезд нанимателя и членов семьи в другое место жительства. Имеется в виду их переезд в другое жилое помещение на постоянное проживание. В постановлении Пленума N 2 разъяснено, что при разрешении таких споров суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечение жильем по новому месту работы и др.
Прекращение договора социального найма законом увязывается с объективными обстоятельствами (событиями): утратой (разрушением) жилого помещения либо смертью одиноко проживающего нанимателя.
То есть в указанной статье применяются два близких по значению термина - "расторжение" и "прекращение" договора социального найма. При этом следует иметь в виду, что спорные вопросы, связанные с выселением из жилого помещения, разрешаются только в судебном порядке. Ранее допускалось выселение в административном порядке с санкцией прокурора лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом (ст. 90 ЖК РСФСР).
2. Расторжение договора найма (и соответственно выселение из жилого помещения) за неуплату в течение шести месяцев за квартиру и коммунальные услуги было предусмотрено и прежним законодательством. Статьей 15.5 Основ было установлено: "В случае, если оплата жилья по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение шести месяцев, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, в пределах норм площади общежития".
В ЖК РФ аналогичное выселение граждан из жилого помещения предусмотрено ст. 90: им предоставляется другое жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленного для общежития. Речь идет о предоставлении неблагоустроенного жилья из расчета не менее 6 кв.м жилой площади на человека (ч. 1 ст. 105). При решении данных вопросов правоприменительная практика, в том числе судебная, исходит из того, что основанием для расторжения договора социального найма является факт невнесения указанных платежей за шесть месяцев, независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или нет (могут учитываться отдельные месяцы). Судом принимаются во внимание уважительные причины: задержка выплаты заработной платы, нетрудоспособность и др. (письмо Госстроя РФ от 22.08.2000 N ЛЧ-3669/13 "О санкциях, применяемых к нанимателям жилых помещений в связи с невнесением платы за ЖКУ"*(81)).
3. Пунктом 4 ч. 4 ст. 83 предусмотрено расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя за использование жилого помещения не по назначению. В этой связи непонятно, о каком использовании жилья не по назначению идет речь, если в настоящее время жилое помещение может быть использовано не только для проживания граждан, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности (см. ст. 17 и коммент. к ней).
4. Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя производится в судебном порядке. О защите жилищных прав граждан, в том числе в судебном порядке, см. коммент. к ст. 11.
5. Частью 5 ст. 83 предусмотрено расторжение договора социального найма "в связи с разрушением (уничтожением) жилого дома (жилого помещения)". В этих случаях граждане должны переселяться в соответствии со ст. 85.
6. Статьи 84-91 подробно регламентируют вопросы, касающиеся выселения граждан из жилых помещений. В основном сохранен ранее действовавший порядок, предусмотренный ст. 90-98 ЖК РСФСР.
ЖК РСФСР было предусмотрено два вида выселения: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления. В новом ЖК РФ уточнено: выселение может производиться с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления жилья. Какое конкретно жилое помещение предоставляется выселяемому, должно быть указано в решении суда.
7. Относительно предоставления благоустроенного жилого помещения в связи с переселением граждан судебная практика была ориентирована на следующие критерии. В случаях, когда выселение граждан в судебном порядке проводится с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения, суд обязан проверить, отвечает ли предоставляемое помещение степени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта; при этом учитывается благоустроенность лишь в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункта в доме капитального типа. Если наниматель занимал отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена отдельная квартира. По размеру помещение должно быть не менее того, которое занимал наниматель, включая дополнительную площадь, если он имеет на нее право и фактически пользовался ею, однако с учетом предусмотренных законодательством норм жилой и дополнительной площади. Следует также учитывать состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, затрудняющие пользование предоставленным жилым помещением.
8. Предоставляемое другое жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям. Суд обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие органы (например, санитарно-эпидемиологическую службу) провести обследование жилого помещения и представить заключение о его пригодности для проживания. Такое заключение оценивается в совокупности с другими доказательствами.
9. Необходимо иметь в виду, что в ЖК РФ (ст. 89) говорится о предоставлении гражданам при сносе жилого дома равнозначного по общей площади жилого помещения. Иными словами, одновременного улучшения жилищных условий не происходит. При этом в указанной статье не предусмотрен учет каких-либо иных условий (например, гражданин проживал в кирпичном доме и желает получить квартиру именно в таком доме и т.п.). О переселении в этих случаях собственников жилых помещений см. ст. 32 и коммент. к ней.
10. Данные вопросы разъяснены в п. 35-40 постановления Пленума от 02.06.2009 N 14, где отмечено, что судам необходимо иметь в виду, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, возможны лишь по установленным в ЖК РФ основаниям и порядке (ст. 29, 83, 85-91 ЖК РФ).
Применение положений ГК РФ к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из содержания п. 3 ст. 672 ГК РФ не допускается.
При принятии искового заявления о выселении граждан из жилого помещения, занимаемого ими по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 85 ЖК РФ) или другого жилого помещения (ст. 90 ЖК РФ) по договорам социального найма судья должен проверить, указано ли в заявлении конкретное и свободное от прав других лиц жилое помещение, в которое могут быть выселены граждане. При отсутствии такого указания судья в соответствии со ст. 136 ГПК РФ выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает истца, и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатка заявления. В случае неисполнения требования судьи заявление считается неподанным и возвращается истцу.
По делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным ст. 86-88 ЖК РФ, т.е. в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению (дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате реконструкции или капитального ремонта жилого дома жилое помещение не сохраняется или уменьшается, в результате чего граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (ст. 51 ЖК РФ), или увеличивается, в результате чего общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 50 ЖК РФ), судам надлежит учитывать, что предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
Суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям ст. 89 ЖК РФ.
Необходимо учитывать, что общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами РФ и муниципальными образованиями.
Судам необходимо также иметь в виду, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в ст. 86-88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в ч. 5 ст. 57, ст. 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ).
При удовлетворении судом иска о выселении гражданина из жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 86-88 ЖК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано конкретное благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемому гражданину.
При рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 ЖК РФ) суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что, по смыслу п. 1 ч. 4 ст. 83 и ст. 90 ЖК РФ, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.
К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.
В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному ст. 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи.
Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.
В соответствии с ч. 1 ст. 91 ЖК РФ наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.
К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).
Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.
Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.
Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч. 1-3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).
К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений ч. 2 ст. 1 и ч. 4 ст. 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).
Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании ч. 1 ст. 91 ЖК РФ.
Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).
Принимая во внимание, что наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ), суду при рассмотрении дела о выселении необходимо проверить, назначался ли такой срок наймодателем и были ли предприняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведения жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания).
По делам о выселении из жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, без предоставления им другого жилого помещения (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ) необходимо иметь в виду, что иск о выселении подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.
С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав.

Раздел IV. Специализированный жилищный фонд

Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда

Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда. Использование данных помещений в качестве специализированных
1. Комментируемая статья которая содержит перечень специализированных жилых помещений. Их семь видов (п. 1-7 ч. 1).
2. В прежнем законодательстве были соответствующие нормы, в частности ст. 1 и 12 Основ, ст. 101-110 ЖК РСФСР, касающиеся служебных помещений и общежитий, и 108.1-108.3 - о фондах жилья для временного поселения.
Статьи 108.1-108.3 были введены в ЖК РСФСР прежде всего в связи с принятием ряда законодательных актов, касающихся развития ипотечного жилищного кредитования. При неисполнении обязанностей по погашению кредита гражданин мог утратить жилье, на которое обращено взыскание. В случае, если на момент обращения взыскания такое жилье являлось для гражданина единственным пригодным для проживания, была предусмотрена возможность получения гражданином жилья из фондов временного проживания. Однако вопросы, связанные с установлением порядка и условий предоставления жилых помещений для этих категорий граждан, устанавливались законами субъектов РФ.
Жилье из фондов временного проживания предоставлялось и другим категориям граждан: вынужденным переселенцам и лицам, признанным беженцами.
3. В ч. 2 комментируемой статьи отмечается, что под специализированные жилые помещения могут выделяться только жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, т.е. в частном жилом фонде специализированное жилье не предоставляется. О жилищном фонде и его видах см. ст. 19 и коммент. к ней.
4. Требования и порядок отнесения жилого помещения к специализированному жилому фонду устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ч. 2 комментируемой статьи). Иначе говоря, по данному вопросу должен быть принят соответствующий нормативный правовой акт.
5. Учитывая специфику использования специализированных жилых помещений, в ч. 3 комментируемой статьи подчеркивается, что они могут передаваться гражданам только по договорам найма, указанным в соответствующих статьях разд. IV Кодекса. Поэтому специализированные жилые помещения, например, не подлежат отчуждению и др. О договорах по использованию этого жилья см. ст. 100 и коммент. к ней.
6. Данный раздел ЖК РФ в целом посвящен особенностям правового режима жилых помещений специализированного жилищного фонда. Вместе с тем отдельные виды жилых помещений этого фонда имеют свои особенности:
- о служебных жилых помещениях см. ст. 93 и 104;
- о жилых помещениях в общежитиях см. ст. 94 и 105;
- о жилых помещениях маневренного фонда см. ст. 95 и 106;
- о жилых помещениях в домах системы социального обслуживания населения см. ст. 96 и 107;
- о жилых помещениях фонда для временного поселения вынужденных переселенцев см. ст. 97 и 108;
- о жилых помещениях фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами см. коммент. к ст. 97 и 108;
- о жилых помещениях для социальной защиты отдельных категорий граждан см. ст. 98 и 109.

Статья 93. Назначение служебных жилых помещений
1. Комментируемая статья регулирует вопросы использования служебных жилых помещений. Они предоставляются гражданам только в случаях, установленных законодательством: в связи с характером их трудовых отношений, в связи с прохождением службы и в других случаях, перечисленных в данной статье. По сравнению с прежним законодательством значительно увеличилась область применения служебного жилья.
О заключении, расторжении и прекращении договора найма специализированного жилого помещения см. ст. 100-103 и коммент. к ним.
2. В ЖК РСФСР содержались статьи, касающиеся служебных жилых помещений (ст. 101, 102, 105, 106).
Служебные жилые помещения предоставлялись только на период работы (занятия должности) определенным категориям работников, которые в связи со спецификой их работы должны проживать по месту работы или вблизи от него. Жилищные права граждан, проживающих в указанных помещениях, были ограничены по сравнению с правами нанимателей других жилых помещений (неслужебных): они не могли, например, обменивать, бронировать занимаемое служебное жилое помещение. Приватизация служебных жилых помещений также имела свои особенности (ст. 4 Закона о приватизации).
Служебное жилье предоставлялось на основании отдельных законов и других нормативных актов.
3. Отметим, что не утратили своего действия постановления Совета Министров РСФСР, принятые в 1960-1970-х гг.:
- постановлением от 18.10.1962 N 1390 "О повышении ответственности за сохранность и содержание в исправном состоянии жилищного фонда"*(82) служебные жилые помещения предоставляются работникам жилищно-эксплуатационных организаций - слесарям, дворникам, техникам-смотрителям;
- постановлением от 12.01.1970 N 15 "О мерах по повышению безопасности газоснабжения городов, поселков и других населенных пунктов" (в ред. от 29.12.1983) предусмотрено обеспечение служебным жильем рабочих и служащих, занятых на работе по эксплуатации газовых систем.
В 1980-1990-х гг. также принимались нормативные акты, в которых предусматривалось предоставление служебного жилья, например, сотрудникам правоохранительных органов; работникам государственных природных заповедников и национальных природных парков (постановление Совета Министров - Правительства РФ от 11.10.1993 N 1027 "О мерах по усилению социальной защищенности работников государственных природных заповедников и национальных природных парков"*(83)); членам Совета Федерации и депутатам Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации (Федеральный закон от 08.05.1994 N 3-ФЗ "О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации" (в ред. от 12.05.2009))*(84).
Однако следует отметить, что перечисленные нормативные правовые акты, содержащие нормы о служебном жилье, должны применяться в настоящее время с учетом новых норм (положений), предусмотренных разд. IV ЖК РФ.
4. О предоставлении служебных жилых помещений см. ст. 104 и коммент. к ней.

Статья 94. Назначение жилых помещений в общежитиях
1. Комментируемая статья касается назначения помещений в общежитиях. Она сохранила многие положения, содержавшиеся в ст. 109 ЖК РСФСР. Новым является то, что узаконено предоставление общежития лицам, находящимся на службе.
2. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. В комментируемой статье нет указания (как в прежнем законодательстве) о том, что общежития должны заселяться одинокими гражданами, а семьям должны предоставляться изолированные жилые помещения, т.е. комнаты.
3. Вопросы, касающиеся порядка предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею, подробно регламентированы Примерным положением об общежитиях, утв. постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.1988 N 328 (в ред. от 23.07.1993)*(85). Указанное Положение должно применяться с учетом ЖК РФ.
4. О предоставлении жилых помещений в общежитиях и о выселении из общежитий см. ст. 103 и 105 и коммент. к ним.

Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда

Статья 96. Назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения

Статья 97. Назначение жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

Статья 98. Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан
1. Комментируемые статьи содержат нормы, касающиеся назначения специализированных жилых помещений:
- маневренного фонда, предназначенного для временного проживания граждан на период капитального ремонта жилого дома и в других случаях, перечисленных в ч. 1-4 ст. 95;
- в домах системы социального обслуживания населения (дома для инвалидов и др.) - ст. 96;
- фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами (ст. 97). По данному вопросу действуют Федеральный закон "О беженцах" от 19.02.1993 N 4528-I (в ред. от 23.07.2008)*(86) и Закон РФ от 19.02.1993 N 4530-I "О вынужденных переселенцах" (в ред. от 23.07.2008)*(87).
По данным вопросам см. также Положение о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 08.11.2000 N 845*(88)); Положение о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании (утв. постановлением Правительства РФ от 09.04.2001 N 275*(89));
- для социальной защиты граждан (ветераны войны и др.) - ст. 98.
2. Рассмотрим более подробно назначение некоторых видов специализированного жилья, в частности жилых помещений маневренного фонда. Например, в Москве создание маневренного и резервного фондов предусмотрено Законом г. Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" (в ред. от 26.12.2006)*(90), Законом г. Москвы от 31.03.1999 N 11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве" (в ред. от 19.05.2004)*(91).
На период проведения капитального ремонта или реконструкции предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ). Такое переселение возможно в случаях, когда наниматель и члены его семьи не получают другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма взамен занимаемого (ч. 2 ст. 88).
Обращение взыскания на жилое помещение предусмотрено ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 30.12.2004)*(92), в соответствии с которой обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечении возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленного кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Действующая редакция указанного Закона допускает возможность утраты жилого помещения залогодателем (должником) во всех случаях, в том числе в случае, когда занимаемое жилое помещение является единственным и пригодным для постоянного проживания собственника жилого помещения и (или) членов его семьи.
ЖК РСФСР (ст. 108.1) было предусмотрено переселение этих граждан в один из фондов жилья для временного их поселения (субъекты РФ должны были определить порядок формирования самостоятельного фонда для этих целей). ЖК РФ установлено иное: граждане переселяются в маневренный жилищный фонд. Жилые помещения предоставляются им из расчета не менее 6 кв.м жилой площади на человека (ч. 1 ст. 106).
В соответствии со ст. 96 ЖК РФ жилые помещения в домах системы социального обслуживания предназначены не только для проживания социально незащищенных категорий граждан (инвалидов, лиц пожилого возраста), но и для предоставления им медицинских и социально бытовых услуг. Статьей 5 Федерального закона от 02.08.1995 N 122-ФЗ "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" (в ред. от 22.08.2004)*(93) установлено, что граждане пожилого возраста (женщины старше 55 лет, мужчины старше 60 лет) и инвалиды (в том числе дети-инвалиды), нуждающиеся в постоянной или временной посторонней помощи в связи с частичной или полной утратой возможности самостоятельно удовлетворять свои основные жизненные потребности вследствие ограничения способности в самообслуживании и (или) передвижении, имеют право на социальное обслуживание, осуществляемое в государственном и негосударственном секторах системы социального обслуживания. Социальное обслуживание граждан пожилого возраста и инвалидов осуществляется по решению органов социальной защиты населения в подведомственных им учреждениях либо по договорам, заключаемым органами социальной защиты с учреждениями социального обслуживания иных форм собственности. Граждане пожилого возраста и инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания, имеют право:
- на обеспечение им условий проживания, отвечающих санитарно-гигиеническим требованиям;
- на уход, первичную медико-санитарную и стоматологическую помощь, предоставляемые в стационарном учреждении социального обслуживания.
Как указывалось выше, по вопросам, касающимся поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, имеется соответствующая правовая база, в том числе подзаконные акты. Так, в соответствии с Положением о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 08.11.2000 N 845*(94)), фонд жилья для временного поселения вынужденных переселенцев представляет собой совокупность жилых помещений (жилые дома, квартиры, общежития и другие жилые помещения), предназначенных для временного проживания на территории РФ лиц, признанных в установленном порядке вынужденными переселенцами, в течение срока действия статуса вынужденного переселенца. Согласно Положению о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании фонд жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, представляет собой совокупность жилых помещений, включая жилые дома, квартиры, общежития и другие жилые помещения, предназначенных для временного проживания на территории РФ лиц, признанных беженцами, и членов их семей в течение срока признания их беженцами. Жилые помещения из фонда жилья, за исключением арендуемых, являются федеральной собственностью и находятся в оперативном управлении соответствующего территориального органа по вопросам миграции. Лица, проживающие в жилых помещениях из фонда жилья, не имеют права:
- приватизировать эти жилые помещения;
- осуществлять бронирование жилых помещений, их обмен либо иным способом распоряжаться ими;
- сдавать жилые помещения в поднаем;
- осуществлять раздел занимаемого жилого помещения;
- вселять временных жильцов без разрешения территориального органа по вопросам миграции.
Жилые помещения из фонда жилья предоставляются лицам, признанным беженцами, если они или члены их семей не имеют жилого помещения, предоставленного им по договору найма или принадлежащего им на праве собственности на территории РФ.
В ст. 98 речь идет о категориях граждан, которые нуждаются в специальной социальной защите. Предоставление им медицинских и социально-бытовых услуг законом не предусмотрено (этим они отличаются от других категорий граждан, упомянутых в ст. 96 ЖК РФ). Например, ст. 3 Закона г. Москвы от 26.05.2004 N 31 "О приоритетах в предоставлении жилых помещений и безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилых помещений в 2004 году"*(95) инвалидам с нарушением функций опорно-двигательного аппарата, пользующимся креслами-колясками, с их согласия предоставлялись специально оборудованные жилые помещения по договорам безвозмездного пользования.
3. О предоставлении и пользовании указанными жилыми помещениями см. ст. 99-109 и коммент. к ним.

Глава 10. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими

Статья 99. Основания предоставления специализированных жилых помещений

Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения

Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения

Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений

Статья 105. Предоставление жилых помещений в общежитиях

Статья 106. Предоставление жилых помещений маневренного фонда

Статья 107. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения

Статья 108. Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

Статья 109. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан
1. Статьей 99 установлено, что специализированные жилые помещения, указанные в ст. 92 ЖК РФ, предоставляются по решению соответствующих органов (лиц) по договорам найма специализированных жилых помещений. В этой связи необходимо иметь в виду, что жилищное и гражданское законодательство уже предусматривают несколько договоров найма жилых помещений: договор социального найма (гл. 8 ЖК РФ) и договор найма (гл. 35 ГК РФ).
Наряду с договорами найма специализированных жилых помещений (их шесть видов) для жилых помещений, предназначенных в целях социальной защиты отдельных категорий граждан, предусмотрено использование жилья по "договорам безвозмездного пользования", т.е. без оплаты за проживание (в ГК РФ договору безвозмездного пользования посвящена гл. 36).
2. В ст. 100 указаны стороны договора найма специализированного жилого помещения (ч. 1) и форма этого договора (ч. 7). Кроме того, в ч. 3 и 4 данной статьи предусмотрены ограничения в пользовании жилым помещением по сравнению с договором социального найма жилого помещения.
3. Статьями 101-103 предусмотрены порядок расторжения и прекращения договора найма специализированного жилого помещения, а также порядок выселения граждан из этих жилых домов. Здесь важно отметить, что согласно ч. 2 ст. 102 переход права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на служебные жилые помещения и общежития к другим лицам влечет по общему правилу прекращение договора найма такого помещения. Данное правило не применяется к договору социального найма (см. ст. 64 ЖК РФ).
4. Лица, проживающие в служебном жилье и общежитиях, могут быть выселены в установленном порядке, кроме категорий граждан, перечисленных в ч. 2 ст. 103.
Ранее соответствующий перечень граждан, которые могут быть выселены их служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях только с предоставлением другого жилья, содержала ст. 108 ЖК РСФСР.
Без предоставления другого жилого помещения не могли быть выселены:
- инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;
- участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;
- семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы;
- семьи военнослужащих;
- инвалиды из числа лиц рядового и начальствующего состава органов Министерства внутренних дел СССР, Государственной противопожарной службы, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей;
- лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее 10 лет;
- лица, освобожденные от должности, в связи с которой им было предоставлено жилое помещение, но не прекратившие трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, предоставившими это помещение;
- лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников;
- пенсионеры по старости, персональные пенсионеры;
- члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение;
- инвалиды труда I и II групп, инвалиды I и II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц;
- одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми.
Указанный выше перечень продолжает действовать (см. ст. 13 Вводного закона).
5. Статьи 105-109 посвящены предоставлению соответствующих специализированных жилых помещений. При этом ст. 105 и 106 содержат основания для прекращения договора найма жилого помещения, а ст. 107 - найма специализированного жилого помещения, ст. 109 в основном включает положения отсылочного характера, поскольку ряд вопросов, касающихся предоставления этих жилых помещений, должен найти закрепление (или уже закреплен) в соответствующем законодательстве.
6. Вводным законом (ст. 7) предусмотрено закрепление жилых помещений в общежитиях, переданных в ведение органов местного самоуправления, за гражданами, которые проживали в этих жилых помещениях. К ним должны применяться нормы ЖК РФ о договоре социального найма. В дальнейшем указанные граждане, получившие статус нанимателя, и члены их семей вправе приватизировать занимаемые жилые помещения. Верховный Суд РФ своим решением по конкретному делу признал отказ в заключении договора социального найма и приватизации занимаемого жилого помещения, расположенного в доме, ранее использовавшемся в качестве общежития, незаконным, поскольку при приватизации имущественного комплекса предприятия его жилищный фонд не подлежал включению в перечень приватизируемых объектов недвижимости*(96). По вопросам, касающимся приватизации указанных жилых помещений, имеются и другие разъяснения Верховного Суда РФ*(97).
7. Вопросы, касающиеся найма специализированных жилых помещений, нашли отражении в постановлении Пленума от 02.06.2009 N 14, согласно которому при применении положений ЖК РФ о договоре найма специализированных жилых помещений судам надлежит учитывать следующее:
а) к специализированным жилым помещениям, которые могут быть объектом договора найма, относятся: служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан.
В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ). Исчерпывающий перечень, назначение специализированных жилых помещений и категории граждан, для временного проживания которых они предназначены, определены ст. 92-98 ЖК РФ.
Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, допускается только после отнесения его к специализированному жилищному фонду решением органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, в соответствии с установленным порядком и требованиями (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ), которые в настоящее время определены Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утв. постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42.
Вопрос о том, является ли конкретное жилое помещение специализированным (в частности, служебным, общежитием, жильем для временного поселения вынужденных переселенцев или лиц, признанных беженцами), решается, в силу ст. 5 Вводного закона, исходя из положений законодательства, действовавшего на момент предоставления данного жилого помещения;
б) после 1 марта 2005 г. основанием заключения договора найма конкретного специализированного жилого помещения, дающего право на вселение и проживание в жилом помещении, является, согласно ст. 99 ЖК РФ, решение собственника такого жилого помещения или действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или уполномоченного органа местного самоуправления либо иного уполномоченного им лица (например, администрации государственного унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения) о предоставлении гражданину, не обеспеченному жилым помещением в соответствующем населенном пункте, специализированного жилого помещения. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42.
В то же время необходимо иметь в виду, что по действующему до 1 марта 2005 г. законодательству основанием для вселения в служебное жилое помещение и заключения договора найма служебного жилого помещения являлся установленной формы ордер (ст. 47, 105 ЖК РСФСР), а основанием для вселения в общежитие - ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме (ст. 109 ЖК РСФСР);
в) нарушение требований ЖК РФ и Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду при принятии решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения с учетом положений п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ и ч. 2 ст. 99 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке заинтересованными лицами требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц.
Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения подлежат разрешению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Решение о предоставлении специализированного жилого помещения и, соответственно, договор найма специализированного жилого помещения могут быть признаны недействительными, если будет установлено, что нарушены требования, предъявляемые к форме и порядку принятия указанного решения, а также если отсутствуют необходимые основания для заключения договора специализированного найма жилого помещения (например, гражданин предоставил не соответствующие действительности сведения о заключении трудового договора или назначении на должность, у гражданина имеется иное жилое помещение в данном населенном пункте, гражданин не отнесен законом к категориям граждан, имеющих право на получение специализированного жилого помещения);
г) к отношениям по пользованию специализированными жилыми помещениями, возникшим до введения в действие ЖК РФ, применяются с учетом их длящегося характера нормы ЖК РФ, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом (ст. 5 Вводного закона);
д) в договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя (ч. 6 ст. 100 ЖК РФ). Принимая во внимание, что типовыми договорами найма специализированных жилых помещений нанимателю предоставлено право пользоваться жилым помещением вместе с членами семьи, он вправе вселить в это жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (например, супруга, детей, родителей) с соблюдением требований, установленных ст. 70 ЖК РФ;
е) члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения, за исключением служебного жилого помещения, имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору (ч. 5 ст. 100, ч. 3, 4 ст. 67, ст. 69 ЖК РФ).
Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения в соответствии с ч. 5 ст. 100 и ч. 2-4 ст. 31 ЖК РФ имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними. В случае прекращения семейных отношений между нанимателем служебного жилого помещения и членом его семьи право пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя, по общему правилу, не сохраняется (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Однако оно может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя служебного жилого помещения по решению суда на определенный срок по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договора найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.
В этой связи по делам о выселении граждан из специализированных жилых помещений (ст. 103 ЖК РФ) судам необходимо иметь в виду, что не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений граждане, перечисленные в п. 1-4 ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, при условии, что они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Предоставляемое гражданам, выселяемым из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, другое жилое помещение должно находиться в черте соответствующего населенного пункта (ч. 3 ст. 103 ЖК РФ), отвечать санитарным и техническим требованиям (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ) и, как следует из содержания ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, относиться к жилищному фонду социального использования. Благоустроенность и размер другого жилого помещения правового значения не имеют.
Судам следует учитывать, что ст. 13 Вводного закона предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ. В соответствии с названной статьей указанные граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (ч. 1 ст. 51 ЖК РФ), или имеющие право состоять на данном учете (ч. 2 ст. 52 ЖК РФ), не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ. Категории граждан, выселяемых из служебных жилых помещений и общежитий с предоставлением другого жилого помещения, были определены ст. 108 и 110 ЖК РСФСР (п. 41-43).

Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Глава 11. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы

Статья 112. Организация жилищного кооператива

Статья 113. Устав жилищного кооператива

Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива
1. Жилищным и жилищно-строительным отношениям посвящен отдельный разд. V ЖК РФ. (В ЖК РСФСР данным отношениям была посвящена гл. 5 (ст. 111-126).)
В ст. 110 определены два вида потребительских кооперативов: жилищный и жилищно-строительный, а также указывается на их различие. Члены жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами уже на этапе строительства многоквартирного дома (ч. 3), члены жилищного кооператива начинают свое участие после строительства дома, на этапе его приобретения (ч. 2). В дальнейшем (начиная со ст. 111) используется обобщенная терминология по отношению к жилищным и жилищно-строительным кооперативам - их называют "жилищные кооперативы".
2. Основной целью создания жилищных и жилищно-строительных кооперативов (далее - ЖК и ЖСК) является удовлетворение потребности граждан в жилье (ч. 1 ст. 110). Целью данных объединений граждан и юридических лиц также является их совместное управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Обеспечение граждан кооперативным жильем было и остается одной из основных форм удовлетворения жилищной потребности граждан (наряду с предоставлением жилых помещений по договору социального найма, строительством индивидуального жилья и приобретением жилых помещений по договору купли-продажи и другим сделкам).
Статистические данные свидетельствуют о том, что в настоящее время более половины жилых домов (жилых помещений) строится за счет собственных средств граждан или с помощью кредита.
3. В ч. 5 ст. 110 подчеркивается, что действие гл. 11 ЖК РФ (ст. 110-122) не распространяется на другие специализированные кооперативы. Потребительские кооперативы создаются в разных организационно-правовых формах, в том числе могут быть дачно- и гаражно-строительные кооперативы, потребительские общества и их союзы. К сказанному следует добавить, что на другие кооперативы не должно распространяться не только действие гл. 11 данного раздела, но и в целом разд. V ЖК РФ, поскольку у каждого кооператива имеются свои особенности. Существует общее законодательство, касающееся некоммерческих организаций (ст. 50 и др. ГК РФ), которое распространяется на все потребительские кооперативы. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (в ред. от 29.11.2007)*(98) названный Закон не распространяется на потребительские кооперативы, деятельность которых регулируется ГК РФ, законами о потребительских кооперативах, иными законами и правовыми актами.
Примером специализированного потребительского кооператива являются жилищные накопительные кооперативы, порядок создания и деятельности которых, а также правовое положение их членов определены Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (в ред. от 23.07.2008)*(99). Жилищный накопительный кооператив является потребительским кооперативом, созданным как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения ими паевых взносов. Предмет деятельности жилищных накопительных кооперативов - привлечение и использование денежных средств граждан на приобретение или строительство жилых помещений на территории РФ в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам таких кооперативов (ст. 2).
4. Разделом V ЖК РФ (ст. 110-134) предусмотрено членство в ЖК и ЖСК не только граждан, но и юридических лиц.
Однако неясно, для каких целей предоставляются юридическим лицам жилые помещения. Здесь следовало бы указать, что они могут использовать эти помещения только для проживания граждан на основании договора и других целей, предусмотренных ст. 17 ЖК РФ.
Также непонятно, как будет осуществляться деятельность ЖК и ЖСК, если они образуются только из юридических лиц. На наш взгляд, было бы целесообразным (в целях конкретизации) указать статьи (части), которые не распространяются на юридических лиц. К ним относятся нормы, касающиеся вселения временных жильцов, раздела жилой площади, вступления в кооператив других граждан в случае смерти наследователя, выселения из жилых помещений (ст. 126, 127, 131) и др. Кроме того, необходимо указать, кто (какие органы и лица) уполномочены представлять юридическое лицо в этих отношениях.
5. Вопросы, касающиеся вступления граждан и юридических лиц в ЖК и ЖСК, их организации и регистрации в качестве юридических лиц, отражены в ст. 111-114. В данные кооперативы могут вступать граждане в возрасте 16 лет (ранее принимались граждане достигшие 18-летнего возраста - ст. 113 ЖК РСФСР) и созданные (образованные) юридические лица. Их форма (коммерческие или некоммерческие) не имеет значения для участия в ЖК или ЖСК. Подробнее о юридических лицах и их участии в жилищных отношениях см. коммент. к ч. 2 ст. 4.
Формальным подтверждением создания юридического лица, в том числе жилищного кооператива, является факт государственной регистрации юридического лица. Юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Она осуществляется в соответствии со ст. 51 ГК РФ и Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (в ред. от 19.07.2009)*(100). Согласно постановлению Правительства РФ от 17.05.2002 N 319 (в ред. от 16.09.2003)*(101) Министерство РФ по налогам и сборам (ныне Федеральная налоговая служба РФ) является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим начиная с 1 июля 2002 г. государственную регистрацию юридических лиц, в том числе жилищных кооперативов.
Все юридические лица (включая ЖК и ЖСК) имеют свои органы (ст. 53 ГК РФ и ст. 115 ЖК РФ) и учредительные документы (ст. 52 ГК РФ и ст. 113 ЖК РФ).

Статья 115. Органы управления жилищным кооперативом

Статья 116. Управление в жилищном кооперативе

Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива

Статья 118. Правление жилищного кооператива

Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива

Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива
1. Органы управления жилищным кооперативом перечислены в ст. 115 и др. К ним относятся:
- общее собрание - высший орган управления ЖК и ЖСК (ст. 116);
- конференция (если членов кооператива более 50 и это предусмотрено уставом ЖК или ЖСК);
- правление и председатель правления жилищного кооператива (ст. 118 и 119).
Иными словами, в ЖК и ЖСК предусмотрены одновременно коллегиальная (правление) и единичная (председатель) формы управления.
2. Наряду с указанными выше органами управления ЖК и ЖСК предусмотрена ревизионная комиссия (ревизор) ЖК или ЖСК, члены которой избираются из числа лиц, являющихся членами данного кооператива. Порядок ее избрания и деятельности определен ст. 120.
3. К сожалению, в названных статьях ЖК РФ нет соответствующих норм, касающихся особенностей участия в перечисленных органах юридических лиц. Это может вызвать сложности в правоприменительной практике.

Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива

Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива

Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива
1. Из ст. 121 следует, что членами ЖК и ЖСК могут быть граждане и юридические лица.
По данному вопросу см. ч. 2 и 3 ст. 4 и ст. 111, а также коммент. к ним.
Указанные лица принимаются в кооператив на основании заявления и признаются членами ЖК или ЖСК с момента уплаты вступительного взноса. Решение по данному вопросу принимает общее собрание ЖК или ЖСК.
Необходимо иметь в виду, что ч. 2 ст. 111 установлено преимущественное право на вступление в ЖК или ЖСК граждан, указанных в ст. 49 ЖК РФ (малоимущих, а также иных граждан, названных в федеральных законах или законах субъектов РФ). Речь идет о ЖК и ЖСК, организованных при содействии органов государственной власти и органов местного самоуправления. Кроме того, преимущественное право вступления в члены кооператива в случае наследования имеют лица, перечисленные в ст. 131.
2. Статьей 122 предусмотрена возможность преобразования ЖК и ЖСК в товарищество собственников жилья. Преобразование - это форма реорганизации юридического лица. Статьей 57 ГК РФ установлено, что реорганизация юридического лица, в том числе путем его преобразования, может осуществляться по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами (в данном случае - уставом).
3. Согласно ст. 123 ЖК и ЖСК могут быть ликвидированы. Ликвидация юридического лица (в отличие от его реорганизации) означает его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
Юридическое лицо может быть ликвидировано в добровольном порядке: по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. В принудительном порядке может иметь место ликвидация юридического лица по решению суда (арбитражного суда).
Данные вопросы подробно регламентированы ст. 61-64 ГК РФ.

Глава 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов

Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива

Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива

Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива

Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива

Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива

Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива

Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе

Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая

Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива

Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива

Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома
1. Комментируемые статьи (гл. 12) посвящены правовому положению членов ЖК и ЖСК. В указанных статьях говорится об основных правомочиях члена кооператива. При этом основанием для осуществления владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является не право собственности на предоставленное жилое помещение, а членство в кооперативе.
Статьей 124 установлено, что решение о предоставлении члену кооператива жилого помещения принимает общее собрание ЖК или ЖСК. Данное решение является и основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (квартиру). Правда, в новом ЖК РФ не уточняется, что речь идет о предоставлении отдельной квартиры (следовательно, может быть предоставлена комната (комнаты) в коммунальной квартире).
Ограничений по площади, как ранее, не установлено: размер жилого помещения зависит от внесенного паевого взноса.
2. В ЖК РСФСР вопросы, касающиеся правового положения членов ЖСК, были отражены в ст. 112 и 118. При этом в ст. 112 было указанно, что право вступить в ЖСК и получить в нем квартиру имеют только граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
3. Вопросы, касающиеся преимущественного права вступления граждан в ЖК и ЖСК, нашли закрепление в ч. 2 ст. 111 (таким правом пользуются категории граждан, указанные в ст. 49 ЖК РФ) и ст. 131 (в ней говорится о правах наследников в случае смерти члена кооператива).
4. Статья 125 устанавливает, что пай вносится в порядке, определенном уставом кооператива. При этом следует иметь в виду, что в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член ЖК и ЖСК, внесший полностью свой пай, приобретает право собственности на жилое помещение (решение данного вопроса не зависит от факта государственной регистрации жилого помещения в качестве недвижимого имущества). Став собственником, он вправе распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению. В этих случаях на члена кооператива распространяется действие статей 36-48 ЖК РФ, определяющих права и обязанности собственников помещений по отношению к общему имуществу жилого дома (ч. 2 ст. 129).
5. Член ЖК и ЖСК вправе вселять в жилое помещение временных жильцов (ст. 126), производить его раздел (ст. 127) и сдавать внаем (ст. 128). При рассмотрении споров о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива продолжают действовать некоторые рекомендации, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 11.10.1991 N 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами"*(102). При вынесении решения о разделе жилого помещения суд учитывает размер принадлежащей каждому из правообладателей доли накопления, интересы детей и других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также планировку квартиры. В отдельных случаях суд может принять во внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. Если занимаемая жилая площадь состоит из двух и более смежных неизолированных комнат, суд, придя к выводу, что их переоборудованием в изолированные не будут ухудшены жилищные условия сторон и членов их семьи, вправе в зависимости от конкретных обстоятельств дела возложить обязанность по переоборудованию на одну или обе стороны. В случае признания за одним из бывших супругов при разделе жилого помещения права на пользование помещением, стоимость которого превышает размер его доли в паенакоплении, суд, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающих внимания интересы этого супруга, может отступить от начала равенства долей сторон в их общем имуществе. Если суд не найдет оснований для увеличения доли паенакопления указанного супруга, в пользу другого супруга в виде компенсации взыскивается соответствующая денежная сумма. При невозможности раздела жилого помещения с члена жилищного кооператива взыскивается денежная компенсация в пользу его бывшего супруга или другого члена семьи, за которыми признано право на часть паенакопления, по их просьбе об этом и лишь при условии, когда они изъявят согласие освободить жилое помещение. По иску одного из супругов (бывших супругов) суд может признать за этим супругом право на определенную часть паенакопления, которое является их общим совместным имуществом, без раздела жилого помещения. Такое требование может быть удовлетворено судом и в бракоразводном процессе, если по делу выносится решение о расторжении брака.
В ЖК РСФСР также имелись соответствующие статьи: ст. 120 касалась раздела жилого помещения, ст. 121 предусматривала сдачу внаем жилых помещений в домах ЖСК.
6. В новом ЖК РФ нет конкретных норм относительно сдачи жилых помещений в ЖК и ЖСК внаем.
В этих случаях необходимо руководствоваться соответствующими статьями ЖК: если пай членом кооператива не выплачен полностью, то применяются правила ст. 76-79 ЖК РФ, а при условии полностью выплаченного паевого взноса на члена кооператива распространяется действие гл. 6 ЖК РФ, в частности ч. 2 ст. 30.
7. Статьи 130 и 133 посвящены прекращению членства в ЖК и ЖСК.
Эти вопросы регламентировались и в ЖК РСФСР (ст. 123, 124).
8. Статьей 131 установлено преимущество наследников на вступление в члены кооператива. Данные нормы основываются на соответствующих положениях ГК РФ и Семейного кодекса.
Супруг умершего члена кооператива имеет право на часть пая в том случае, если пай является общей совместной собственностью супругов, т.е. был внесен в период их брака. В соответствии со ст. 34 СК РФ общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Статьей 1150 ГК РФ установлено, что принадлежащее пережившему супругу наследователя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследователем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе, определяемая в соответствии со ст. 256 ГК РФ, входит в состав наследства и переходит к наследникам в установленном порядке.
В качестве наследников члена кооператива могут быть как наследники по завещанию, так и наследники по закону, в том числе по праву представления, а также наследники, имеющие право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ).
Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследователя. Внуки наследователя и их потомки наследуют по праву представления (ст. 1142 ГК РФ).
Если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследователя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. А при отсутствии второй очереди наследуют наследники последующей очереди.
9. Статьей 134 установлен порядок компенсации членам кооператива в случае сноса дома ЖК или ЖСК: собственники жилых помещений получают денежную компенсацию, а другие члены кооператива (не выплатившие пай полностью) - жилое помещение в натуре (см. ст. 32 и 86 и коммент. к ним).
В ЖК РСФСР (ст. 117) в таких случаях предусматривалось предоставление кооперативу равноценного жилого дома, т.е. прежним законодательством были установлены более благоприятные условия компенсации в связи со сносом жилого дома.
10. Вопросы, касающиеся платы за жилое помещение и коммунальные услуги в домах жилищных кооперативов, регулируются ст. 153-160 ЖК РФ. При этом следует обратить внимание, что действующее законодательство не предусматривает нормы, в соответствии с которой допускалось бы прекращение подачи тепловой энергии всему дому, если созданный в нем ЖСК имеет задолженность перед теплоснабжающей организацией по оплате коммунальных услуг*(103).

Раздел VI. Товарищество собственников жилья

Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья

Статья 135. Товарищество собственников жилья

Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
1. До принятия ЖК РФ отношения, касающиеся создания и деятельности товарищества собственников жилья, регулировались специальным Федеральным законом от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"*(104), который был принят во исполнение ст. 291 ГК РФ.
2. Статьей 135 установлено, что товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) является некоммерческой организацией, т.е. основная цель деятельности данной организации - общественные блага, а не извлечение прибыли. Иначе говоря, эта некоммерческая организация призвана обеспечить соответствующее управление многоквартирным домом и другим недвижимым имуществом и его эксплуатацию.
3. ТСЖ может объединять граждан и других собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме. В отличие от прежнего законодательства ч. 1 ст. 136 ЖК РФ запрещено создание нескольких ТСЖ в одном многоквартирном доме. Следует напомнить постановление Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 N 10-П*(105), которым подтверждено только добровольное объединение граждан в ТСЖ.
О собственниках жилых помещений, их правах и обязанностях см. ст. 30 и коммент. к ней.
4. Учредительным документам товарищества является устав. Он принимается на общем собрании собственников помещений по правилам, установленным ст. 45-48 ЖК РФ. В частности, подсчет голосов при принятии устава должен осуществляться пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48). То есть количество голосов может не совпадать с числом собственников.
Для создания ТСЖ необходимо простое большинство собственников помещений (более 50%). Решение принимается на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений. О жилых и нежилых помещениях см. ст. 15, 16 и 19 и коммент. к ним.
По общему правилу ТСЖ создается без ограничения срока (ч. 4 ст. 135). Однако уставом может быть установлен конкретный срок его деятельности. Оно является юридическим лицом с момента государственной регистрации в этом качестве (ч. 5 ст. 135), имеет свое обособленное имущество (ч. 6 ст. 135). Одним из основных признаков юридического лица является наличие своего имущества, которое отделено от имущества других лиц (в данном случае от имущества собственников помещений в многоквартирном доме). Только этим имуществом, принадлежащим юридическому лицу, ТСЖ несет ответственность по обязательствам юридического лица.
О средствах и имуществе товарищества см. ст. 151. См. также ч. 2 ст. 4 и коммент. к ней по вопросам, касающимся общих положений о юридических лицах.
5. Статья 136 посвящена созданию ТСЖ и его государственной регистрации. Положения комментируемой статьи базируются на нормах гражданского законодательства (ст. 51 ГК РФ). ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Государственную регистрацию ТСЖ осуществляют территориальные органы федеральной налоговой службы по месту нахождения товарищества. По данному вопросу см. ст. 112 и 114 и коммент. к ним.

Статья 137. Права товарищества собственников жилья

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья

Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах

Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья

Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья

Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья
1. Права ТСЖ как юридического лица перечислены в ст. 137. В частности, ТСЖ вправе заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в доме. В этой связи необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 161 ЖК РФ одним из способов управления многоквартирным домом является его управление ТСЖ.
2. Обязанности ТСЖ названы в ст. 138. Реализация данных обязанностей ТСЖ в отношении его членов и других собственников должна осуществляться через соответствующие органы товарищества, в том числе председателя правления, который действует от имени товарищества без доверенности. Наличие прав у товарищества предполагает наличие соответствующих обязанностей у членов ТСЖ. Однако указанные в ч. 1 и 2 права товарищество должно реализовывать с учетом прав и законных интересов собственников помещений, которые не являются членами ТСЖ. Например, выполнять работы для собственников помещений товарищество может только с их согласия. Части 3 и 4 данной статьи об ответственности собственников помещений в многоквартирном доме касаются не только членов ЖСК, но и других собственников помещений, если последние в соответствии с законодательством не выполняют свои обязанности. В первую очередь говорится об обязанности соблюдать законодательство и устав (учредительный документ). Об уставе товарищества см. ч. 2 ст. 135 ЖК РФ.
3. Статьей 139, как и ранее ст. 48 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", предусмотрена возможность образования товарищества собственников жилья на стадии строительства дома. Участниками такого товарищества могут быть лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Перечень этих лиц определяется на основании данных государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред. от 17.07.2009)*(106). В качестве таких лиц могут выступать застройщик, органы государственной власти или органы местного самоуправления и другие лица, при условии, что они будут иметь право собственности на помещения в многоквартирном доме. Прежнее законодательство допускало возможность создания ТСЖ одним лицом, например заказчиком или застройщиком.
4. В ст. 140 содержатся нормы о реорганизации ТСЖ. При этом ч. 2 ст. 140 предусмотрена возможность преобразования ТСЖ в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Следует иметь в виду, что ст. 14 Вводного закона было предусмотрено преобразование тех ЖК и ЖСК, все члены которых полностью внесли паевые взносы в ТСЖ. Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ ст. 14 из Вводного закона исключена, поэтому в настоящее время возможно преобразование кооператива в ТСЖ только по решению общего собрания членов (конфедерации).
5. Статья 141 посвящена ликвидации товарищества. Порядок ликвидации ТСЖ как юридического лица определен ст. 61 ГК РФ. ТСЖ может быть ликвидировано:
- по решению общего собрания его членов, в частности, в связи с истечением срока, на которое создано товарищество;
- в связи со сносом жилого дома;
- по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещенной законом, либо иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в других случаях, установленных ГК РФ;
- в случае приобретения права собственности на все помещения многоквартирного дома одним собственником;
- а также по основанию, предусмотренному ч. 2 комментируемой статьи: если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов.
Данной статьей не установлены последствия непринятия общим собранием собственников помещений решений о ликвидации товарищества собственников жилья. В таких случаях товарищество может быть ликвидировано по решению суда на основании заявления регистрирующих органов (ст. 61 ГК РФ).
Ликвидация товарищества считается завершенной, а само товарищество - прекратившим существование после внесения записи об этом в Единый государственный реестр юридических лиц. Перечень документов, представляемых для государственной регистрации при ликвидации товарищества собственников, определен в ст. 21 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
6. Статьей 142 предусмотрено создание объединений ТСЖ, которое базируется на нормах ГК РФ. В соответствии со ст. 121 ГК РФ некоммерческие организации могут добровольно объединяться в ассоциации (союзы) этих организаций. Ассоциация (союз) некоммерческих организаций также является некоммерческой организацией. ТСЖ в этих случаях сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица. Правовое положение объединения ТСЖ (ассоциация или союз) определяется ст. 121 и 123 ГК РФ и ст. 11 и 12 Федерального закона "О некоммерческих организациях".

Глава 14. Правовое положение членов товариществ собственников жилья

Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья

Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

Статья 147. Правление товарищества собственников жилья

Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья

Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья
1. Статья 143 касается членства в ТСЖ в многоквартирном доме. Членство в ТСЖ возникает на основании заявления собственника, т.е. в добровольном порядке, и также на основании заявления собственника (или с момента прекращения права собственности на помещение) его членство прекращается. Лицо, приобретающее помещение в доме ТСЖ, самостоятельно решает вопрос о членстве в товариществе. Иначе говоря, оно не обязано быть членом ТСЖ. Право собственности на приобретаемое помещение возникает у приобретателя с момента государственной регистрации перехода права собственности. Указанная регистрация осуществляется в соответствии с нормами Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Право собственности члена товарищества на помещения в многоквартирном доме прекращается по основаниям, установленным ст. 235 ГК РФ, как в добровольном порядке, например в связи с заключением договора об отчуждении жилого помещения, так и в принудительном порядке, например в случае обращения взыскания на данное имущество (см. также коммент. к ст. 18, посвященной государственной регистрации прав на жилые помещения).
2. Статья 144 и другие статьи определяют следующие органы управления ТСЖ:
- общее собрание, которое является высшим органом управления товарищества (ст. 145);
- правление товарищества (ст. 147);
- председатель правления (ст. 149).
Полномочия (обязанности) органов управления ТСЖ определены соответственно в ст. 145, 148 и 149.
Для осуществления контроля за финансовой деятельностью товарищества собственников жилья создается ревизионная комиссия (ст. 156).
Касаясь полномочий указанных выше органов ТСЖ, необходимо обратить внимание на следующее:
- многие вопросы, отнесенные к полномочиям общего собрания членов ТСЖ, не могут быть решены в отсутствие собственников общего имущества в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества (см. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- правление товарищества вправе принимать решения по любым вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительным полномочиям ТСЖ, т.е. вопросов, перечисленных в ч. 2 ст. 145;
- наряду с коллегиальным органом (правлением) предусмотрено и единоличное руководство ТСЖ. Председатель действует от имени товарищества без доверенности (ч. 2 ст. 149).

Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья

Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
1. Статья 151 посвящена средствам и имуществу ТСЖ. Как следует из ст. 135 и гражданского законодательства (ст. 48, 50 ГК РФ), товарищество является некоммерческой организацией (юридическим лицом) и имеет свое обособленное имущество. При этом необходимо иметь в виду, что источники образования имущества (поступления средств) могут быть различные (ч. 2 ст. 151).
Также следует разграничивать имущество самого ТСЖ (как юридического лица) и членов данного товарищества.
О собственниках жилых и нежилых помещений см. ст. 30 и коммент. к ней.
2. В ст. 152 говорится о хозяйственной деятельности товарищества. В этой связи следует отметить, что, по существу, речь идет о предпринимательской деятельности юридического лица (понятие этой деятельности дано в п. 1 ст. 2 ГК РФ). Для некоммерческой организации предпринимательская деятельность не является основной целью деятельности. Однако такая деятельность им не запрещается и служит одним из источников материального обеспечения, если она осуществляется для достижения целей, предусмотренных учредительным документом (уставом).

Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1. Комментируемой статьей установлена обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В ней закреплены принципы оплаты жилья и коммунальных услуг - оплата должна производиться в установленный срок и в полном объеме (ч. 1).
2. В ч. 2 комментируемой статьи перечислены виды плательщиков. Это лица, которые имеют самостоятельное право на жилое помещение (наниматели, арендаторы и др.). Поднаниматели и другие лица, не пользующиеся таким правом, в перечне плательщиков не указаны.
3. В ч. 2 комментируемой статьи определено, что до заселения в жилое помещение указанные в ч. 1 лица не несут расходы на содержание жилого помещения и не оплачивают коммунальные услуги. В данном случае необходимо иметь в виду, что по общему правилу плату за коммунальные услуги вносят граждане, если они фактически пользуются этими услугами. В частности, это нашло закрепление в Правилах пользования жилыми помещениями в отношении временно отсутствующих жильцов: п. 9 установлено, что в случае отсутствия отдельных жильцов свыше одного месяца оплата за коммунальные услуги (за исключением оплаты за отопление) за время их отсутствия не взимается.
В таких случаях ч. 11 ст. 155 ЖК РФ предусмотрен перерасчет платы за коммунальные услуги в порядке, утверждаемом уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти*(107).
См. также по данному вопросу ст. 154 и 157 и коммент. к ним.

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Статья 156. Размер платы за жилое помещение

Статья 157. Размер платы за коммунальные услуги

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

Статья 159. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг

Статья 160. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг
1. Статья 154 определяет структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В комментируемой статье подробно регламентируются данные вопросы. В законе это делается впервые. Ранее эти вопросы регламентировались подзаконными актами, в частности постановлениями Правительства РФ. Если говорить в целом об оплате жилья и коммунальных услуг, то следует отметить следующее.
2. Правительство РФ постановлением от 14.12.2005 N 761 (в ред. от 24.12.2008)*(108) утвердило Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Субсидии предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. При этом для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.
Решения о предоставлении субсидий принимаются органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или управомоченным им государственным учреждением, а также федеральными органами исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба. Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе в установленном порядке передать органам местного самоуправления исполнение государственных полномочий по принятию решений о предоставлении субсидий.
Субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг (далее - субсидии) предоставляются:
а) пользователям жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде;
б) нанимателям жилого помещения по договору найма в частном жилищном фонде;
в) членам жилищного или жилищно-строительного кооператива;
г) собственникам жилого помещения (квартиры, жилого дома, части квартиры или жилого дома).
Граждане, проживающие в жилом помещении на основании договора найма, заключенного с собственниками жилых помещений (физическими и юридическими лицами) частного жилищного фонда, или договора поднайма, заключенного с нанимателями жилых помещений в жилищном фонде независимо от формы собственности, не имеют права на получение субсидий.
Для получения субсидии граждане и члены семей граждан или лица, уполномоченные ими на основании доверенности, оформленной в соответствии с законодательством РФ, представляют в уполномоченный орган по месту постоянного жительства заявление о предоставлении субсидии с приложением следующих документов:
а) копии документов, подтверждающих правовые основания отнесения лиц, проживающих совместно с заявителем по месту постоянного жительства, к членам его семьи (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена). При наличии разногласий между заявителем и проживающими совместно с ним по месту постоянного жительства лицами по вопросу принадлежности к одной семье уполномоченный орган учитывает в качестве членов семьи заявителя лиц, признанных таковыми в судебном порядке;
б) копии документов, подтверждающих правовые основания владения и пользования заявителем жилым помещением, в котором он зарегистрирован по месту постоянного жительства (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена);
в) документы, содержащие сведения о лицах, зарегистрированных совместно с заявителем по месту его постоянного жительства. Если заявитель указал в заявлении о предоставлении субсидии в качестве членов своей семьи не всех граждан, зарегистрированных совместно с ним по месту его постоянного жительства, он обязан представить документы, подтверждающие правовые основания проживания в этом жилом помещении граждан, не указанных в заявлении;
г) документы, подтверждающие доходы заявителя и членов его семьи, учитываемые при решении вопроса о предоставлении субсидии. Индивидуальные предприниматели для подтверждения получаемых ими доходов представляют документы, предусмотренные налоговым законодательством РФ для избранной ими системы налогообложения, что удостоверяется документом налогового органа;
д) документы, содержащие сведения о платежах за жилое помещение и коммунальные услуги, начисленных за последний перед подачей заявления о предоставлении субсидии месяц, и о наличии (отсутствии) задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Если заявитель указал в заявлении о предоставлении субсидии в качестве членов своей семьи не всех граждан, зарегистрированных совместно с ним по месту его постоянного жительства, он обязан представить документы, подтверждающие размер вносимой ими платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги;
е) копии документов, подтверждающих право заявителя и (или) членов его семьи на льготы, меры социальной поддержки, компенсации по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена);
ж) копии документов, удостоверяющих принадлежность заявителя и членов его семьи к гражданству РФ и (или) государства, с которым Российской Федерацией заключен международный договор, в соответствии с которым предусмотрено предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена).
Заявитель несет ответственность за достоверность представленных сведений, а также документов, в которых они содержатся.
Уполномоченный орган в течение 10 дней с даты получения документов принимает решение о предоставлении субсидии или об отказе в ее предоставлении, рассчитывает размер субсидии и доводит соответствующее решение до заинтересованных лиц.
Субсидии предоставляются на шесть месяцев. Органы государственной власти субъектов РФ могут устанавливать иные сроки предоставления субсидий.
Начисление субсидии производится помесячно. При определении размера субсидии учитываются расходы семьи на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и дополнительной жилой площади, предоставляемой гражданам по состоянию здоровья, нормативов потребления коммунальных услуг и вывоза бытовых отходов.
В случае если получателям субсидии предоставлены льготы по оплате жилья и коммунальных услуг в виде уменьшения размера платежа (скидки), расходы на оплату жилья и коммунальных услуг уменьшаются на размер предоставляемых скидок.
В случае предоставления льгот по оплате жилья и коммунальных услуг в виде денежной компенсации расходы на оплату жилья и коммунальных услуг уменьшению не подлежат.
В целях исчисления совокупного дохода семьи и одиноко проживающего гражданина для предоставления субсидии доход семьи определяется за шесть последних календарных месяцев, предшествующих месяцу подачи заявления о предоставлении субсидии, если иное не установлено органами государственной власти субъекта РФ.
При определении дохода семьи в целях предоставления субсидии к членам семьи относят проживающих совместно супругов, их детей, родителей, а также других членов семьи.
Среднедушевой доход семьи в расчетном периоде исчисляется путем деления среднемесячного совокупного дохода семьи на количество членов семьи.
Совокупный доход семьи, используемый при расчете, равен произведению среднедушевого дохода семьи в расчетном периоде на количество членов семьи заявителя (получателя субсидии), имеющих право на субсидии.
Получатели субсидий вправе за счет субсидий производить оплату жилья и любых видов предоставляемых им коммунальных услуг, при этом указанная оплата производится в полном объеме (без уменьшения на сумму субсидий).
Уполномоченные органы ежемесячно до установленного в соответствии с ч. 1 ст. 155 ЖК РФ срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги перечисляют средства на имеющиеся или открываемые в выбранных получателями субсидий банках банковские счета или вклады до востребования.
4. Статьей 56 ЖК РСФСР было установлено, что наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца. Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическую, тепловую энергию и другие услуги) взимается, помимо квартирной платы, по утвержденным в установленном порядке тарифам. Следует также отметить, что ст. 155 Основ, предусматривающей ответственность граждан за несвоевременную оплату жилья, наряду с такой мерой ответственности, как выселение (если оплата не производится в течение шести месяцев), была установлена пеня. Размер пени не превышал одну трехсотую действующей на момент оплаты ставки рефинансирования Центрального банка РФ от невыплаченной в срок суммы за каждый день задержки. В новом ЖК РФ сохранен действовавший порядок оплаты жилья и коммунальных услуг.
5. Необходимо также иметь в виду, что в настоящее время по вопросам, касающимся оплаты жилья и коммунальных услуг, следует руководствоваться не только разд. VII (ст. 153-160) ЖК РФ, но и другими нормативными правовыми актами. В их числе:
- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491*(109);
- Правила предоставления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (в ред. от 21.07.2008)*(110);
- другие нормативные правовые акты.
При этом необходимо иметь в виду, что ранее принятые акты, т.е. до 1 марта 2005 г., действуют в части, не противоречащей ЖК РФ и Вводному закону.
6. Прежним законодательством полностью или частично были освобождены от платы за жилое помещение и коммунальные услуги более 40 категорий граждан.
Расходы, связанные с предоставлением указанных льгот, возмещались по государственному жилищному фонду, находящемуся в федеральной собственности, - за счет средств федерального бюджета; по государственному жилищному фонду, находящемуся в собственности субъектов РФ, по муниципальному жилищному фонду, а также по общественному жилищному фонду - в порядке, установленном субъектами РФ и органами местного самоуправления.
В настоящее время действует Федеральный закон от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (в ред. от 24.07.2009)*(111), которым и определяются категории граждан, имеющих право на льготы.
См. также по указанным вопросам ст. 8 Вводного закона.
7. Указанным выше постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 N 761 "О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг" было рекомендовано органам государственной власти субъектов РФ:
установить в двухмесячный срок региональные стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, региональные стандарты стоимости жилищно-коммунальных услуг и региональные стандарты максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи;
обеспечивать своевременное предоставление местным бюджетам из бюджетов субъектов РФ в необходимых объемах субвенций на финансирование расходов, связанных с предоставлением гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
29 декабря 2005 г. в РГ было отмечено, что региональные и муниципальные власти, подстегиваемые обязательным требованием перевести население на 100%-ную оплату "коммуналки", приготовилось к очередному скачку стоимости коммунальных услуг. В связи с этим в ст. 157 ЖК РФ внесено изменение, предусматривающее усилить контроль за тарифами на федеральном уровне, установив предельный рост стоимости коммунальных услуг по стране в 20% (в 2005 г. тарифы выросли на 33%).

Раздел VIII. Управление жилыми домами

Статья 161. Управление многоквартирным домом

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами
1. Раздел VIII "Управление жилыми домами" (ст. 161-165) - нововведение ЖК РФ. ЖК РСФСР не описывал принципы и процедуру управления многоквартирными домами. Теперь конкретные нормы о многоквартирных жилых домах содержатся не только в комментируемых статьях, но и в гл. 5 (ст. 30 и 32), гл. 6 (ст. 36-48); о многоквартирных жилых домах говорится также в гл. 12 (ст. 129) и гл. 13 (ст. 135-152) (см. указанные статьи и коммент. к ним).
В соответствии с постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"*(112) управление жилищным фондом включает в себя:
- организацию эксплуатации;
- взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
- все виды работы с нанимателями и арендаторами.
Согласно указанному постановлению граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.
3. Комментируемые статьи посвящены управлению многоквартирными домами. В частности, в ст. 161 указаны способы управления этими жилыми домами:
- непосредственное управление собственниками помещений (жилых и нежилых). В этих случаях договоры по оказанию услуг и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома заключаются на основании решения общего собрания собственников помещений (см. также ст. 164 ЖК РФ);
- управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным объединением собственников жилья (см. также ст. 110 и 135 ЖК РФ);
- управление управляющей организацией (этот способ управления предусмотрен, например, для многоквартирных домов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ст. 163 ЖК РФ).
Перечень таких способов является исчерпывающим.
При этом в ч. 9 ст. 161 закреплено важное положение - многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Ранее ст. 23 Закона о приватизации разрешалось собственникам жилых помещений самостоятельно выбирать организацию для обслуживания этих помещений (государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы и иные хозяйствующие субъекты).
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений. Если конкретный способ управления не выбран или не был реализован, то данный вопрос решают органы местного самоуправления (ч. 4-8 ст. 161). Управляющая организация определяется органом местного самоуправления на основании открытого конкурса. Согласно ст. 18 Вводного закона орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 мая 2008 г. не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.
4. Порядок заключения договора управления многоквартирным домом подробно регламентирован ст. 162. Он заключается в письменной форме на срок от одного года до пяти лет и может продлеваться на эти сроки. Приказом Госстроя России от 26.06.1998 N 17-125/1 "Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства" было утверждено Примерное положение о конкурсном отборе претендентов на организацию (управление) процессов предоставления коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда. Этим положением определяется порядок проведения конкурса для выбора управляющей организации. Договоры управления многоквартирным домом должны заключаться управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме либо избранной на конкурсной основе органами местного самоуправления.
5. Статья 163 касается порядка управления многоквартирными домами, находящимися в государственной и муниципальной собственности. Он определяется в соответствии с разд. VIII ЖК РФ соответствующими органами государственной власти и органами местного самоуправления и применяются по отношению к жилым домам, в которых все помещения находятся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований. При этом управляющая организация выбирается по результатам открытого конкурса или без проведения такого конкурса (если он признан несостоявшимся).
О видах жилищного фонда см. коммент. к ст. 19.
6. Статья 164 предусматривает непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме. Данный способ управления жилым домом предпочтителен в тех случаях, когда в доме небольшое количество квартир. Порядок проведения общего собрания собственников в этих случаях определяется ст. 45 ЖК РФ. Заключение договора с лицами, осуществляющими оказание услуг по содержанию и (или) выполнение работ по ремонту общего имущества, осуществляется всеми собственниками либо одним из них по доверенностям, выданным другими собственниками либо уполномоченным ими лицом. Указанная статья предусматривает два вида договоров:
- договоры, обеспечивающие содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- договоры на обеспечение коммунальными услугами. Они заключаются каждым из собственников от своего имени. Однако это не мешает собственнику выдать доверенность на заключение договора иному лицу (ч. 3 ст. 164).
7. Во многих субъектах РФ имеется определенная правовая база по вопросам, названным в ст. 165:
- распоряжение мэра Москвы от 18.01.1995 N 21-РМ "О финансовой поддержке граждан, проживающих в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов"*(113) предусмотрены меры по финансированию из бюджета капитального ремонта в домах жилищных кооперативов;
- на основании постановления Правительства Москвы от 24.04.2007 N 299-ПП "О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации" (в ред. от 04.08.2009)*(114) содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме осуществляются на основе договора на предоставление бюджетной субсидии из бюджета г. Москвы, который заключается в порядке и на условиях, определяемых Правительством Москвы.

Алфавитно-предметный указатель к Жилищному кодексу Российской Федерации*(115)

А

Аренда - А. жилого помещения юридическим лицом - 30

В

Временно отсутствующие граждане - сохранение жилого помещения за В. о. г. - 71; права и обязанности В.о.г. - 70-72, 76
Выселение - порядок В. в связи со сносом жилого дома (жилого помещения) - 32 и 86; В. с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения - 85; В. с предоставлением другого жилого помещения - 90; предоставление жилых помещений в связи с В. - 86-88; В. без предоставления другого жилого помещения - 91; В. из служебных жилых помещений и общежитий - 103; В. из дома жилищного и жилищно-строительного кооператива - 133; В. из домов (квартир), принадлежащих гражданам, - 31, 35

Г

Государственный контроль - Г. к. за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям - 20; органы, осуществляющие Г. к., - 20
Государственная регистрация прав на жилые помещения - 18
Государственный учет жилищного фонда - 19

Д

Договор социального найма - предмет Д. с. н. - 62; порядок заключения Д. с. н. - 62; изменение Д. с. н. - 82; расторжение Д. с. н. - 83; Д. н. служебного (специализированного) жилого помещения - 100; Д. н. в доме (квартире), принадлежащем гражданину, - 30

Ж

Жилая (общая) площадь - учетная норма О. п. - 50; размер предоставляемой О. п. - 50; изъятие Ж. п. - 32
Жилищное законодательство - основные начала Ж. з. - 1; понятия действия и применения Ж. з. - 5-9
Жилищно-строительные кооперативы (жилищные кооперативы) - прием граждан в ЖСК - 121; организация ЖСК - 112; раздел жилой площади в доме ЖСК - 127; исключение из ЖСК - 130
Жилищные отношения - содержание Ж. о. - 4; объекты Ж. о. - 15; участники Ж. о. - 4
Жилищный спор - порядок разрешения Ж.с. - 11
Жилищный фонд - виды Ж. ф. - 19; государственный Ж. ф. - 19; управление Ж. ф. - 161
Жилое помещение - назначение Ж. п. - 17; перевод Ж. п. в нежилое - 22; обеспечение граждан Ж. п. - 49; требования, предъявляемые к Ж. п., - 58; заселение освободившегося в квартире Ж. п. - 59; предоставление Ж. п. меньшего размера - 81; из фондов жилья для временного поселения - 92; в специализированных домах - 99, 105-109
Жилище - право на Ж. - 2; неприкосновенность Ж. - 3

З

Защита жилищных прав - 11

К

Квартирная плата - установление размера К. п. - 156; срок внесения К. п. - 155; льготы по К. п. - 159
Коммунальные услуги - плата за К. у. - 157; льготы по оплате за К. у. - 159 и 160

М

Многоквартирные дома - право собственности на общее имущество М. д. - 36; общее собрание М. д. - 44

Н

Наниматель - права и обязанности членов семьи Н. - 67 и 69; право Н. на вселение других граждан - 70; права и обязанности временно отсутствующего Н. - 70-72, 76; Н. в домах (квартирах), принадлежащих гражданам, - 30

О

Обмен - порядок О. - 74; принудительный О. - 72; оформление О. - 74; условия, при которых О. не допускается, - 73; признание О. недействительным - 75
Общежития - назначение О. - 94; порядок предоставления О. - 105

П

Переустройство и перепланировка - производство П. и п. жилых помещений - 25
Поднаем - порядок сдачи жилых помещений в П. - 76; условия, при которых сдача в П. не допускается, - 76; размер платы по договору П. - 78; прекращение договора П. - 79
Предоставление жилых помещений - П. ж. п. члену ЖСК - 124; очередность П. ж. п. - 57; внеочередное П. ж. п. - 57; учет интересов граждан при П. ж. п. - 58; П. ж. п. в связи с капитальным ремонтом - 88; предоставление служебных Ж. п. - 104; П. ж. п. в связи со сносом домов - 32, 86

С

Сдача внаем - С. в. в домах ЖСК - 128; С. в. в домах (квартирах), принадлежащих гражданам, - 32
Служебные жилые помещения - включение в число С. ж. п. - 99; порядок предоставления и пользования С. ж. п. - 100 и 104

Т

Товарищество собственников жилья - понятие Т. с. ж. - 135; создание Т. с. ж. - 136; права Т. с. ж. - 137; реорганизация и ликвидация Т. с. ж. - 140, 141

У

Улучшение жилищных условий - основания признания граждан нуждающимися в У ж. у. - 51; учет граждан, нуждающихся в У ж. у., - 52

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"

Статья 1

Статья 2

Статья 3

Статья 4

Статья 5

Статья 6

Статья 7

Статья 8

Статья 9

Статья 10

Статья 11

Статья 12

Статья 13

Статья 14

Статья 15

Статья 16

Статья 17

Статья 18

Статья 19

Статья 20

Статья 21

Статья 22
1. В соответствии со ст. 1 комментируемого закона ЖК РФ введен в действие с 1 марта 2005 г.
О жилищном законодательстве и его действии во времени см. ст. 5 и 6 ЖК РФ и коммент. к ним. См. также ст. 4 Вводного закона по вопросам, касающимся применения ранее принятых (до вступления в силу ЖК РФ) законов и иных нормативных актов.
2. В связи с введением в действие (вступлением в силу) ЖК РФ в ст. 2 Вводного закона указываются законы РФ и другие законодательные акты, которые с 1 марта 2005 г. прекратили свое действие (утратили силу). В соответствии с правилами законодательной техники в комментируемой статье названы не только ЖК РСФСР и постановление Верховного Совета РСФСР от 24.06.1983, которым ЖК РСФСР был введен в действие с 1 января 1984 г., но и другие законодательные акты, которые ранее были приняты в связи с внесением изменений и дополнений в ЖК РСФСР.
Кроме того, в комментируемой статье (п. 10 ч. 1) перечислены и другие законы: и те, которые прекратили свое действие одновременно с ЖК РСФСР полностью (например, Основы), и те, которые утратили силу частично (например, в Законе о приватизации утратили силу ст. 3, 9 и 10). Кроме того, п. 12, 15 и 28 комментируемой статьи предусмотрено прекращение действия законов, касающихся приватизации жилых помещений.
2.1. Как следует из Вводного закона (ч. 2 ст. 2, ст. 12 и 20), принятый в 1991 г. Закон о приватизации с 1 марта 2005 г. (т.е. с даты вступления в силу ЖК РФ) первоначально имел ограниченное действие: он не распространялся на граждан, состоявших на учете для улучшения жилищных условий и получивших жилое помещение по договору социального найма после 1 марта 2005 г. Однако впоследствии на основании постановления Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 N 6-П и Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ срок приватизации жилых помещений был продлен до 1 марта 2010 г. и для всех граждан, в том числе и граждан, получивших жилье после 1 марта 2005 г.
Это означает, что граждане, проживающие в жилых помещениях на основании договора социального найма, могут воспользоваться правом на бесплатную приватизацию занимаемого жилого помещения до указанной даты. Вопрос о продлении срока приватизации жилых помещений после 1 марта 2010 г. зависит только от законодателей. По имеющимся сведениям, он, по-видимому, не будет продлен.
Кроме того, необходимо иметь в виду, что теперь все граждане, приватизировавшие занимаемое жилье, смогут воспользоваться правом на деприватизацию жилого помещения, которая предусмотрена ст. 9.1. Закона о приватизации: "Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации", а также ст. 20 Вводного закона.
2.2. Бесплатный порядок приватизации жилья сохраняется до 1 марта 2010 г. С указанной даты Закон о приватизации, как указывалось выше, полностью прекратит свое действие, утратят силу и другие акты, перечисленные в п. 2-7 комментируемой статьи. (Действующий в настоящее время текст Закона о приватизации см. в приложении к Комментарию.)
В связи с этим хотелось бы обратить внимание на факт отмены бесплатной приватизации жилых помещений, поскольку речь идет об отмене конкретного права граждан. Следует напомнить, что ч. 2 ст. 55 Конституции установлено: "В Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина". Кроме того, Конституционный Суд РФ в принятых постановлениях неоднократно высказывал свою позицию по данному вопросу, которая заключается в следующем. Право на приватизацию жилья установлено в конституционно значимых целях, поскольку оно связано с реализацией прав граждан на жилище, свободу передвижения, а также права собственности (ст. 27, 35 и 40 Конституции). В частности, Постановлением от 24.10.2000 N 13-П*(116) были признаны неконституционными нормы о запрете на приватизацию жилых помещений, находящихся в сельской местности.
Конституционный Суд РФ рассмотрел данный вопрос и Постановлением от 15.06.2006 N 6-П признал неконституционным запрет на приватизацию жилья, который был установлен для граждан, получивших жилые помещения по договору социального найма после 1 марта 2005 г. То есть в настоящее время все граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма, вправе их приватизировать до 1 марта 2010 г.*(117).
По данному вопросу см. также ст. 12, 19 и 20 Вводного закона.
3. В ст. 3 назван союзный законодательный акт - Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24.06.1981, который в последние 15 лет практически не применялся на территории РФ, а с 1 марта 2005 г. официально прекращено его действие. Кроме того, утратили силу два Указа Президиума Верховного Совета СССР, касающиеся введения в действие Основ жилищного законодательства.
4. В ст. 4 и 5 определен порядок действия законов и других правовых актов, принятых до введения в действие ЖК РФ, а также порядок применения ЖК РФ к уже возникшим жилищным отношениям.
По данному вопросу см. также ст. 6 ЖК РФ о действии жилищного законодательства во времени и коммент. к ней.
Из названных статей ЖК РФ и Вводного закона следует, что:
- ранее принятые законы и другие правовые акты действуют лишь в части, не противоречащей новому Жилищному кодексу и Вводному закону;
- если теперь вопрос (согласно ЖК РФ) должен регулироваться федеральным законом, а он еще не принят, то продолжают действовать акты Президиума Верховного Совета РСФСР и других органов (до вступления в силу соответствующих законов);
- ЖК РФ применяется к уже возникшим жилищным отношениям (в части прав и обязанностей их участников), за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом. Например, ст. 6 названного Закона предусмотрено сохранение права состоять на учете для улучшения жилищных условий граждан, принятых на учет до 1 марта 2005 г.
5. В ст. 6 предусмотрено сохранение за гражданами, принятыми на учет для улучшения жилищных условий до 1 марта 2005 г., права на получение жилого помещения по договору социального найма, но с учетом положений, установленных ЖК РФ. Этот порядок касается всех случаев, за исключением оснований, перечисленных в п. 1, 3-6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ. Граждане снимаются с учета также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилого помещения по договору социального найма (основания могли быть предусмотрены на федеральном и региональном уровнях).
Вопрос об обеспечении указанных граждан жилыми помещениями (как очередников на получение жилья) вызовет сложности на практике с учетом того, что новым ЖК РФ (см. ст. 49-59) не предусмотрено ведение учета нуждающихся в жилье граждан и предоставление жилых помещений по месту работы - на государственных и муниципальных предприятиях (в государственных и муниципальных учреждениях). В частности, неясно, каким законодательством должны руководствоваться эти организации. По-видимому, этот пробел в какой-то мере может быть ликвидирован в законодательстве субъектов РФ, поскольку указанные граждане сохраняют право состоять на учете и по месту работы.
Касаясь этого вопроса, необходимо отметить, что подход к решению жилищного вопроса работников государственных и муниципальных предприятий в принципе является неверным. Указанные предприятия являются коммерческими организациями, т.е. самостоятельно получают прибыль для своей деятельности (из бюджета не финансируются), и поэтому вправе направить часть прибыли на жилищное строительство и обеспечение жильем своих работников. У государственных и муниципальных учреждений, конечно, меньше возможностей в этой области (они полностью или частично финансируются собственником, т.е. из соответствующих бюджетов). Однако и для них следовало бы сохранить действовавший ранее порядок обеспечения работников ведомственным жильем. Целесообразность его сохранения, в частности, вытекает из обязанности предприятий и учреждений обеспечить жилыми помещениями работников, принятых на учет до 1 марта 2005 г. (см. также коммент. к указанным статьям ЖК РФ).
6. Статья 7 устанавливает режим использования жилых помещений в общежитиях. К ним, переданным в ведение органов местного самоуправления, должны применяться нормы ЖК РФ о договоре социального найма (ст. 60-91).
7. Статьи 8-13 и 17 касаются применения законодательства по отдельным вопросам в связи с введением ЖК РФ, в частности по предоставлению льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. См. указанные статьи Вводного закона, а также ст. 160 ЖК РФ и коммент. к ней.
Заслуживает внимания формулировка ст. 13 о том, что не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без представления других жилых помещений граждане, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ. По-видимому, речь идет о ст. 108 ЖК РСФСР, которая содержала данный перечень (см. коммент. к ст. 103 ЖК РФ). Здесь следует отметить неудачную формулировку: закон предусматривает сохранение права на выселение с предоставлением другого жилого помещения, но в указанной статье ЖК РФ не приводится перечня граждан, выселение которых из служебного жилья и общежитий не допускается. Поэтому редакция статьи может вызвать трудности в ее применении на практике.
8. В ст. 14 была предусмотрена обязательная реорганизация жилищных и жилищно-строительных кооперативов: они должны были до 1 января 2007 г. преобразованы в товарищества собственников жилья или ликвидированы.
Однако такое категоричное требование непонятно и не имело какого-либо обоснования, в частности, необходимо иметь в виду, что ст. 140 ЖК РФ предусмотрена возможность преобразования товарищества собственников жилья в жилищный или жилищно-строительный кооператив. По сути, речь идет о коллизии (противоречии) норм ст. 14 Вводного закона и ст. 140 ЖК РФ по вопросу реорганизации (преобразования) юридического лица.
Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ данная статья признана утратившей силу.
О жилищных и жилищно-строительных кооперативах см. ст. 110-134 ЖК РФ и коммент. к ним.
9. Статьей 16 предусмотрена безвозмездная передача земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, собственникам помещений (жилых и нежилых) в таких домах.
О многоквартирных жилых домах и помещениях в этих домах см. ст. 30 и 36 ЖК РФ и коммент. к ним.
10. Статья 18 касается выбора управляющей организации многоквартирным домом. По данному вопросу см. ст. 161 ЖК РФ и коммент. к ней.
При этом необходимо иметь в виду, что ФЗ от 26.12.2005 N 184-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" и некоторые законодательные акты Российской Федерации" продлен срок выбора собственниками помещений способа управления многоквартирными домами до 1 января 2007 г. Ранее сроком решения данного вопроса было 1 марта 2006 г.
11. Статья 20 предусматривает возможность деприватизации жилых помещений. Первоначально в ней указывались только малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, занимаемые по договору социального найма. Деприватизация жилого помещения означает его передачу прежнему собственнику. В этих случаях гражданин продолжает владеть и пользоваться данным жилым помещением на условиях договора социального найма (гл. 8, ст. 60-91 ЖК РФ).
По данному вопросу см. ст. 2 Вводного закона и коммент. к ней.
12. Статьи 21 и 22, дополнившие Вводный закон, посвящены обеспечению жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд при проведении конкретных мероприятий в г. Сочи и г. Владивостоке. В этих случаях должна применяться ст. 32 ЖК РФ, если иное не установлено специальными федеральными законами, названными в указанных статьях Вводного закона.

Нормативные правовые акты

Конституция Российской Федерации (Извлечения)

Статья 7

Статья 8
2. В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Статья 10

Статья 11

Статья 12

Статья 15
1. Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции Российской Федерации.
4. Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора.

Статья 17
1. В Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с настоящей Конституцией.

Статья 25

Статья 27

Статья 35

Статья 40

Статья 72
1. В совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся:
к) административное, административно-процессуальное, трудовое, семейное, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах, об охране окружающей среды.

Статья 76

Статья 77

Статья 130

Статья 131

Статья 132

Международный пакт о гражданских и политических правах от 16 декабря 1966 года (Извлечение)

Статья 12

Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ. Часть первая (Извлечения)

Статья 3. Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права

Статья 20. Место жительства граждан

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

Статья 153. Понятие сделки

Статья 154. Договоры и односторонние сделки

Статья 155. Обязанности по односторонней сделке

Статья 156. Правовое регулирование односторонних сделок

Статья 157. Сделки, совершенные под условием

Статья 158. Форма сделок

Статья 159. Устные сделки

Статья 160. Письменная форма сделки

Статья 161. Сделки, совершаемые в простой письменной форме

Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки

Статья 163. Нотариально удостоверенные сделки

Статья 164. Государственная регистрация сделок

Статья 165. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации

Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки

Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки

Статья 168. Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам

Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет

Статья 173. Недействительность сделки юридического лица, выходящей за пределы его правоспособности

Статья 174. Последствия ограничения полномочий на совершение сделки

Статья 175. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет

Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности

Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения

Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств

Статья 180. Последствия недействительности части сделки

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

Статья 209. Содержание права собственности

Статья 212. Субъекты права собственности

Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц

Статья 214. Право государственной собственности

Статья 215. Право муниципальной собственности

Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками

Статья 217. Приватизация государственного и муниципального имущества

Статья 218. Основания приобретения права собственности

Статья 222. Самовольная постройка

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности

Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

Статья 250. Преимущественное право покупки

Статья 251. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

Статья 254. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли

Статья 255. Обращение взыскания на долю в общем имуществе

Статья 256. Общая собственность супругов

Статья 288. Собственность на жилое помещение

Статья 289. Квартира как объект права собственности

Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

Статья 291. Товарищество собственников жилья

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

Статья 420. Понятие договора

Статья 421. Свобода договора

Статья 422. Договор и закон

Статья 423. Возмездный и безвозмездный договоры

Статья 424.Цена

Статья 425. Действие договора

Статья 426. Публичный договор

Статья 427. Примерные условия договора

Статья 428. Договор присоединения

Статья 429. Предварительный договор

Статья 430. Договор в пользу третьего лица

Статья 431. Толкование договора

Статья 432. Основные положения о заключении договора

Статья 433. Момент заключения договора

Статья 434. Форма договора

Статья 435. Оферта

Статья 436. Безотзывность оферты

Статья 437. Приглашение делать оферты. Публичная оферта

Статья 438. Акцепт

Статья 439. Отзыв акцепта

Статья 440. Заключение договора на основании оферты, определяющей срок для акцепта

Статья 441. Заключение договора на основании оферты, не определяющей срок для акцепта

Статья 442. Акцепт, полученный с опозданием

Статья 443. Акцепт на иных условиях

Статья 444. Место заключения договора

Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке

Статья 446. Преддоговорные споры

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора

Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 N 14-ФЗ. Часть вторая (Извлечения)

Статья 549. Договор продажи недвижимости

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

Статья 556. Передача недвижимости

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

Статья 567. Договор мены

Статья 568. Цены и расходы по договору мены

Статья 569. Встречное исполнение обязательства передать товар по договору мены

Статья 570. Переход права собственности на обмениваемые товары

Статья 571. Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены

Статья 572. Договор дарения

Статья 573. Отказ одаряемого принять дар

Статья 574. Форма договора дарения

Статья 575. Запрещение дарения

Статья 576. Ограничения дарения

Статья 577. Отказ от исполнения договора дарения

Статья 578. Отмена дарения

Статья 579. Случаи, в которых отказ от исполнения договора дарения и отмена дарения невозможны

Статья 580. Последствия причинения вреда вследствие недостатков подаренной вещи

Статья 581. Правопреемство при обещании дарения

Статья 582. Пожертвования

Статья 583. Договор ренты

Статья 584. Форма договора ренты

Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты

Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества

Статья 587. Обеспечение выплаты ренты

Статья 588. Ответственность за просрочку выплаты ренты

Статья 589. Получатель постоянной ренты

Статья 590. Форма и размер постоянной ренты

Статья 591. Сроки выплаты постоянной ренты

Статья 592. Право плательщика на выкуп постоянной ренты

Статья 593. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты

Статья 594. Выкупная цена постоянной ренты

Статья 595. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты

Статья 596. Получатель пожизненной ренты

Статья 597. Размер пожизненной ренты

Статья 598. Сроки выплаты пожизненной ренты

Статья 599. Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты

Статья 600. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты

Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением

Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением

Статья 603. Замена пожизненного содержания периодическими платежами

Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания

Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением

Статья 671. Договор найма жилого помещения

Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

Статья 680. Временные жильцы

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

Статья 682. Плата за жилое помещение

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

Статья 685. Поднаем жилого помещения

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Извлечения)

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Статья 19. Основные положения о государственной регистрации ипотеки

Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки

Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа (введена Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

Статья 64.2. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа (введена Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам

Статья 74. Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир

Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме

Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов

Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации

Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру

Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"

Указ Президента РФ от 10.06.1994 N 1180 "О жилищных кредитах"

Правила пользования жилыми помещениями (утверждены постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25)

Типовой договор социального найма жилого помещения (утвержден постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315)

Примерное положение об общежитиях (утверждено постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.1988 N 328)

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"

Постановление Правительства РФ от 14.12.2005 N 761 "О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг"

Постановление Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова"

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"

-------------------------------------------
*(1) Послание Президента РФ В.В. Путина к Федеральному Собранию РФ (май 2004 г.)//РГ. 2004. 27 мая.
*(2) Седугин П.И. Жилищное право: учебник для вузов/П.И. Седугин. - М.: Норма, 2003. - С. 50.
*(3) Толстой Ю.К. Жилищное право: учеб. пособие/Ю.К. Толстой. - М.: ПостФактум, 1996. - С. 10; Гражданское право: учебник. Т. 2/под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2001. - С. 207-293.
*(4) Подробнее по этим вопросам см. Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации: учебник. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Юрайт-Издат, 2009. - С. 60-98.
*(5) Данная проблема нашла отражение в статье Л.М. Пчелинцевой "Современный этап развития учения о праве граждан на жилище: теоретические аспекты"//Жилищное право. - 2004. - N 3. - С. 76-91.
*(6) Комментарий к жилищному законодательству РФ/отв. ред. Г.А. Жилин. - М.: Норма, 2002. - С.1, 2.
*(7) СЗ РФ. 1996. N 16. Ст. 1909.
*(8) БВС РФ. 2008. N 3.
*(9) БВС РФ. 1994. N 3; 2007. N 5.
*(10) СЗ РФ. 2002. N 22. Ст. 2031; 2003. N 46 (ч. 2). Ст. 4447; 2004. N 45. Ст. 4377; 2006. N 2. Ст. 170; N 31 (ч. 1). Ст. 3420; 2007. N 49. Ст. 6057; N 50. Ст. 6241; 2008. N 40. Ст. 4498; 2009. N 1. Ст. 9; N 26. Ст. 3125.
*(11) СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3032; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700; N 46 (ч. 1). Ст. 4437. 2004. N 35. Ст. 3607; N 45. Ст. 4377; 2006. N 30. Ст. 3286; N 31 (ч. 1). Ст. 3420; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21; N 49. Ст. 6071; N 50. Ст. 6241; 2008. N 19. Ст. 2094; N 30 (ч. 2). Ст. 3616; 2009. N 19. Ст. 2283; N 23. Ст. 2760; N 26. Ст. 3125.
*(12) СЗ РФ. 1994. N 7. Ст. 692.
*(13) СЗ РФ. 1994. N 9. Ст. 1024; 1995. N 20. Ст. 1804.
*(14) СЗ РФ. 2006. N 13. Ст. 1405; 2007. N 43. Ст. 5208; 2008. N 15. Ст. 1564; 2009. N 20. Ст. 2472.
*(15) Экономика и жизнь. 1994. N 6.
*(16) Бушуев А.Ю. и др. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/под ред. О.Е. Городова. - М.: ТК Велби, Изд-во "Проспект", 2005. - С. 17.
*(17) СЗ РФ. 1994. N 8. Ст. 801; 1999. N 43. Ст. 5124.
*(18) СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 19; 2006. N 31 (ч. 1). Ст. 3440.
*(19) СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40; 2006. N 30. Ст. 3287; N 43. Ст. 4412; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616; 2009. N 29. Ст. 3584.
*(20) СЗ РФ. 1996. N 22. Ст. 2663; 1997. N 20. Ст. 2242; 1998. N 33. Ст. 3967; 2005. N 28. Ст. 2865.
*(21) СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 36; N 52 (ч. 1). Ст. 5597; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21. 2007. N 43. Ст. 5084; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616; N 52 (ч. 1). Ст. 6236.
*(22) Принята Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 г.
*(23) СЗ РФ. 1997. N 1. Ст. 1; 2001. N 51. Ст. 4825; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2698; 2005. N 15. Ст. 1274.
*(24) СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1589; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2699; 2004. N 13. Ст. 1111; 2006. N 29. Ст. 3120; 2007. N 49. Ст. 6031; 2008. N 18. Ст. 1937; 2009. N 19. Ст. 2269.
*(25) СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3019.
*(26) Вестник Мэрии Москвы. - 2002. - N 17; Вестник Мэра и Правительства Москвы. - 2006. - N 46; 2008. - N 17.
*(27) СЗ РФ. 1997. N 51. Ст. 5712; 1998. N 1. Ст. 1; 2004. N 25. Ст. 2478; N 45. Ст. 4376; 2005. N 23. Ст. 2197; 2007. N 6. Ст. 680; N 10. Ст. 1147; 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6206; 2009. N 1. Ст. 3.
*(28) СЗ РФ. 2005. N 5. Ст. 390; N 13. Ст. 1169; 2006. N 6. Ст. 712; N 18. Ст. 2002; 2007. N 45. Ст. 5488; 2008. N 22. Ст. 2582; Ст. 2583; N 24. Ст. 2867; Ст. 2868; N 42. Ст. 4825; N 46. Ст. 5337; 2009. N 3. Ст. 378; N 6. Ст. 738; N 14. Ст. 1669; N 38. Ст. 4497.
*(29) Положение о Департаменте строительства и жилищно-коммунального хозяйства: утв. Министерством промышленности и энергетики РФ 04.10.2004//Нормирование, стандартизация и сертификация в строительстве. 2004. N 5.
*(30) О создании Координационного совета по выработке единой городской политики в жилищной сфере города Москвы при Правительстве Москвы: распоряжение Правительства Москвы от 23.06.2005 N 1139-РП (в ред. от 05.04.2006)//Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. N 22.
*(31) СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702; 2007. N 32. Ст. 4152.
*(32) СЗ РФ. 2002. N 23. Ст. 2102.
*(33) СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 22.
*(34) Россия в цифрах: крат. стат. сб. - М., 2005. - С. 115.
*(35) Статистический бюллетень. 2008. N 11 (151).
*(36) СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787; 2009. N 19. Ст. 2345.
*(37) СЗ РФ. 1994. N 23. Ст. 2566; 1995. N 10. Ст. 894; 1997. N 42. Ст. 4788; РГ. 2006. N 37.
*(38) Бюллетень строительной техники. 2000. N 9.
*(39) БВС РФ. 2008. N 11.
*(40) См.: постановление Правительства РФ от 10.08.2005 N 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение"//СЗ РФ. 2005. N 33. Ст. 3430.
*(41) Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. N 31.
*(42) СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017; 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3597; N 30 (ч. 2). Ст. 3616; 2009. N 1. Ст. 19; N 19. Ст. 2283; N 29. Ст. 3582.
*(43) СЗ РФ. 2009. N 25. Ст. 3052.
*(44) Строительная газета. 1999. N 28; Бюллетень строительной техники. 2000. N 12.
*(45) БВС РФ. 2007. N 1.
*(46) Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2005. N 13; N 67; 2007. N 58.
*(47) СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812; N 39. Ст. 3957.
*(48) См.: БВС. 2006. N 3.
*(49) Сказанное выше позволяет сделать вывод, что ряд норм нового жилищного законодательства в части защиты жилищных прав и интересов несовершеннолетних не в полной мере согласуются с СК РФ.
*(50) БВС. 2006. N 5.
*(51) БВС РФ. 2009. N 1.
*(52) См. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г.//БВС РФ. 2006. N 9.
*(53) СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963; 1998. N 15. Ст. 1794; 2002. N 1 (ч. 1). Ст. 2; N 12. Ст. 1093.
*(54) Сборник постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961-1993. М.: Юрид. лит., 1994; БВС РФ. 1994. N 3; 1997. N 1; 2007. N 5.
*(55) СЗ РФ. 1995. N 21. Ст. 1930; 1997. N 20. Ст. 2231; 1998. N 30. Ст. 3608; 2002. N 11. Ст. 1018; N 12. Ст. 1093; N 30. Ст. 3029; 2003. N 50. Ст. 4855; 2004. N 27. Ст. 2711; N 45. Ст. 4377; 2006. N 3. Ст. 282; N 6. Ст. 636; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616.
*(56) СП РСФСР. 1968. N 15. Ст. 75; 1981. N 5. Ст. 22.
*(57) СЗ РФ. 2009. N 34. Ст. 4189.
*(58) В г. Москве по данному вопросу принят Закон от 25.01.2006 N 7 "О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях"//Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. N 10.
*(59) СЗ РФ. 2003. N 34. Ст. 3374; 2006. N 3. Ст. 297; 2007. N 50. Ст. 6299.
*(60) Ведомости РФ. 1992 N 8. Ст. 362; СЗ РФ. 1994. N 16. Ст. 1863; 1995. N 5. Ст. 346; 1999. N 29. Ст. 3689; 2002. N 30. Ст. 3027; 2004. N 35. Ст. 3607; 2009. N 14. Ст. 1580.
*(61) СЗ РФ. 1995. N 3. Ст. 168; 2000. N 2. Ст. 161; N 19. Ст. 2023; 2001. N 33 (ч. 1). Ст. 3427; 2002. N 30. Ст. 3033; N 48. Ст. 4743; 2003. N 19. Ст. 1750; 2004. N 19 (ч. 1). Ст. 1837; N 25. Ст. 2480; N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 25; N 19. Ст. 1748; 52 (ч. 1). Ст. 5576; 2007. N 43. Ст. 5084; 2008. N 9. Ст. 817; РГ. 2008. N 153; СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3609; N 40. Ст. 4501; N 52 (ч. 1) Ст. 6224. 2009. N 18 (ч. 1). Ст. 2152; N 26. Ст. 3133; N 29. Ст. 3623; N 30. Ст. 3739.
*(62) СЗ РФ. 1998. N 22. Ст. 2331; 2000. N 1 (ч. 2). Ст. 12; N 26. Ст. 2729; N 33. Ст. 3348; 2001. N 31. Ст. 3173; 2002. N 1 (ч. 1). Ст. 2; N 19. Ст. 1794; N 21. Ст. 1919; N 26. Ст. 2521; N 48. Ст. 4740; 2003. N 46 (ч. 1). Ст. 4437; 2004. N 18. Ст. 1687; N 30. Ст. 3089; N 35. Ст. 3607; 2005. N 17. Ст. 1483; 2006. N 1. Ст. 1; Ст. 2; N 6. Ст. 637; N 19. Ст. 2062; Ст. 2067; N 31 (ч. 1). Ст. 3452; N 43. Ст. 4415; N 50. Ст. 5281; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 41; N 2. Ст. 360; N 10. Ст. 1151; N 13. Ст. 1463; N 26. Ст. 3086; N 31. Ст. 4011; N 45. Ст. 5431; N 49. Ст. 6072; N 50. Ст. 6237; 2008. N 24. Ст. 2799; РГ. 2008. N 153; СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616; N 44. Ст. 4983; N 45. Ст. 5149; N 49. Ст. 5723; N 52 (ч. 1). Ст. 6235; 2009. N 11. Ст. 1263; N 30. Ст. 3739.
*(63) Ведомости РФ. 1992. N 30. Ст. 1792; 1993. N 17. Ст. 606; САПП РФ. 1993. N 52. Ст. 5086; СЗ РФ. 1995. N 26. Ст. 2399; 1999. N 29. Ст. 3690; 2000. N 26. Ст. 2736; 2001. N 51. Ст. 4834; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 15. Ст. 1278; 2007. N 10. Ст. 1151; N 31. Ст. 4011; 2008. N 6. Ст. 540; N 52 (ч. 1). Ст. 6229; 2009. N 19. Ст. 2273; N 23. Ст. 2755; N 26. Ст. 3124; N 29. Ст. 3594.
*(64) Ведомости Московской городской Думы. 2006. N 7; N 3; Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2008. N 39. 8 июля; 14 окт.
*(65) СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702; 2007. N 32. Ст. 4152.
*(66) СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736.
*(67) Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2005. N 47; 2006. N 35; 2007. N 47; 2008. N 64, 65.
*(68) См. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2005 г.//БВС РФ. 2005. N 12.
*(69) Ведомости РСФСР. 1991. N 44. Ст. 1228; Ведомости РФ. 1992. N 28. Ст. 1624; 1993. N 1. Ст. 21; РГ. 1993. N 193; 1994. N 8; N 11; 1995. N 104; N 219; СЗ РФ. 2000. N 33. Ст. 3429. Ст. 3348; 2001. N 1 (ч. 1). Ст. 2; N 52 (ч. 1). Ст. 5030; 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5132; 2003. N 6. Ст. 509; N 43. Ст. 4108; N 52 (ч. 1). Ст. 5038; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 27. Ст. 2717.
*(70) Ведомости РФ. 1992. N 8. Ст. 366; СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4472; 1999; N 7. Ст. 878; N 47. Ст. 5620; 2000. N 2. Ст. 140; N 9. Ст. 1066; N 16. Ст. 1774; 2001. N 1 (ч. 1). Ст. 2; N 53 (ч. 1). Ст. 5018; Ст. 5030; 2002. N 30. Ст. 3029; N 31. Ст. 3160; N 40. Ст. 3853; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700; N 30. Ст. 3101; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 29. Ст. 2906; N 45. Ст. 4586; 2007. N 10. Ст. 1151; N 24. Ст. 2830; N 31. Ст. 4011; 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6235; 2009. N 29. Ст. 3608.
*(71) Здравоохранение. 2004. Прил. N 3/4.
*(72) См. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2008 г.//БВС РФ. 2009. N 5.
*(73) Собрание уложений РСФСР. 1930. N 14. Ст. 181.
*(74) СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.
*(75) РГ. 2003. N 214.
*(76) БВС РФ. 2009. N 3.
*(77) Ведомости РФ. 1993. N 32. Ст. 1227; СЗ РФ. 2004. N 45. Ст. 4377; 2006. N 31 (ч. 1). Ст. 3420; 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6236.
*(78) СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1708.
*(79) СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.
*(80) Вестник Мэра и Правительства Москвы 2009. N 33.
*(81) Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2000. N 11.
*(82) СП РСФСР. 1962. N 20. Ст. 102.
*(83) САПП РФ. 1993. N 42. Ст. 4007.
*(84) СЗ РФ. 1999. N 28. Ст. 74; Ст. 3466; 2000. N 32. Ст. 3336; 2001. N 7. Ст. 614; N 32. Ст. 3317; 2002. N 28. Ст. 2785; N 30. Ст. 3033; 2003. N 2. Ст. 160; N 27 (ч. 1). Ст. 2700; N 52 (ч. 1). Ст. 5038; 2004. N 17. Ст. 1588; N 25. Ст. 2484; N 35. Ст. 3607; N 51. Ст. 5128; 2005. N 19. Ст. 1749; N 30 (ч. 1). Ст. 3104; 2006. N 29. Ст. 3123; N 31 (ч. 1). Ст. 3427; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 40; N 6. Ст. 683; N 10. Ст. 1151; N 16. Ст. 1828; 2008. N 13. Ст. 1186; N 44. Ст. 4996; N 52 (ч. 1). Ст. 6229; 2009. N 7. Ст. 772; Ст. 789; N 20. Ст. 2391.
*(85) СП РСФСР. 1988. N 17. Ст. 95; САПП РФ. 1993. N 31. Ст. 2860.
*(86) Ведомости РФ. 1993. N 12. Ст. 425; СЗ РФ. 1997. N 26. Ст. 2956; 1998. N 30. Ст. 3613; 2000. N 33. Ст. 3348; N 46. Ст. 4537; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607; 2006. N 31 (ч. 1). Ст. 3420; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 29; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616.
*(87) Ведомости РФ. 1993. N 12. Ст. 427; СЗ РФ. 1995. N 52. Ст. 5110; 2000. N 33. Ст. 3348; 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5132; 2003. N 52 (ч. 1). Ст. 5038; 2004. N 35. Ст. 3607; 2006. N 31 (ч. 1). Ст. 3420; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616.
*(88) СЗ РФ. 2000. N 46. Ст. 4562.
*(89) СЗ РФ. 2001. N 16. Ст. 1604.
*(90) Ведомости Московской Думы. 2006. N 6.
*(91) Ведомости Московской Думы. 1999. N 5; Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2004. N 33.
*(92) СЗ РФ. 1998. N 29. ст. 3400; 2002. N 7. Ст. 629; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 42.
*(93) СЗ РФ. 1995. N 32. Ст. 3198; 2004. N 35. Ст. 3607.
*(94) СЗ РФ. 2000. N 46. Ст. 4562.
*(95) Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2004. N 35.
*(96) См. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.09.2008 N 5-В08-69//БВС РФ. 2009. N 4.
*(97) См. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г.//БВС РФ. 2006. N 9; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.04.2007 N 57-В07-2//БВС РФ. 2008. N 4.
*(98) СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145; 1998. N 48. Ст. 5849; 2006. N 3. Ст. 282; 2007. N 49. Ст. 6039.
*(99) СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 41; 2006. N 43. Ст. 4412; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616.
*(100) СЗ РФ. 2001. N 33 (ч.1).Ст. 3431; 2003. N 26.Ст. 2565; N 50. Ст. 4855; N 52 (ч. 1). Ст. 5037; 2004. N 45. Ст. 4377; 2005. N 27. Ст. 2722; 2007. N 7. Ст. 834; N 30.Ст. 3754; N 49. Ст. 6079; 2008. N 18. Ст. 1942; N 30 (ч. 2). Ст. 3616; 2009. N 1. Ст. 19; Ст. 20; Ст. 23; N 29. Ст. 3642.
*(101) СЗ РФ. 2002. N 20. Ст. 1872; 2003. N 18. Ст. 1715; N 38. Ст. 3667.
*(102) Хозяйство и право. 1992. N 1.
*(103) См. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2006 г.//БВС РФ. 2007. N 3.
*(104) Утратил силу с введением в действие ЖК РФ.
*(105) СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 1794.
*(106) СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40; 2009. N 29. Ст. 3584.
*(107) См. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (в ред. от 21.07.2008)//СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3635.
*(108) СЗ РФ. 2005. N 51. Ст. 5547; 2007. N 26. Ст. 3184; 2009. N 2. Ст. 213.
*(109) СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.
*(110) СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3635.
*(111) СЗ РФ. 2004. N 35. Ст. 3607; N 49. Ст. 4840; N 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15; Ст. 25; Ст. 37; N 14. Ст. 1212; N 19. Ст. 1752; N 27. Ст. 2715; N 30 (ч. 1). Ст. 3101; N 40. Ст. 3985; 2006. N 3. Ст. 280; N 11. Ст. 1146; N 12. Ст. 1232; N 23; Ст. 2380; N 29. Ст. 3122; N 43. Ст. 4412; N 44. Ст. 4537; N 45. Ст. 4627; Ст. 4640; N 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21; N 17. Ст. 1930; Ст. 1932; N 27. Ст. 3213; N 30. Ст. 3805; N 41. Ст. 4849; N 43. Ст. 5084; N 46. Ст. 5554; N 49. Ст. 6066; Ст. 6072; 2008. N 20. Ст. 2251; РГ. 2008. N 155; СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3597; N 52 (ч. 1). Ст. 6236; Ст. 6242; 2009. N 1. Ст. 21; N 7. Ст. 782; N 30. Ст. 3739.
*(112) РГ. 2003. N 214.
*(113) Вестник Мэрии Москвы. 1995. N 4.
*(114) Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. N 29; N 52; 2008. N 19, 24, 29, 44, 47, 49, 50; 2009. N 3, 11, 39, 46.
*(115) Цифры в тексте указателя обозначают статьи Кодекса.
*(116) СЗ РФ. 2000. N 44. Ст. 4399.
*(117) РГ. 2006. 21 июня.
*(118) Подпункт "а" пункта 9 признан недействующим решением Верховного Суда РФ от 16.01.2008 N ГКПИ07-1022 в той мере, в которой эта норма требует согласие (в письменной форме) наймодателя на вселение нанимателем в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей.

 

О нас | Сотрудничество | Вакансии | Ссылки | ©2011 Юридический центр на Соколиной горе Восточного административного округа Москвы

Яндекс.Метрика
Хостинг от uCoz